דורית גבאי | שימוש בכספי החברה לרכישת דירות מגורים
מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
דף הבית >> שונות >> דורית גבאי בסודות הנדל"ן >> דורית גבאי ב"סודות הנדלן" - בעייתיות השימוש בכספי חברה לרכישת דירת מגורים
 
בעייתיות השימוש בכספי חברה לרכישת דירת מגורים
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
שלום לרואת החשבון דורית גבאי. היום תסבירי לנו על המצב המורכב של שימוש בכספי חברה לרכישת דירת מגורים. מה למעשה החוק קובע בעניין הזה?

האמת היא שאין ממש חוק. הנושא הזה היה פרוץ במשך עשרות בשנים. חברה רווחית, שבמקום לחלק את הרווחים שלה ולשלם מס דיבידנד - אחרי הרווחים לשלם מס הכנסה ומס דיבידנד, ובנטו בעל המניות היה קונה את הדירה, פשוט קנתה את דירת המגורים - אם זה וילה, אם זה בית רגיל - לא אפילו חייב להיות נורא יקר - קנתה את דירת המגורים לבעל המניות, ובעל המניות גר שם 20-30 שנה, ובעצם הפך את הברוטו לנטו. במקום שהוא ייקח את זה מהנטו - לצורך העניין, 3 מיליון שקל רווחים לחברה - עם כל הסכום הזה קנו דירה לבעל המניות. אז הוא קנה דירה ב- 3 מיליון שקל. זה לא...

כמה התופעה הזאת נפוצה, לפי דעתך?

תראה, החגיגות בנושא הזה לא פסחו על כל חברות ההייטק, חברות רווחיות, חברות נדל"ן, יהלומנים - פשוט לא פסחו על כל מי שעשה המון כסף ולא ידע איפה לבזבז את זה. וכשהוא ידע איפה לבזבז את זה, הוא עשה את זה בעצם בצורה לא חוקית. הוא הפך את הברוטו לנטו, ובצורה הזו מס על ההכנסה לא שולם.

למרות שזה כביכול הוא לא עבר על החוק - הוא לא העלים מס, הוא תכנן מס יש לו פרצה.
נכון.

אז זה לא משהו שהוא לא חוקי, כדי שמי שעכשיו רואה ובטעות עשה כזה מהלך...
הוא לא עשה את זה בטעות - אל תדאג!

זה לא שזה כתוב בחוק לא לעשות את זה, אבל לא כתוב כן לעשות את זה. ואיך שזה נעשה, זה בעצם הפכו הכנסה לפני שהיא תמוסה, הפכו אותה לנטו. זה לא היה תקין.

תכנון מס שנהיה תחמון מס. אז מה נעשה היום?

נעשה תיקון גדול לחוק, ונקבע חד משמעית שבעל מניות מהותי שהוא בעל מניות בחברה, שלוקח נכסים של חברה, שמושך כספים מחברה, תכשיטים, אביזרי ציורים, ושהחברה קונה את זה עבורו ושהוא משתמש בזה באופן פרטי - הוא או קרובו - רואים את זה בעצם כהכנסה אצלו, שהיא או תמוסה בדיבידנד או לפי משכורת. בקשר לדירה, בעצם כל השנים האלה הוא לא שילם גם שכר דירה לחברה. הנכס שייך לחברה, הוא לא שילם שכר דירה. אז מכל הכיוונים - מכל כיוון אפשרי... הפחיתו, עשו פחת, עשו זה.

אז מה עושה עכשיו מישהו שיש לו דירה כזאת? הרואה חשבון שלו אמר לו שזה בסדר לפני 15 שנה. הוא יושב עכשיו, הוא רואה את התכנית. הוא זז בכיסא, מתחיל להזיע. מה הוא צריך לעשות?

הוא לא מתחיל להזיע, כי אם עד ה- 31 בדצמבר הוא לא עשה את זה, אז המצב יהיה כזה: קודם כול, יצאה הוראת חוק שאמרה שעד סוף 18 אנשים בעצם היו צריכים להחליט מה הם עושים עם הדירה - או הם עוזבים אותה או הם נשארים בה, ובעצם עושים איזשהו אירוע מכירה.

מה זה 'עוזבים'? משכירים אותה למישהו אחר?

או שהוא עוזב אותה ושוכר דירה אחרת, והחברה ממשיכה להיות בעלת הדירה ומשכירה למישהו אחר, ואז הוא צריך לשלם את דמי השכירות הראויים - 15, 16, 17, 18- מתי שהוא עזב. אם הוא מחזיר אותה לחברה - הוא נשאר לגור בה והדירה נשארת בבעלות החברה - ממסים אותו בשווי הטבה שהיא בעצם כמו שהוא משך דיבידנד - לוקחים עליו מס 30%.

זאת אומרת, חוזרים רטרואקטיבית לשנים שהוא נהנה מזה?

כן.

כמה שנים אפשר לחזור?

שלוש - ארבע שנים. הם החליטו על דמי שימוש ראויים. אבל יש מצב, אגב, שהוא מחליט להיות בעלים של הדירה - הוא אומר: אני רוצה את הדירה הזאת אליי. אז גם פה נתנו לו שתי אפשרויות: או לשלם את המס עכשיו - שולי 47 - מס יסף, בלי מס רכישה, או לשלם את המס כשהחברה תמכור את הדירה, ואז הוא ישלם את המס החל הזה. בכל מצב, סגרו את החגיגה הזאת.

יש נוסחת חישוב איך מחשבים - כמה בדיוק ייזקף לו כהכנסה, אבל החגיגה נגמרת - זה לא בסדר שאתה ואני...

אני מאוד מעניין אותי מה שאמרת על האמנות ועל האביזרים - אנשים קונים חפצי אמנות.

אבל איך הם חוטפים את זה? נוסעים...

יש טופס פחת של החברה - זה מופיע "חפצי אמנות" - זה בעצם בבית שלו, בווילה שלו, והוא נהנה מהשוויץ הזה. ואתה מכיר כאלה בלי סוף.  הם הפכו את הברוטו לנטו, זה לא בסדר!

תודה רבה על הדברים. חשוב מאוד!  

תמלול ראיון עם דורית גבאי ב"סודות הנדל"ן" מיום 12.1.2019
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי