דורית גבאי | ביטול עסקת מקרקעין בראי מס שבח
מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
דף הבית >> שונות >> דורית גבאי בסודות הנדל"ן >> דורית גבאי ב"סודות הנדלן" - ביטול עסקת מקרקעין בראי מס שבח

דורית גבאי בתוכנית סודות הנדל"ן - 
ביטול עסקת מקרקעין בראי מס שבח

ביטול עסקת מקרקעין בראי מס שבח
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
אך קודם לכן נאמר שלום לרואת החשבון דורית גבאי. היום אנחנו נדבר על מצב של ביטול עסקת מקרקעין בהיבט המיסויי שלו. מה המשמעות באמת של ביטול עסקת מקרקעין?

ביטול עסקה הוא מונח משפטי, שבעצם לפי חוק החוזים, כמו שנקרא את החוזה על פי שלושת הקריטריונים של חוזה בהתנהגות, חוזה בכתב וחוזה בעל פה - גם לבטל עסקה צריכה להיות עילה. יש חמש - שבע עילות ביטול לפי חוק החוזים. במיסוי מקרקעין כחוק שהוא עומד בפני עצמו, מאמץ את עילות הביטול האלה...

בואי נרד לעם: למשל, קניתי דירה, התחרטתי, הסכים הקבלן, זהו, ביטלנו את ההסכם. שילמתי בינתיים מס רכישה.

זה נקרא "ביטול בהסכמה". עכשיו, שולם מס רכישה, יש אירוע מס שדווח, ושולם מס הרכישה. כשהמנהל בא לבדוק האם הביטול הזה הוא ביטול אמתי - זאת אומרת, יש השבה של המצב לקדמותו, ואתה כקונה לא תפסת חזקה בנכס...

ביטלו את האזהרה, ביטלו את הכול.

אם הכול חוזר לקדמותו, אין הפקת הנאה כלכלית מהנכס כשאתה בעצם כרוכש - מנהל מס שבח מסתכל על הנתונים - יש תצהיר ביטול עסקה - הוא מאשר אותו, מס רכישה חוזר לפי סעיף 102, אבל זה לא...

אני אקשה: החלטת עם אותו קבלן: אתה לא רוצה את אותה דירה, אתה רוצה דירה אחרת, שתהיה מוכנה יותר מהר, שהקומה שלה יותר מצאה חן בעיניך - האם השינוי הזה, אתה תשלם רק על הפער, אם יש פער, או שזה לא ייחשב כאירוע מס?

זה דוגמה שממש של המקרים שרווחים בעת האחרונה, אבל היא ממש מקרה קיצוני, כי היה צריך בשביל זה לדון איך לטפל במצב הזה. יש פרויקט של חמישה בניינים, והבן אדם קנה בבניין ה', קומה 3, ועכשיו הפרויקט מתעכב או יש איזה בעיה, או מתחרט כמו שאמרת - והוא עובר לבניין B. אז בעצם מה קרה פה? זה בעצם ביטול וקנייה חדשה או רכישה בשני מועדים? כי לפעמים...

אני מכיר את שלטונות מס שבח: הם יגבו כסף אם זה מגיע או לא מגיע.

אז יש לנו את המקרים האלה של החלפת דירה בפרויקט, שזה נקרא, אבל ב- 97 כבר דנו בנושא הזה. ואחרי מחלוקות שגם אני הייתי מעורבת בהן, עורך דין מאיר מזרחי שהיה אז בתפקיד, הכריע את הסוגיה ואמר: אם אתה מחליף דירה בפרויקט, ההנחיה היא כזאת: בעצם לוקחים לך את המס רכישה ששילמת - בעצם רואים בזה ביטול - לוקחים את המס רכישה ששילמת בעסקה הראשונה, מזכים אותך בערך ריאלי לעסקה השנייה, ואם העסקה השנייה, המס רכישה הנדרש לפי השווי העדכני בנכס החדש, כי אם פה היה שווי 100 ופה שווי 115, אז המס פה עובר לכאן, אבל השווי עלה. וגם העסקה החדשה - עם יום רכישה חדש, עם אישור מס חדש, מצבך השתנה- אתם כבר לא דירה יחידה, יש לך עוד דירות. זאת אומרת, מאשרים ביטול ורכישה.

על הפער?

על הפער. אבל המשמעות היא ביטול ועסקה חדשה - העסקה החדשה עם מס רכישה לפי הסטטוס שלך ביום העסקה החדשה. עכשיו, ביטול עסקה הוא נושא שמעסיק הרבה אנשים.

דורית, את מסבירה לנו יפה מאוד את החוק - מה בעצם החוק אומר. עוד פעם: למיטב ניסיוני, אני יודעת ששלטונות מס שבח לא פועלים בהתאם לחוק.

תראה, החוק - יש בעצם רק סעיף אחד שמטפל בזה - סעיף 102 אומר: מס ששולם והעסקה בוטלה - תחזיר אותו. בעצם, כל אבני היסוד שאני מנסה לתאר אותן, הן פרי הפסיקה. והיא הפסיקה המנחה. פסיקה מנחה ראשונה שקובעת בעליון זה עידית זמר, שבעסקה בין קרובים - אב מעביר לבתו, הגברת כבר מפיקה הנאה בנכס - גרה שם, מחתנת ילדים או מה שהיא עושה. אחרי כמה שנים, אומר לו: אופס, אנחנו מחזירים את הדירה חזרה אליי. אומר בית המשפט: סליחה, עם כל הכבוד לזה שאתה מתחרט, והיא מסכימה לזה שאתה מתחרט ומחזירים את הדירה - את הפקת הנאה כלכלית, את הפקת הנאה מהנכס - בעצם משמעות הביטול היא מכר חוזר. כלומר, הקונה או מקבל הדירה הופך להיות מוכר, והמעביר או הנותן הופך להיות קונה. יש עוד פעם מס שבח ועוד פעם מס רכישה, וכל הדבר הזה הופך להיות עסקאות כפולות - זה לא דבר של מה בכך! כי הרבה פעמים אנשים גם הולכים לבית משפט כי אחד הפר את ההסכם, ויש עילת ביטול כתוצאה מהפרה. אז גם בית המשפט כופה - לפעמים הוא כופה ביטול, הוא לא מסכים לאכוף את ההסכם. הוא אומר: אוקי, אני כופה ביטול, ואז מנהל מס שבח לא מקבל את זה כמו שזה. הוא אומר: רגע, אם בית המשפט אמר ככה... הוא בודק את זה בעיניים אחרות של חוק מיסוי מקרקעין. הוא אומר: רגע רגע...

כלומר יש כאלו שלא מקבלים את הפסיקה של בית משפט ובעצם את ההחלטה של בית המשפט?

ודאי! כי הכלים של חוק מיסוי מקרקעין הם לא כלים של הדין הנורמטיבי. יש לו את המטרות והתכלית. ואם אחרי שבית המשפט - ויש מקרה כזה בחיפה - שאחד קנה מוסך, ועד שביטל בית המשפט, לקח 4-5 שנים, והוא בינתיים נכנס למוסך, הוסיף קומה, השביח את הנכס, השתמש במוסך הזה - זה לא ביטול. מה בית המשפט קבע? בית המשפט של מנהל מס שבח קבע (ועדת ערר): מכר חוזר - הקונה הפך למוכר, והמוכר הפך לקונה.

טוב, אני רוצה באמרת סיום להגיד לך שמה שקורה בשלטונות מס שבח במדינת ישראל, זה פשוט ביזיון! התמנה מנהל מס שבח חדש - קודם כול אנחנו מברכים אותו, ואנחנו גם מקווים שהוא יעשה שם פעם אחת ולתמיד סדר.

 ניתן לו שנה עבודה ואז נחזור.

תמלול ראיון עם דורית גבאי ב"סודות הנדל"ן" מיום 17.12.2017
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי