מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

דורית גבאי בתוכנית סודות הנדל"ן - 
ההבדל בין מס רכישה למס שבח

ההבדל בין מס רכישה למס שבח
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
ועכשיו שוב שלום לרואת החשבון דורית גבאי. אז בואי נתחיל באמת מהמושגים עצמם: מהו מס שבח ומה זה מס רכישה?

אז מס שבח ומס רכישה הם מסים שמוטלים על מי שרוכש ומי שמוכר זכות במקרקעין בישראל. הכוונה היא לדירות, מחסנים, קרקעות וכן הלאה. מס שבח יש למי שמוכר, ומס רכישה למי שרוכש. וזה הבסיס לעסקאות - המספר הראשון הוא השווי: שווי המכירה למוכר, ושווי הרכישה לרוכש. יש הבדלים ביניהם.

שותף סמוי שיש לנו תמיד בכל רווח שלנו. 

שותף גלוי וידוע, והוא פועל וחי ונושם. את רוצה שהוא יהיה סמוי, ובעצם המס מחושב לכל אחד מהם באופן שונה. מס שבח מחושב על הרווח, אחרי שלקחו את כל העלויות וכל ההוצאות, תיאמו אותם למדד, נטרלו את האינפלציה - כל השחיקה האינפלציונית - ועל זה חל מס שבח באחוזים שונים לפי ימי הרכישה.

מס רכישה מוטל על שווי הרכישה - על הסכום הגלובלי, מלמעלה, כולל מע"מ, כי זה אנשים פרטיים. רובנו משלמים מס רכישה על רכיבי מע"מ, יש הבדלים בבסיס של המס. אחוזים שונים וכן הלאה וכן הלאה - לא ניכנס כרגע לאחוזים, כי זה די ידוע. אבל יש  מעבר להבדלים הללו, המטרות של החוקים הללו שונות, ולכן גם יש פערים גדולים במצב שבן אדם בא - למס שבח הוא מקבל פטור - אבא מעביר לבתו, הוא מקבל פטור ממס שבח; סבא מעביר לנכדתו, הוא מקבל פטור ממס שבח. הוא יכול לקבל, אם הוא רוצה, על מה שהוא מעביר לה - הוא מעביר לה מגרש...

25%?

במקרה הטוב. אם הוא מעביר לה מגרש, הוא יכול לקבל על זה פטור ממס שבח. אבל כשהוא מקבל ממנה - הסבא מקבל מהנכדה שלו - הוא משלם מס רכישה מלא - אין לו הקלה. אין פטור במס שבח ובמס רכישה. זה לא אומר, אם אתה מעביר בפטור ונהנה מההגדרה של "קרוב" לענייני מס שבח, ההגדרה של "קרוב" שמזכה בהטבות ובהקלות במס שבח, היא לא אותה הגדרה כמו למס רכישה.

זאת אומרת, תהיה פטור ממס שבח, אבל עדיין תשלם מס רכישה.

אתה מקבל לשלם מס רכישה, למרות שזה אמור להיות די דומה. מה הבעיה שאם סבא מעביר לנכדתו מה שבח... הם רוצים כסף, אבל אני אומרת... דוגמה נוספת: למשל, אח יכול להעביר לאחותו, ובתנאים מסוימים לקבל פטור ממס שבח. אבל כתוב "גם בני זוגם". אבל במס רכישה, אם אתה מעביר לגיסך, אתה משלם מס רכישה - המקבל משלם מס רכישה מלא. זאת אומרת, אין הקבלה לכל הדברים. עוד דוגמה: דברים קצת יותר מורכבים - אתה מעביר לחברה קרקע שלך - אתה מקבל פטור ממס שבח, ומס רכישה מלא. כלומר, זה לא שווה. גם במס שבח יש הבדלים לגבי דירות מגורים. דירת מגורים למס שבח היא לא אותה הגדרה שאתה קונה דירת מגורים. דירת מגורים במס שבח צריכה שבנייתה תסתיים. כשאתה קונה דירת מגורים גם על הנייר, גם בקבוצת רכישה - למרות שהיא לא מסתיימת, יש התחייבות לסיים את בנייתה - אתה משלם מס רכישה של דירת מגורים, וגם המכירה. זה לא אותו דבר, וצריך לדעת מי שמייצג את הצד הזה, לבדוק בהגדרות.

אגב, זה שונה. כשהתחילו קבוצות הרכישה, אז מס הרכישה היה לפי הקרקע.

נכון.

בלבד. אחר כך השתכללו, ובעצם לקחו את זה על דירה מוכנה, שזה קצת פגע בקבוצות הרכישה.

עוול גדול! תיקון 69 - אם היה אפשר למחוק אותו מספר החוקים, היה טוב!

כן, יש לנו כמה חוקים שאנחנו רוצים למחוק אותם.

אז ככה לקראת סיום, מה לגבי דירה יחידה?

דירה יחידה במס שבח היא דירה שכשאתה בא למכור אותה, היא דירתך היחידה, ויש עוד כמה חלופות, שלמרות קיומן של דירות נוספות, לא סופרים - דירה חליפית שרכשת לפני 18 חודשים, שליש דירה וכן הלאה וכן הלאה. גם על מס רכישה - אם אתה בא לקנות את דירתך היחידה, יכול להיות שיש לך משהו שאתה אומר: אני אמכור אותו - דירה חליפית שהיא ישנה שאתה צריך למכור אותה או שליש בדירה או חצי בדירת ירושה - כל אלה לא נספרים לך. ועדיין יש הבדלים.

יש זמן שאתה יכול למכור וליהנות מפטור.

נכון. עדיין זה לא חופף. גם ההגדרה של דירת מגורים יחידה פה, והגדרה של דירה יחידה במס רכישה - זה לא אותה הגדרה. זה נורא מבלבל!

מבולבלים? גם אנחנו! תודה רבה.
 
תמלול ראיון עם דורית גבאי ב"סודות הנדל"ן" מיום 05.03.2018
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי