מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

בקשה להכרה בנאמנות בחלוף 12 שנים

מהו הגבול?

מאת: דורית גבאי, רו"ח 


תקציר

פסק דין בבית המשפט המחוזי בחיפה זילברשטיין ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (1) דן בבקשה לסילוקו על הסף של ערר, שהגישו זילברשטיין ואח' (להלן"זילברשטיין") בשל איחור בהגשת הצהרה על נאמנות, כנדרש על פי סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין.


בית המשפט קבע, כי בעל דין, אשר יודע על החלטה או כתב בית דין, חייב לנהוג בתום לב, ואם יימנע מנקיטת פעולות צפויות רק בשל טענת אי ההמצאה, ייחשב כחסר תום לב.

כמו כן נאמר כי חשוב לבחון גם את סיכויי ההצלחה של זילברשטיין על מנת להחליט האם למרות האיחור בהגשת הערר ראוי ליתן להם ארכה. נראה כי סיכויי ההצלחה כאן היו קלושים למדי.
 
 

גדר המחלוקת
 
האם הידיעה על ההחלטה נתנה לבעל הדין כלים מספיקים למימוש מלוא זכויותיו הדיוניות?
 

העובדות
  1. ביום 25.9.2001 נערך ונחתם הסכם בין הגב' צילקה זמירה (להלן: "המוכרת") לבין תמר פלד- אברהם (עוררת מספר 4) (להלן: "פלד") ולפיו רכשה פלד מהמוכרת זכויות במקרקעין, הידועים כגוש 10794, חלקה 43. בכותרת ההסכם נרשם כי פלד רוכשת את הזכויות בנאמנות, אולם לא צוין מי הם  הנהנים.
     
  2. ביום 13.11.2001 הוגשה הצהרה בגין עסקה זו, כנדרש לפי סעיף 73 לחוק. בהצהרה נרשם כי המקרקעין נרכשו על ידי: יואב זילברשטיין, יעקב וישראל אלכסנדר (עוררים מספר 1-3) (להלן:"הרוכשים") וכן רוכשת נוספת. אין בהצהרה אזכור כלשהו של הטענה כי המקרקעין נרכשו על ידי פלד בנאמנות עבור הרוכשים. להצהרה על העסקה לא צורפה הצהרה על רכישת הזכויות בנאמנות כנדרש על פי סעיף 74 לחוק.
     
  3. הרוכשים חתמו על ייפוי כוח ,המסמיך את פלד לפעול בשמם במקרקעין ייפוי הכוח אינו מפורש לצורך רכישת מקרקעין, אף לא צורף כל הסכם, המסדיר את יחסי הנאמנות הנטענים בין פלג לרוכשים.
     
  4. מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המנהל") לא קיבל את הצהרות הרוכשים וקבע כי בוצעו למעשה שתי עסקאות רכישה: האחת- רכישה של הזכויות במקרקעין על ידי פלד. והשנייה- עסקה, שבה מכרה פלד את הזכויות במקרקעין לרוכשים. לפיכך, הוציא המנהל שומת מס רכישה בגין שתי העסקאות, וחייב את זילברשטיין בתשלום מס הרכישה בגין שתי העסקאות. כן חייב את פלד במס מכירה בגין העסקה השנייה.
     
  5. מטיעוני זילברשטיין עולה, כי בין השנים 2003-2004, נוהלו מגעים בין פלד למנהל. הוגשה השגה על השומה. בסופו של ידבר הושג הסדר, לפיו נותרו השומות על כנן, והופחתו רק חיובי הקנסות. מי שנשא בתשלומי כל המסים  היו הרוכשים.
     
  6. בשנת 2008 הגישו הרוכשים תביעה כנגד פלד לבית משפט השלום בחיפה, בה עתרו לחייבה לפצותם בגין תשלומי המס העודף ששילמו בשל מחדלה ורשלנותה הנטענת בדיווח עסקת הנאמנות. הוחלט כי הרוכשים ופלד יפנו בבקשה להאריך  את מועד הגשת הודעת הנאמנות.
     
  7. ביום 18.4.2012 הגישו הרוכשים ופלד את הבקשה להארכת מועד להגשת הודעת הנאמנות בהתאם לסעיף 107 לחוק.
     
  8. ביום 12.6.2012 ניתנה החלטת המנהל, בה דחה את הבקשה להארכת מועד. בהחלטה צוין כי ההחלטות בהשגות שהוגשו ניתנו כבר ביום 8.3.2003 וביום 11.5.2004, ולא הוגשו עררים. כמו כן, במסמכים שצורפו לא די כדי לשכנע בדבר קיומה של הנאמנות הנטענת.
     
  9. זילברשטיין טוענים שלא קיבלו את ההחלטה, רק ידעו עליה בעקיפין.
 
 

טענות זילברשטיין
  1. סעיף 88 לחוק מציין כי כל מי שרואה עצמו מקופח מהחלטת המנהל, רשאי תוך 30 יום מיום שנמסרה לו ,לערור עליה בפני ועדת ערר. סעיף 109 לחוק מורה "מותר למסור הודעה וכל מסמך אחר לפי חוק זה לאדם, בין לידו ובין בדואר רשום, לפי מען בית מגוריו או בית עסקו הידוע לאחרונה, כפוף להוראות בדבר סדרי דין בבתי משפט".

    שילוב ההוראות- משמעו כי המועד להגשת הערר מתחיל רק ביום המצאת ההחלטה לידיהם באחת הדרכים שנקבעו בחוק. מאחר שאין ראיה על המצאה כזו, הם לא אחרו את המועד להגשת הערר.
 
 

טענות המנהל
  1. די במשלוח החלטה בדואר רגיל ובמשלוח ההודעה בפקס לבית המשפט על מנת שתחייב את המקבלים.
ההכרעה
  1.  לא הוכחה המצאה כדין על ידי המנהל. בתי המשפט התלבטו לא אחת בשאלה האם מועדים, שנקבעו בתקנות סדרי הדין, לרבות מועדים להגשת ערעור ייספרו רק ממועד המצאת ההחלטה כדין – "גישת ההמצאה", או שמא ייספרו ממועד הידיעה על ההחלטה - "גישת הידיעה" – פסק דין זמיר (2).

    בעל דין, אשר יודע על החלטה או כתב בית דין, חייב לנהוג בתום לב, ואם יימנע מנקיטת פעולות צפויות רק בשל טענת אי ההמצאה, ייחשב כחסר תום לב.

    בענייננו, זילברשטיין ידעו על ההחלטה חודשים רבים לפני הגשת הערר, כך הודיעו מפורשות לבית משפט השלום, אולם לא עשו מאום כדי לקבלה לידיהם. לו היו נוהגים בתום לב, היו פונים למנהל בכתב ודורשים  קבלת העתק ההחלטה או מבקשים צו מבית משפט השלום, שבמסגרת הדיון בפניו הוסכם על הגשת הבקשה.

    חשוב לבחון גם את סיכויי ההצלחה של זילברשטיין על מנת להחליט האם למרות האיחור בהגשת הערר ראוי ליתן להם ארכה. נראה כי סיכויי ההצלחה היו קלושים למדי.
     
  2. מתצהירה של פלד עולה כי כבר בשנת 2003 נדחו טענותיה בדבר קיומה של הנאמנות. למרות שבקשה זו לא נענתה, לא נקטו זילברשטיין בהליך של ערר במשך כעשר שנים.
     
  3. זילברשטיין לא נקטו כל פעולה, אף כי טענותיהם לעניין הנאמנות נדחו שוב ושוב לפני שנים רבים. בנסיבות אלו לא ניתן להאריך את המועד להגשת ההצהרה על הנאמנות.

    בית המשפט מציין כי עמידה במועדים שנקבעו בדין לא נועדה רק לשרת אינטרסים של סדר וסופיות ההליכים, אלא  גם להבטיח כי המנהל יוכל לברר את העובדות הרלוונטיות לאשורן.

    על מנת לעמוד בעיקרון של גביית מס אמת יש צורך בהגשת הודעות ותצהירים בזמן, כך שהמנהל יוכל לברר את העובדות מיד לאחר ההתרחשויות, לרדת לחקר האמת ולקבוע שומה, התואמת את המצב העובדתי. הגשת הצהרות באיחור של שנים רבות, בענייננו, 11 שנים לאחר מועד העסקה מונעת בירור אמיתי, מקשה על בדיקת העובדות ועלולה לגרום לעיוות תוצאת המס.

    בית המשפט פסק שיש לקבל את הבקשה לסילוק על הסף, ועל כן יימחק הערר על הסף.

    פסק הדין ניתן ביום 21.1.2014.

דעת המחברת

בשורה של פסקי דין נקבע כי עסקת נאמנות חייבת להיות מוצגת ומוצהרת הן בלוחות זמנים והן מהותית להוות נאמנות. נאמנות של א' לאחר צריכה להיות מוכחת הלכה ולמעשה, ואינה יכולה להיטען בדיעבד. היא צריכה להיות מוצגת צעד צעד מההתחלה ועד תום העיסקה. במקרה זה הקצוות לא היו סגורים, משמע ההתחלה והסוף לא היו קשורים. תנאי ראשון ומכריע  בכל עיסקה של נאמנות הוא קיומה של נאמנות במלוא מובן המילה, וכמצג בסיסי שלה, על החוזה לכלול עובדה זו בהצגת הצדדים ובציון שצד כלשהו רוכש  זכות או חלק ממנה בנאמנות עבור אחר. תנאי שני, בהצהרות על הנאמנות יש לרשום את פרטי הנהנה וכן את סכומי הכסף ששולמו – מועדים ועל ידי מי, וזאת תוך 30 ימים מרכישת הזכות עבורו. בשל החשש שמא לא תוכר נאמנות או יערימו קשיים, יש לדווח ביום הרכישה על קיומה של הנאמנות הזו, וכך לא פותחים  פתח לחששות מצד המנהל. לגבי 30 הימים הללו, לדעתי צריך לתקן את החוק ולשנותו למקסימום שבעה ימים. החשש מצד המנהל מוצדק במקרים, בהם הפתח של עיסקת נאמנות יוצר עיסקאות ביניים,שעליהן לא משלמים את המסים החלים - מס רכישה, ובשנים עברו גם מס מכירה, שהיה נטל נוסף בשיעור 2.5% מהשווי. בשל סמיכות המועדים בין יום הרכישה על ידי ה"נאמן" במקרה שלא הוכר, לרוכש החדש, אשר הוצג כ"נהנה", שלא הוכר כנהנה, לא חלה עליית ערך בשווי הזכויות, ולכן אין חישוב של מס שבח במרבית המקרים. הנטל היחיד הוא מס רכישה גבוה.

מעורבות בעיסקת נאמנות חייבת להיות בידיעה גמורה של כל פסקי הדין המלמדים מה לעשות, ועל מנת לעבור את הביקורת הקפדנית של מנהל מיסוי מקרקעין בעניין זה יש להגיש הכול באופן מושלם ולהיות מסוגלים להסביר כל העברה כספית.
במקרה הזה צודק בהחלט בית המשפט באומרו שבחלוף זמן כה רב  יכולת ההוכחה מצטמצמת, אמנם אפשרית, אבל קשה יותר. יפה אמר בית המשפט שהידיעה על דבר ההחלטה הייתה צריכה לדחוף את הצדדים לגשת ולפעול לקבלה באופן מיידי על מנת להעריך את התוצאה שאליה היא מביאה, ומשלא עשו כן, טענתם לאי קבלת הודעה פורמלית בעייתית ובלתי מתקבלת. כמו כן, כמו בכל הגיון בצמצום נזק אפשרי, תשובת מנהל מיסוי מקרקעין צריכה להגיע בלוחות זמנים, שנקבעו בחוק או בדין הכללי, ומשלא הגיעה התשובה, יש לדאוג לקבלה. זה חלק מאחריותם. תשובה לבקשה להארכת מועדים צריכה להגיע תוך 21 יום, כמו מענה לכל מכתב שפונים לרשות ציבורית. ניתן היה לתזכר, ואז לגלות שבעצם ניתנה החלטה.

תוצאת פסק דין זה מביאה למצב, שאם אכן הייתה נאמנות מהותית, ורק בשל ליקויים בדיווחים ובהתנהלות נפסלה, והרוכשים נשאו בתשלומי מיסים גבוהים, מצערת  מאוד, וכל שנותר הוא לשוב ולקרוא לכל מי שמייצג עיסקה כזו, ללמוד את הנושא ולעשותו כראוי.


הערות שוליים:
  1. ו"ע 23047-09-13, זילברשטיין ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין
  2. ע"א 11286/05, זמיר נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ
 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי, רו"ח
נכתב בתאריך 15.7.2014