מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

מהו גבול החיסיון לגילוי מסמכים על ידי רשות המסים?


מאת: דורית גבאי, רו"ח 

תקציר
1. פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה כרמלה בר און נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (1) פסק בעניין בקשה שהגישה כרמלה בר און למתן צו המחייב את מנהל מיסוי מקרקעין חיפה למסור לה תצהיר גילוי מסמכים כללי, גילוי ספציפי של מסמכים הנוגעים לארבע עסקאות מקרקעין שונות ומתן תשובות לשאלות.
 
2. הבקשה הוגשה לאחר שהמנהל סירב למלא את דרישותיה של כרמלה, הן בשל העדר רלוונטיות והן בשל טענות לסודיות ולחיסיון.
 
3. בית המשפט קבע כי המקרה שלפנינו אינו מקרה חריג המצדיק סטייה מהכלל והתעלמות מחיסיון, וגילוי מסמכים ספציפי כבקשת כרמלה בר און. המידע החשוב בנוגע לעסקאות הנו מידע גלוי ואין צורך בחשיפת מידע נוסף.
העובדות
4. כרמלה הנה תושבת חוץ, אשר ירשה מהוריה את זכויות החכירה בבית מגורים הבנוי על מקרקעין המצויים ברחוב השיירה 17 בקרית חיים (להלן:"המקרקעין").
 
5. ביום 20.6.2012, התקשרה כרמלה בר און בהסכם למכירת זכויותיה במקרקעין לחברת לונדון ייזום ובניין אחזקות בע"מ, תמורת סך של 2,800,000 ₪. בהסכם התחייבה החברה קונה לשאת בתשלומים נוספים אם יחולו לרבות היטל השבחה ומס ערך מוסף.
 
6. כרמלה הגישה הצהרה בדבר העסקה וביקשה לפטור אותה מתשלום מס שבח בגין מכירת דירת המגורים מזכה עד לגובה תקרת הפטור לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין. זהו סעיף שמטפל בדרך של פיצול הכסף ששולם בגין הזכויות הנמכרות וחלוקתו כך שחלק שולם על רכיב דירת המגורים וחלק על יתרת הקרקע וזכויות הבניה שלא נוצלו והשפיעו על מחיר העסקה.
 
7. המחלוקת עם המנהל נסובה בשני נושאים: הראשון – איזה חלק מהכסף שהתקבל אצלה כמוכרת, ניתן להיות מיוחס לדירת המגורים בגינה תקבל פטור ממס שבח. בעניין הזה, המנהל הוציא שומתו וקבע תחילה כי שווי הדירה, ללא זכויות בניה נוספות, עומד על 780,000 ₪ בלבד. הנושא השני – האם כרמלה זכאית ליהנות מהפטור שנקבע במסגרת פסקה 5 להוראת השעה (3) – שתוכנה "הפחתת שיעור מס שבח לגבי קרקע המיועדת לבנית דירות מגורים" והפטור ניתן בתנאים מצטברים שונים. משמעותו גדולה ושינוי שיעור המס החל על השבח הראלי שנצמח עד ליום התחילה והורדתו ל- 20% במקום השולי הגבוה – 48%.
 
8. בהחלטת המנהל בהשגה מיום 9.9.2013, חזר בו מעמדתו וקבע כי יינתן לכרמלה בר און פטור לפי סעיף 49ז לחוק בגובה של 1,871,000 ₪, המשקף כפל שווי דירה של כ- 942,000 ₪. בהחלטתו דחה את בקשתה לפטור לפי פסקה 5 לעיל משום שלא עמדה בתנאי הסעיף.
 
9. נציין כי בשלב הזה הפער בין כרמלה בר און למנהל מיסוי מקרקעין הצטמצם לכ- 130,000 ₪ שנכלל בשווי המכירה החייב.
 
10. נראה כי הייתה התכתבות נוספת מול המנהל בנוגע לבקשת מסירת המידע – אולם זה לא נכלל בפסק הדין.
גדר המחלוקת וטענות הצדדים
11. האם יש לחייב את המנהל לגלות לכרמלה ולאפשר לה לעיין במסמכים נשוא ארבע עסקאות ההשוואה עליהם התבסס המנהל בהחלטתו?
 
12. כרמלה בר און טוענת כי גילוי המסמכים המבוקשים ומתן תשובות לשאלון נחוצים לבירור העובדות הרלוונטיות להליך, להערכת שווי עסקאות וכן שההיעתרות לבקשה תביא לייעול הדיון וצמצום השאלות שבמחלוקת.
 
13. מנהל מיסוי מקרקעין חיפה מצידו, התנגד לבקשה וסבור כי השאלות שנשאלו בשאלון אינן עומדות בתנאים הנדרשים למתן צו, השאלות עוסקות במחלוקת משפטית ובמחלוקת שבמומחיות.
 
14. כרמלה אינה זכאית לקבל מידע על עסקאות מקרקעין אחרות פרט למידע הגלוי המצוי במאגרי רשות המסים.
 
15. המידע המבוקש ביחס לעסקאות אחרות חוסה תחת חיסיון בהתאם לסעיף 105 לחוק.
ההכרעה
16. סדרי הדין בהליכי ערעור קבועים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס שבח מקרקעין (4). בחוק ובתקנות אין כל הוראה בדבר הליכי גילוי ועיון במסמכים או בדבר משלוח שאלונים.
 
17. למרות היעדר הוראה מפורשת, נקבע בפסיקה בהזדמנויות שונות כי גם במסגרת ערעורי מס, רשאי בית המשפט להורות על גילוי ועיון במסמכים ועל מתן תשובות לשאלונים – פסק דין נאצר אל- דין(5).
 
18. כאשר עוסקים בזכותו של נישום לעיין במסמכי הרשות, ניתן לבסס זכות זו לא רק על כללים דיוניים ועל חובת ההגינות בהליך דיוני, אלא גם על עקרונות יסוד של המשפט הציבורי.
 
19. זכותו של הפרט לעיין במסמכים המוחזקים בידי רשות מנהלית, אשר שימשו אותה לקביעת שומתו של הנישום, הנה מעקרונות היסוד של משטר דמוקרטי. זכות העיון וגילוי המסמכים של הרשות הנה זכות פרטית אשר נגזרת מזכות הטיעון של הנישום ומחובת הרשות לפעול בשקיפות.

זכות הגילוי והעיון של הנישום במסמכים הנמצאים בחזקת רשות המסים, הנה כלל דיוני שיש בו לאזן את יחסי הכוחות בין הצדדים, לצמצם את פערי המידע שבין הנישום לרשות ולהבטיח הליך הוגן.
 
20. יחד עם האמור לעיל, זכות העיון במסמכי הרשות אינה חובקת כל. לעתים קיימים אינטרסים מנוגדים המצדיקים הימנעות מחשיפת מסמכים המצויים בידי הרשות. כך שאין לחייב את הרשות למסור לנישום מסמכים הנהנים מחיסיון או כלולים בחובת סודיות.
 
21. כאשר עוסקים בבקשה לגילוי מסמכים ספציפי וכללי ולמתן תשובות לשאלון, יש לברר תחילה האם הדרישות עומדות במבחן הרלוונטיות ונדרשת זיקה בין המסמך המבוקש לבין המחלוקת העומדת להכרעה.

ככל שהמסמך רלוונטי להכרעה ועוסק בליבת המחלוקת, יטה בית המשפט להסיר החיסיון ולהיפך.

בענייננו, כרמלה מבקשת לעיין במסמכים הנוגעים לשומות שהוצאו בעקבות עסקאות למכירת מקרקעין באזורים סמוכים.

אין חולק כי פרטים ביחס לעסקאות השוואה על פיהם ביסס המנהל את הערכות השווי עשויים להיות רלוונטיים לעסקאות, עם זאת לא כל פרטי העסקאות נדרשים. שמות בעלי הדין בעסקאות, נתונים מסחריים בעסקאות וכדומה אינם רלוונטיים לצורך הערכת שווי.
 
22. סעיף 105 לחוק קובע הוראת סודיות ואוסר על פקיד מיסוי מקרקעין למסור מידע ומסמכים שהגיעו אליו אגב מילוי תפקידו. מהוראת סודיות זו נגזר גם חיסיון המידע הכלול בה.
 
23. החיסיון הנו יחסי ואינו מוחלט, הסעיף מקנה לבית המשפט שיקול דעת לחייב את פקיד מיסוי מקרקעין למסור כל ידיעה או מסמך שהגיעו אליו מתוקף תפקידו.
 
24. השיקולים שיש לשקול בבקשה לחשיפת מידע חסוי הנם מגוונים, כגון: מידת החיוניות והחשיבות של המידע המבוקש להליך המשפטי, האם הונחה תשתית עובדתית לכאורית על ידי המבקש אשר מצדיקה גילוי מידע, האם הצליח המבקש לשכנע את בית המשפט כי אין באפשרותו להשיג ראיות חלופיות אשר אינן מפרות את החיסיון, מהו היקף הגילוי הנדרש, מהי מידת הפגיעה בצדדים שלישיים ועוד.
 
25. בפסק דין כהן (6) קבע השופט אלטוביה כי ניתן להציג למבקש נתונים של נישומים אחרים שעליהם התבסס המשיב בקביעת תחשיב השומה, אולם נקבע כי גילוי נתונים אלו יעשו תחת הקפדה על הגבלת החיסיון שבחוק – מבלי לחשוף פרטים מזהים של הנישומים.

לאור זאת, קבע בית המשפט כי המקרה שלפנינו אינו מקרה חריג המצדיק סטייה מהכלל והתעלמות מחיסיון. המידע החשוב בנוגע לעסקאות הנו מידע גלוי ואין צורך בחשיפת מידע נוסף.

הבקשה למתן צו לגילוי מסמכים ספציפיים נדחית, המנהל ימסור גילוי מסמכים כללי בלבד שבו יפורטו כל המסמכים ששימשו בסיס לשומה.

לסיכום,
הפניה לוועדת ערר, לדעתי, הייתה מיותרת וניתן היה למנוע אותה. בסופו של דבר תיקן המנהל את עמדתו ועשה כברת דרך ופטר חלק משמעותי מהמכירה. גם על הפער הזה, שיצר חבות במס שבח, ניתן היה לקבל את הטבות המס בדרך של פריסת השבח לארבע שנים וככל שהיא זכאית למדרגות המס של "יגיעה אישית" בשל גיל, הרי שהמס היה מגיע לסכום זעום.
לדעתי, וזאת מבלי שיש לי אישור מגורם כלשהו, העניין התחיל משגיאה של המייצג שיצר לכרמלה צפייה לפטור מוחלט, כולל הפטור בהתאם לפסקה 5 להוראת השעה. לכן, לעניות דעתי, כאשר הסתבר שהפטור לא מגיע לה, היה צריך להתמקד בשווי הפטור של הדירה במצבה ליום המכירה – להצטייד בחוות דעת שמאית ומיד לפעול לקבלת זכויות אחרות שמגיעות לה בחוקי המס.
בכל הנוגע לבקשת מידע – מהנסיון שלי ברשות המס – זו אחריות כבדת משקל והיא ניתנת במסורה. החשש הגדול הינו מפני ניצול מורחב ולא הכרחי של מסירת המידע ופקידי המס בדרך הזו שומרים על כל אחד מאתנו. מסכימה עם פסק הדין.
 
פסק הדין ניתן ביום 30.3.2014
 
 

הערות שוליים:
1. ו"ע 4121-10-13 בר און נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה.
2. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963.
3. חוק מיסוי מקרקעין(הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011.
4. תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר), התשכ"ה – 1965.
5. ע"א 428/82 נאצר אל דין נ' מנהל מס ערך מוסף.
6. ע"מ (ת"א) 1054/09 כהן נ' פקיד שומה רחובות.
 
נכתב בתאריך 29.7.2014
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי, רו"ח