מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

דורית גבאי בתוכנית סודות הנדל"ן - 
מיסוי מכירת דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה נוספות

מיסוי מכירת דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה נוספות
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
מה הדין מבחינת מיסוי במכירת דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה נוספות? שלום לרואת החשבון דורית גבאי, מומחית למיסוי מקרקעין.

אז דורית, בואי קודם נסביר: מה הכוונה בזכויות בנייה נוספות?

אז חוק מס שבח מנסה לעזור כשאדם מוכר את דירתו היחידה - פטור ממס עד 4.4 מיליון שקלים, שזה שווי גבוה, או דירת הירושה שלו - גם כשהוא ירש מסבא, סבתא, אבא, אימא וכן הלאה.

אז אם חוק מס שבח מנסה לעזור, זה כבר טוב.

הוא מנסה לעזור. הוא מעניק פטור עד שווי גבוה יחסית לדירת מגורים. אבל הרבה פעמים אדם בא למכור את דירתו, והרכיב של התמורה שהוא מקבל בגין הדירה, מתחלק לשני סכומים: סכום אחד באמת בגין הדירה הנמכרת - הרכיב של מה שבנוי, וסכום אחר - על הפוטנציאל להגדיל את השטח למעלה, למטה, מסביב - להגדיל את השטח - ואז הוא משלם סכום נוסף על האפשרות להרחיב.
היטל השבחה זה ההיטל שמוטל מכוח חוק התכנון והבנייה בגין שינוי בשווי הזכויות. אבל חוק מס שבח אומר: אם אתה מוכר את דירת המגורים שלך ב- 3 מיליון, ובנות 100 מ"ר - ה- 100 מ"ר האלה שווים באזור 1,200,000 כמו שהם - אני לא אתן לך על 3 מיליון שקל פטור, אני אתן לך על 1,200,000, אני אעשה חישוב מיוחד שהוא עוזר - מכפיל את ה- 1,200,000 ב- 2, אז ה- 1,200,000 מגיע ל- 2,400,000. אתה לא תקבל על ה- 2,400,000, כי מגבילים אותך בתקרה של 2,100,000. כלומר, 1,200,000 יהיה 2,100,000 - פטור, וה- 900 חייב. זאת אומרת, יש שני מסלולי מס: אחד - פוטרים אותך ממס, והשני - חיוב במס לפי שיעורי המס של קרקע.

אז איך אדם יודע שבאמת קיימות לו זכויות נוספות שהוא יהיה ממוסה עליהם?

שאלה מצוינת! בחוק כתוב: זכויות נוספות קיימות או צפויות - זאת אומרת, זה יותר מלחיץ. עורך הדין, שזה תפקידו לערוך את כל הבדיקות המשפטיות, בצירוף שמאי, שאנחנו בדרך כלל אוהבים לצרף כדי שהבדיקה תהיה מושלמת - אמורים לעשות את הבדיקות האלה, ולהגיד קניינית מה יש ומה אין. האמת היא שבכל תל אביב אתה עושה אפצ'י אחד, בכל מקום יש איזה מטר לבנות - אין מקום כמעט בתל אביב שאין אפשרות להוסיף זכויות בנייה.  אבל הקושי הוא שאתה בא מוכר, אתה בטוח שאתה מקבל פטור, מקבל שובר לתשלום - אתה מקבל שוק: 500 אלף שקל לשלם מס!

אבל תבהירי לצופים שלנו שמי שיש לו עכשיו דירה במרכז תל אביב, עם כל השינויים בתכנית הרבעים, למעשה הוא ישן בלילה, ובבוקר הוא קם ויש לו זכויות בנייה שהוא יצטרך לשלם עליהם.

גם אם אין לו רישומית, יש פוטנציאל - כי בחוק תיקנו עכשיו בתיקון  76 - אמרו: "זכויות בנייה קיימות או צפויות". עכשיו, כל תל אביב היא צפויה לזוז, אז גם אם עשרה מטרים - כל מטר זה 25,000 שקל מינימום - זה כבר עוד 250,000 שקל.

עשרים מטר נוספים - מס לפי פוטנציאל של חצי מיליון שקל. 

לפי קרקע.

והבעיה העיקרית באמת היא שאתה מגיע לשלב הזה שהעורך דין בודק לך בכלל אם אתה ממוסה או לא ממוסה - זה שלב שכבר חתמת לרוב על הסכם, ואתה כבר מחויב לקונה לעמוד בהסכם החתום.

נכון, וזה לא כדאי שיקרה.

ואז אתה פתאום מגלה שאתה חייב פה עשרות אלפים - לפעמים מאות אלפי שקלים, וזה משנה לך את כל מצב המכירה. זאת אומרת, יכול להיות שלא כדאי לך למכור.

נכון. עדיף כמו שאת אומרת, לעשות את זה לפני שעושים את העסקה, כדי באמת שלא נשתגע.
יש הרבה שעושים את הטעות הזאת?

תראה, אני אגיד לך: יש דוגמה מפורסמת אצלנו, שמישהו בא לעורך דין, אמר לו: אני רוצה למכור את הדירה שלי ברמת השרון. אמר לו: שמע, המס יהיה לך 700,000 שקל. אז הוא אמר לו: אני לא מוכר, כי אני צריך לקנות דירה יותר קטנה לי ולאשתי ולחלק את הכסף בין הילדים ולהשאיר לי משהו למחיה. במחיר הזה אני לא אמכור.

בדיקה של רואה חשבון שנעשתה, אמרה: לא, בעצם המס יהיה בערך 250 אלף שקל, כי באמצעות הניתוח הנכון של זכויות הבנייה, עם שמאות נכונה של שווי הבית - כי אם שווי הבית שווה 3 מיליון שקל, לא כל השמאים הם נמוכים - אם הבית הוא בית קרקע, ורק הוא שווה 3 מיליון שקל, אז 3,700 - רק ה- 700 חייב. זאת אומרת, כן צריך לבדוק את הדברים.

אז תובילי אותנו בשלבים של ההובלה הזאת. השלב הראשון זה: החלטתי שאני רוצה למכור את הבית שלי ברמת השרון. מה הצעד הראשון שאני צריך לעשות?

עורך הדין בודק את מצב הזכויות בעירייה. אם הוא מזהה שיש באזור אפשרות להגדלת זכויות הבנייה, אנחנו מזמינים יחד אתו - הוא פונה למי שצריך - שמאי. השמאי בא ונותן נתונים מדויקים - 20 מ', 30 מ', מה אפשר לבנות בכלל, וכן הלאה. מנטרל נטלים. לפעמים להוסיף את הקומה זה להרוס משהו או להביא קרמיקה מיוחדת או ציפוי לבית. לא תמיד להוסיף מרתף מתחת לבית - זה מוסיף לשווי הדירה. בגלל זה, צריך להחריב למטה את כל הקומה.

לא העירייה מעניינת אותי. מעניין אותי שהשמאי יגיד: לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, ייתן לי נתונים - יעשה לי שומה אחת - מה שווי הבית במצבו, שומה שנייה - מה שווי הנכס הכולל במזומן, שומה שלישית - כמה שוות זכויות הבנייה. אנחנו בעצם מכניסים את הכול לטבלה שמיסוי מקרקעין קבע, והוא אמר: אם שווי הבית הוא 2.5, זה יהיה החלק הפטור, כל העודף יהיה חייב. אם שווי הבית הוא נמוך - למשל, 400 אלף שקל - יש מקומות שזה חדר וחצי דירת המגורים - החוק אומר: תכפיל בשתיים, ודוחפים לך לכיוון ה- 800. זאת אומרת, יש רצפה, יש תקרה. כל הנתונים האלה נכנסים לתוך הזה - חלק פטור, חלק חייב, כולל יורשים - גם יורש יכול למצוא את עצמו שהוא פתאום מוכר את דירת ההורים, הוא לא ידע שיש לו זכויות בנייה - הוא מקבל שוברי תשלום.

כלומר, ברגע שהשמאי אמר, יועץ המס מכניס את הכול לתוך הטבלאות, ואומר מה פטור, מה חייב. לפעמים הכול חייב, לפעמים הכול פטור.

יש לנו מקרה מדהים ששמאי הצליח להוציא מתוך שווי בית ברמת השרון באמת - בית עץ שהייתי בשוק! 4,950 הוציא את זה פטור! גם בית עץ יש לו שווי גבוה.

אפשר לקבל מס שבח ברולינג על השמאות הזאת?

לא. מס שבח לא ערוך לזה. הצוות תמיד הוא עורך דין, שמאי ומומחה מס. אם גם העורך דין הוא מומחה מס, מה טוב! אם העורך דין צריך עזרה, אז מומחה מס - יועץ מס או רואה חשבון - עוזר לו.

אבל אלו בדיקות שחייבות להיעשות באמת לפני שאתה מגיע להסכמים ולפני שאתה סוגר, כי אחרת באמת, זה יכול להפוך לעסקה לא כדאית, מעסקה שחשבת שאתה הולך להישאר עם הרבה יותר כסף ביד.

נכון מאוד.

וגם כל הנושא של התחדשות עירונית - למעשה, מה שאת אומרת, שמעבר ל- 12 מטרים שמקבלים, כל שינוי אחר חייב במס.

נכון מאוד.

טוב, תודה רבה על הדברים.
חשוב מאוד לבדוק כדי לא להיות מופתעים.
 
תמלול ראיון עם דורית גבאי ב"סודות הנדל"ן" מיום 27.03.2018
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי