מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
ביטול אמיתי של עסקת מכר יוכר ככזה, גם אם לא דיווחו הצדדים על העסקה הראשונה במועד
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

ועדת הערר, אחמד חוסין בויראת נגד מנהל מס שבח חדרה (1), הכירה בביטולה של עסקת מכר, שהצדדים הסכימו לבטלה ולערוך אחרת תחתיה, למרות שהעסקה לא דווחה במועד ולא הוגש הטופס המתאים למנהל מס שבח.

ביטול עסקה הוא נושא שמעסיק רבות את המייצגים. אין בחוק סעיפי חוק רבים שדנים בנושא – 102 הוא הסעיף שקובע להחזיר את המס בעת ביטול עסקה. כל המידע והניתוח של הנושא הם פרי הפסיקה.
למי שעוסק בנושא, מוצע ללמוד את פסקי הדין המובילים בתחום, ובין השאר, את עידית זמר ואת הוראת ביצוע 26/92.

העובדות
  1. בשנת 1997 נכרת הסכם מכר, אך הצדדים לא דיווחו למס שבח על ההסכם.
     
  2. בשנת 1998 נערך הסכם מכר נוסף, ביחס לאותם המקרקעין, בין המוכר לבין בניו של הרוכש.
     
  3. בשנת 2006 הגיע לידי מנהל מס שבח ההסכם הראשון. המנהל חייב את העסקה במס לפי השווי שנקבע בהסכם.
     
  4. בעקבות החיוב במס, ערכו הצדדים הסכם ביטול, ובו הצהירו שההסכם הראשון בוטל שמונה ימים לאחר כריתתו.
     
  5. מנהל מס שבח לא קיבל את הביטול, וקבע שמדובר במכר חוזר.
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם החזרת המקרקעין למוכר מהווה הסכם חדש או ביטול של ההסכם הראשון?
העוררים טוענים
  1. הצדדים החליטו לבטל את ההסכם הראשון, בתוך מספר ימים מכריתתו. דמי הקדימה הושבו למוכר, והרוכש לא תפס חזקה במקרקעין ולא עשה בהם פעולה כלשהי.
 
מנגד, טענות המשיב (המנהל)
  1. הסכם הביטול נערך תשע שנים לאחר כריתתו. לכן אין לראות בו כביטול אמתי של ההסכם הראשון, אלא כמכר חוזר של המקרקעין לבעליהם המקוריים.
ההכרעה
  1. הוועדה קבעה כי העסקה בוטלה בהסכמת הצדדים, זמן קצר לאחר החתימה.  לא ניתן לומר כי במשך שמונה ימים העסקה "הבשילה". טענות העוררים לעניין הביטול, מועדו והשבת דמי הקדימה, הן ברורות, ולא  נסתרו בעדות המנהל.
     
  2. הביטול נעשה מתוך מטרה לחסוך את מיסוי העסקה הראשונית ולמכור את המקרקעין לילדי הרוכש. מטרת הביטול היא סבירה, לגיטימית וחוסכת מיסוי כפול.
     
  3. רק לאחר שנודע למנהל על ההסכם הראשון, מסרו הצדדים הודעה על הביטול למנהל. המנהל לא התקשה ולא טעה בנקיטת עמדתו על סמך החומר שהיה בפניו, בשל מחדלם של העוררים בהגשת טופס תצהיר ביטול.
     
  4. יש להעדיף את המהות שהוכחה, על פני הצורה שבטופס. לכן יש לראות את ההסכם הראשון כמבוטל, ואין לראות בכך מכר חוזר.
הערר התקבל. ניתן ביום 13.8.2009.

דעת המחברת

כמו שציינה הועדה, מנהל מס שבח נקט צעדים נדרשים, וזה אומר שבכל מצב של ביטול כזה, עדיף לדווח ולצרף מיד את הביטול, כדי שהמידע יהיה זמין. זה נחוץ מאוד, בשל העובדה שבדיווח של העסקה החדשה, הצדדים מתחייבים לצרף כל מסמך או חוזה שנוגע למקרקעין הנמכרים, ואי צירופם של מסמכים אלו מהווה בעיה שגוררת את הצדדים להליך הזה. ההסתרה היא הבעיה. עדיף תמיד, והדברים קורים מעת לעת, במצבים כאלה, לדווח על העסקה ועל הביטול בו ברגע, במיוחד כשהדברים מתרחשים יחד - ההסכם וביטולו בתוך טווח הדיווח – 30 ימים.

שוב ושוב המהות גוברת על הצורה, ואם מצליחים להוכיח כי התרחשו בהתנהגות דברים שתומכים בטיעון, זה יכריע את הכף.

הערות שוליים:
  1. ו"ע 9041/08 אחמד חוסין בויראת ואח' נ' מנהל מס שבח חדרה
 
המאמר נכתב ביום 9.5.2017
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017