מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

אי מימוש אופציה במקרקעין וההשלכות

האם אי מימוש אופציה, שניתנה במקרקעין ואשר בגינה נכנסה העיסקה להגדרת זכות במקרקעין, הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין – מהווה עילה להחזר מס לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין?

סוגייה זו עלתה במקרה שקם בע"מ (1להלן עיקרי פסק הדין ומסקנות

העובדות

ביום 13.1.1987 נערך חוזה שכירות בין קולנוע אילת (באילת) בע"מ לבין השקם לתקופה של 9 שנים 11 חודש ו-27 ימים, בדמי שכירות שנקבעו לפי שטח הנכס או פדיון  דולרי שנתי, שיהיה לעוררת ממכירות בחנות.

במקביל נחתם כתב אופציה לתקופה נוספת של 9 שנים 11 חודשים ו-27 ימים החל מתום תקופת השכירות המקורית. החוזה והאופציה דווחו, והעוררת שילמה מס רכישה בסך 315,048 ש"ח.

ביום 1.2.1997 העבירה העוררת לשופרסל את זכויותיה ב-26 חנויות ברחבי הארץ,  לרבות הנכס באילת, בתמורה כוללת של 250 מליון ש"ח.העוררת ביקשה מקולנוע אילת בע"מ את הסכמתה להמחאת זכויות השכירות לשופרסל, אך קולנוע אילת בע"מ סירבה וביקשה לכרות הסכם חדש עם השוכרת החדשה, הואיל ולגישתה האופציה להארכה אינה בת תוקף.

ביום 23.1.1997 נחתם חוזה חדש בין המשכירה לשופרסל, והעוררת ביקשה את החזר מס הרכישה ששילמה. מנהל מיסוי מקרקעין  קבע, כי הסכם השכירות שבין שופרסל  לקולנוע אילת בע"מ הינו למעשה המשך חוזה השכירות שבין שקם לקולנוע אילת בע"מ. ומשכך – ההסכם המקורי לא בוטל, ולראיה העוררת- היא שהביאה להתקשרות בין שופרסל לקולנוע אילת בע"מ .לפיכך  אין להחיל את הוראות סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין.

פסק דין –  ועדת הערר

על פי העולה מחומר הראיות, הרי שבטרם הגיע מועד ניצול האופציה, נכרת הסכם שופרסל , שלפיו הועברו לשופרסל זכויות העוררת בנכס, כשיש בו התניה, לפיה בהעדר הסכמת המשכירה, יבוטל ההסכם, והצדדים יתקשרו בהסכם חדש.

משעה שהאופציה לא נוצלה, נתבטלה הזכות במקרקעין, שבגינה נגבה המס.

בניגוד להלכת עידית זמר, שבה נדונה עיסקת מתנה שהושלמה, הרי ש במקרה זה עיסקת האופציה לא רק שלא הושלמה, אלא אפילו לא מומשה, ולא היכתה שורשים בקרקע המציאות, כנדרש בדחיית בקשה לביטול עיסקה מכוח סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין –  ולכן היא בטלה.

במקרה  הנדון, יש לבדוק האם עיסקת האופציה הושלמה, שכן בהיעדר מימוש האופציה לא היה מקום להטלת מס בכלל.

הוחלט – הערר  התקבל

חשוב!!

על החלטת ועדת הערר הוגש ערעור מטעם המדינה, אשר הוביל לפשרה, שלפיה יבוטל  פסק דינה של ועדת הערר.

איננו סבורים כי עמדת ועדת הערר הינה עמדה שגויה, מהטעם, שכלכלית לא היה שלב של מימוש האופציות.

יחד עם זאת, יש ללכת בתוואי ביניים בתיקים מסוג זה, שכן מחד גיסא האזרח ממוסה על זכות, שמעולם לא הייתה בידיו, אולם מאידך  גיסא בעת ההתקשרות בהסכם השכירות המקורי ראה  השוכר לנגד עיניו את מכלול התקופות, העומדות לרשותו, לרבות עיסקת האופציה,  וכך גם תימחר את מכלול העיסקה  (לאור כלל יסוד בדיני המס בכלל ובחוק מיסוי מקרקעין בפרט, שלפיו תוצאות המס בעיסקה נקבעות על בסיס הנתונים והצפי ביום העיסקה, כלומר ביום חתימת ההסכם).

משכך, ראוי לקבוע כי אכן מדובר במכירת זכות במקרקעין, שהייתה חייבת במס בעת כריתת העיסקה, ואם לא מומשה האופציה כלל, יש למסות רק לפי שווי  השימוש בפועל של השוכר, כלומר רק בגין התקופות שגר בנכס . ברגע שכבר מומשה האופציה, יש לחייב במס בגין כל התקופה, מהטעם שהוויתור על יתרת התקופה על ידי השוכר הינו ויתור, החייב במס מכוח הגדרת מכירה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.


(1) עמ"ש 105/99שקם בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין. מיסים טו/2 (אפריל 2001) , ה-245

המאמר נכתב בשנת: 2008

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי