מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

דורית גבאי בתוכנית סודות הנדל"ן -
מהו פתרון המיסוי לזוג נשוי שרוצה למכור שתי דירות ולרכוש אחת במקומן

מהו פתרון המיסוי לזוג נשוי שרוצה למכור שתי דירות ולרכוש אחת במקומן
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
שלום לרואת החשבון דורית גבאי, והפעם שאלה שקיבלנו בעמוד הפייסבוק של התכנית: שואל גיא מראשון לציון: התחתנתי עם בת זוג בסיבוב שני, יש לנו 2 דירות, ואנו רוצים להחליף את שתיהן לאחת משותפת. איזה מיסוי חל עליי?

שאלה מצוינת.

שאלה מצוינת וחשובה לאור הסיבובים...

אז באמת ב- 1.1.18 חזרנו לזה שמשטר מס שהיה נהוג לפני 2014, היה בקיפאון ארבע שנים, סעיף שמאפשר למשפחה פעם אחת בחיים למכור שתי דירות בפטור בגובה מסוים, ולרכוש תחתן דירה אחת. עכשיו, מה זה למכור שתי דירות בפטור מס? זה לא במיסוי לינארי כמו שאנחנו רגילים, אלא אם יש לך שתי דירות מקסימום. לא שתי דירות ועוד חלקים, אלא שתי דירות מקסימום. אתה יכול למכור את הראשונה בפטור, את השנייה בפטור, ובלבד שפרק הזמן שחלף בין המכירה הראשונה למכירה השנייה, הוא לא יותר מ- 12 חודשים, והרכישה של הדירה השלישית היא תהיה מקסימום 12 חודשים מהמכירה השנייה. במילים אחרות: בפרק זמן של שנתיים, אתה מוכר, מוכר וקונה. אבל לעתים זה לא מסתדר בסדר הזה. לעתים אתה בדיוק קנית - מצאת משהו שאתה רוצה, ואתה צריך למכור את שתי הדירות, אז החוק אומר לך: אין בעיה בסדר אחר: תקנה, ואז תמכור, תמכור, ובלבד שבין הרכישה למכיר השנייה לא יחלפו יותר מ- 12 חודשים.

ואז בן אדם בא ואומר: אבל רגע, אני רק מכרתי את הראשונה, ומצאתי את השנייה - את החדשה שלי. אז אתה יכול למכור את הראשונה, לקבל עליה פטור, לרכוש את החדשה ולמכור את השנייה, ועדיין בפרק הזמן בין המכירות - שלא יעברו 12 חודשים, ובגבולות שווי.

ואני שואל את השאלה: למה כל הדבר הזה צריך להיות כל כך מסובך?

אני רוצה לשאול משהו אחר: האם זה חל גם על ידועים בציבור?

כן, בני זוג - ההגדרה של בני זוג זה כבר לא בני זוג נשואים לפי דת משה וישראל או לפי חוקי האסלאם והנצרות. בני זוג זה בני זוג על כל המשתמע מכך - האפשרויות של תאים משפחתיים חלים גם על זה - בתי משפט אמרו את זה.

בני זוג מאותו מין, וגם בני זוג שלא...

כן. אבל חשוב לדעת שהסעיף הזה לא היה בתוקף עד 1.1.17. זה ארבע שנים שהוא היה בתרדמת. עכשיו הוא ממש מכשיר. זה נכון ששווי הדירות לא עודכן - שווי הדירות זה שתי דירות שנמכרות עד 2 מיליון שקל וקצת, כי בתפיסה שהוא חוקק, תיקון 50 או אפילו קצת קודם, אמרו: שתי דירות קטנות - זה 800 וזה 900, זה משהו חביב, נקנה זה. היום המחירים צריכים להתעדכן, ואנחנו עכשיו הולכים לפנות לגפני, בבקשה שבעצם יביא הצעה לכנסת לעדכן, כי זה לא ריאלי לעליית מחירים של העשור - מעל 50% עלו המחירים. אבל שתי דירות בשווי של 2 מיליון, ובלבד שהם רוכשים שלושה רבעים מהכסף, את הדירה השלישית שזה בעצם 1,500,000 - 1.600,000 .

אז אנחנו מדברים בעיקר על פריפריה?

זה מה שזה אומר היום. נכון להיום, נכון. זה לרחוקים.

אבל אם מדובר בדירות יקרות יותר, אז בעצם אתה תקבל את אותו חלק יחסי. זאת אומרת, אתה תיהנה מאותו פטור על אותם 800 ו- 900?

עד שני מיליון. אם הדירה הראשונה שלך היא ב- 1,700,000, ו- 1,700,000 הדירה השנייה - כל העודף מעל 2 מיליון ביחס לדירה השנייה, יהיה חייב. ואם שתי הדירות הן מעל 3,300, שזה יותר סביר שיקרה, אין שום פטור - זאת אומרת כל המסלול הזה מתבטל.

ממוצע של דירה 1,500,000 - 1,650,000, ואין לנו פטור.

אתה צודק! צריך לעדכן את השווים. וכרגע זה יותר יתרון לפריפריה.


תודה רבה לך דורית על הדברים החשובים.
 
תמלול ראיון עם דורית גבאי ב"סודות הנדל"ן" מיום 23.3.2018
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי