דורית גבאי |תכנון מס במכירת דירות למגורים
מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
דף הבית >> שונות >> דורית גבאי בסודות הנדל"ן >> דורית גבאי ב"סודות הנדלן" - תכנון מס במכירת דירות למגורים

דורית גבאי בתוכנית סודות הנדל"ן -
תכנון מס במכירת דירות למגורים

תכנון מס במכירת דירות למגורים
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
לפני ההעברה הבין - דורית, אנחנו נדבר עם דורית. אנחנו בסופה של שנת המס הנוכחית. בעקבות תיקונים שונים בחוק מיסוי מקרקעין, בעלי דירות רבים תוהים איך לפעול. שלום שוב לרואת החשבון דורית גבאי. בואי תעשי לנו סדר. מהו תיקון המס החדש- תיקון 76?

תיקון 76 בתוקף מ- 1 לאוגוסט 2013 - הוא בעצם יצר משטר מס חדש בנוגע לדירות מגורים בישראל. תוקף התיקון לגבי דירות מגורים הוא מ- 1.1.14. עכשיו, הוא אומר ככה: מ- 1.1.14, מי שיקנה דירת מגורים בישראל - קודם כול, יש מס - המס יהיה 25% על הרווח.

מס שבח בעצם.

כן. אלא אם כן זו דירתך היחידה או דירת ירושה שירשת מאימא, אבא, סבא, סבתא - בציר הזה. לכן, הן יהיו פטורות עד תקרת 4.5 מיליון שקל, שזה מתעדכן לפי מדד. עכשיו זה בירידה קלה.  אבל אם ביום ה- 1.1.14, יש לך יותר מדירת מגורים אחת, או דירת מגורים יחידה כהגדרתה בחוק, כי אז רכשת את הדירות האלו לפני 1.1.14 - יחושב לך חישוב מס מיוחד על מכירת הדירה - לא הכול יהיה פטור, לא הכול יהיה חייב, יהיה חלק פטור וחלק חייב. החלק הפטור יהיה זה שנצמח מיום שרכשת את הדירה עד יום 1.1.14, והחלק החייב יהיה החלק המחושב היחסי מ -1.1.14 עד יום המכירה. זה משטר המס. על החלק הזה יהיה 25%. 1.1.14 נקרא בחוק "יום המעבר" - זה יום המעבר למשטר המס החדש. ונקבעה תקופה מיוחדת, שהיא אומרת: מ- 1.1.14 עד 31.12.17 - אדם שיש לו יותר מדירת מגורים יחידה, יתבקש וימכור רק שתי דירות מגורים.

אני לא מבין: אני יודע שבעבר נתנו כמה הוראות שעה, על מנת לעודד מכירה של דירות שניות ושלישיות, כשהרעיון היה לתת הטבה במס באמת לאותם אנשים על מנת שימכרו את הדירות – שיזרימו אותן לשוק על מנת להגדיל את ההיצע. אני רואה שבתיקון הזה, זה בדיוק הפוך!
לא, זה לא הפוך. בעצם, הרעיון הוא שאם אתה מוכר לפני סוף שנת 2017, כביכול אתה פטור גם החלק שאתה לא אמור להיות פטור.

לא, אלא אם כן קנית לפני 2014. למה לא לתת פטור גורף?

אני אסביר: קודם כול, אתה צודק בהיסטוריה של החוק, שכל הזמן דחפו ודחפו ונתנו פטורים - אז בזמנו, ב- 2013, היה שניים בשנה ב- 2,200,000 - כל הזמן הזרימו, הזרימו, הזרימו. אבל כנראה שהם חשבו שתהיה הצפה, אז אמרו: בארבע שנים האלה, אנחנו ניתן לך שתיים בארבע שנים - מה שהיה מקודם אחד לארבע שנים, בוטל - יהיה לך שתיים במהלך הארבע שנים האלה, חלק יהיה חייב, חלק יהיה פטור. ככל שתקופת האחזקה של הדירה היא ארוכה, החלק החייב הוא קטן, ולכן ראו בזה איזושהי הטבה, ונגמר הסיפור.

אז השאלה באמת עכשיו: אם יש כאלה שאומרים לעצמם: יש לי חלון עכשיו חודש - חודש  וחצי - למכור את הדירה על מנת ליהנות מהפטור. זה נכון או לא נכון?

קודם כול, זה לא נכון. הסיבה שזה לא נכון, משום שברגע שקבעו את תקופת המעבר הזאת מ -1.1.14 עד 31.12.2017, אמרו שמותר לך שתיים בכל מיני הסתייגות. למשל, אתה לא יכול למכור לבן משפחה - לקרוב משפחה אתה לא יכול למכור בתקופה הזאת. יש מגבלות. אתה יכול רק שתיים. לגבי אחת מהן, תבדוק אם לא מכרת בארבע שנים - אתה צריך לחכות את הארבע שנים. ועוד כל מיני כאלה סייגים. ו- 1.1.18 - רגע, הפתעה - ב-1.1.18 בשונה ממה שככה הלך הרוח במדיה אומר, אתה יכול למכור יותר משתיים לכל בן אדם, מתי שאתה רוצה. הדבר היחידי שהרשות הוציאה בהוראת ביצוע שקצת מקומם אותי כשאת מקצוע, זה: שאם תגזים חלילה ותמכור יותר מדי, יש פה מלכודת. וזה: אנחנו נדבר אתך במס הכנסה ובמע"מ, כי אולי אתה הפכת את זה לעסק. כלומר, יש פה אליה וקוץ בה. אומרים לך: תמכור, תמכור - הם רוצים עכשיו שימכרו, מכל מיני כיוונים, אבל אנחנו מחכים. וכבר יש כל מיני מקרים כאלה. אנחנו מחכים - התלהבת יותר מדי, אנחנו נדון האם זה יותר מדי, האם יש פה תכיפות, האם יש פה היקפים, האם יש פה מנגנון, האם יש פה משהו, וזה לא בסדר! כי אין פה התאמה ואין פה גיבוי של כל מערכת המיסוי. זה אותו משרד אוצר!

יד שמאל לא יודעת מה יד ימין עושה.

בדיוק!

היא יודעת, והיא יכולה להתעלם.
זה לא חדש.
תודה רבה לך על הדברים.
 
תמלול ראיון עם דורית גבאי ב"סודות הנדל"ן" מיום 17.12.2017
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי