מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

דורית גבאי בתוכנית סודות הנדל"ן - 
מיסוי עסקאות קומבינציה

מיסוי עסקאות קומבינציה
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
עכשיו נאמר שלום לרואת החשבון דורית גבאי. והיום מיסוי של עסקאות קומבינציה. למי שלא יודע, נסביר מהי עסקת קומבינציה. בואו נתחיל קודם להסביר להם מה זה בכלל קומבינציה.

טוב. אז עסקת קומבינציה - המילה קומבינציה - אנחנו מכירים אותה מהסלנג: קומבינה. זה לא סתם קוראים לזה ככה.

לעשות קומבינה על רשות המסים.

בעניין של המיסוי, זה לא הולך היום.

המיסוי דווקא, אגב, עושה קומבינות עלינו...

זה נכון. הרעיון הוא שזאת עסקה משולבת, שבעצם אם בעל קרקע יש לו אפשרות לבנות מספר יחידות דיור - יש לו שתי דירות או דירה, ויש אפשרות לבנות מספר יחידות דיור, וגם מסחרי או רק יחידות דיור - או כל שילוב אחר - עומדות בפניו כמה אפשרויות: או למכור את הנכס כמו שהוא, לקבל מזומן - זאת עסקה לא מסוכנת: הוא עושה עם זה מה שהוא רוצה עם הכסף. או לבנות בעצמו, שזה היום הולך ותופס תאוצה, כי אומרים: אני אארגן את המימון ואני אקח את הדבר הזה עם הילדים שלי ואני אבנה לי לבד. האפשרות השלישית, שהיא בעצם משלבת את הסיכון ואת הסיכוי לרווח ועליית הערך, כשכל הסיכונים על היזם, קבלן, ובעצם הרווח הגלום בדירות יישאר אצל בעל הקרקע - מוכרים חלק מהזכויות לקבלן, והוא במקום להביא צ'ק, הוא בעצם מממן את הבנייה על יתרת קרקע הבעלים, וככה יש לנו בעצם פרויקט.

אני רוצה לשאול אותך שאלה: מניסיוני הדל, אני הרבה פעמים נתקלתי, שדווקא בעלי קרקעות כן מעדיפים עסקאות קומבינציה מבעיות מיסוי - מטעמי מיסוי. איזה הטבות יש במיסוי לבעל קרקע ישנה מעסקאות קומבינציה?

יפה מאוד! שאלה מצוינת! קודם כול, תראה, נתחיל מזה שהמיסוי בקומבינציה עבר המון טלטלות בחלוף השנים. מי שעשה עסקאות קומבינציה בשנות השבעים, השמונים והתשעים - שורה של פסקי דין בעליון – ש.א.פ, אביבית, דרעד, גפני וחבס - שורה של פסקי דין מובילים בעליון קבעו שכל כוח שניתן על ידי בעל קרקע ליזם, משמעותו מכר - מכר את החלק.

בעסקת מכירה למעשה אתה משלם מס.

רגע רגע, אבל לפני כן, ניסו לצבוע את העסקאות האלה כהזמנת שירותי בנייה - כתבו בכותרת: "הזמנת שירותי בנייה". אבל בעצם היה כוח שנמסר ליזם, וצבעו את זה בסופו של דבר כמֶכר של חלק וכקבלת שירותי בנייה. בדרך עברנו המון טלטלות וכן הלאה וכן הלאה.

היום בעצם ברגע שאני עושה עסקת קומבינציה, אני לא משלם מס רכישה על הדירות שאני    מקבל - היום אם זה 8%, זה המון כסף! אם בעצם אני עושה בעסקת מזומן, אני מקבל כסף וקונה דירות - אני צריך לקחת בחשבון שאני משלם עוד 8% מס רכישה על הדירות שאני קונה במקום אחר. אבל אם אני משאיר לעצמי את הזכויות, ומקבל את הדירות בפרויקט, המס רכישה הזה נחסך, ובעצם יש מס שבח על מכירת חלק מהזכויות, יש מע"מ על רכיב הבנייה שהוא בונה לי - הקבלן. היטל השבחה ממילא חל על הבעלים - כמובן שזה באיזונים הכלכליים. ובסופו של דבר, הסוגיה המרכזית היא מהו שווי, משום שכאשר על הקרקע יש דירת מגורים, יש סיבוך מסוים של חישוב השווי והמס שחל.

מה היה הפסיקה בעניין מנחם שוורץ?

לאחרונה, בנובמבר 17, בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כוועדת ערר לענייני מס שבח, בעצם ניתח עסקת קומבינציה כמו שתיארנו, אלא שעל הקרקע עצמה היו שתי דירות - שטח מסחרי. ביום כריתת החוזה, הזכויות הניתנות לבנייה הידועות ביום הכריתה, ועל סמך זה נערכו המשאים ומתנים - היה לפי בסיס של 15 יחידות דיור. ועל סמך זה, בעל הקרקע היה אמור לקבל 30% מהדירות, חצי מהשטח המסחרי שיינתן, ולא פחות מ- 100 מ"ר. הוא הגיש את השומות העצמיות, ביקש פטור על דירות כלינארי מוטב - נכון, זה ב- 2014, מותר לו - והכול בסדר. אבל לא, לא, לא! עובר לחתימת ההסכם, היזם קידם תכנית ל- 22 יחידות, הוא קבע לו את שווי המכירה כאילו הוא יקבל 30% מ- 22, וזה לא - הוא לא יקבל! והוא ניסה לכפות עליו בעצם משהו שהוא לא מקבל.

מה בית המשפט קבע?

קבע חד משמעית שהשווי שהמנהל קבע הוא מופרז, שהשווי לפי מה שהעורר הגיש, לא התקבל. בעצם התקבל השווי שהגישה חברת הבנייה שבעצם היא הראתה כמה עלה לה לבנות את היחידות של בעל הקרקע, עם המזומנים שהוא קיבל - בעצם, סגרו עסקה של 3,300 - לא 4.5 ולא 2,400 שקבע העורר.

אני למיטב ידיעתי, שלטונות מיסוי מקרקעין מגישים שומות מופרזות, מוגזמות, ממש כמו שדפנה אמרה: בשיטת מצליח. איך בפסיקות שאת מכירה, בית המשפט באמת מתייחס לזה?

אז סוגיית השווי היא סוגיה חשובה מאוד. צריך לייחד לה 5-6 אייטמים. אבל בגדול אני יכולה להגיד לך שהשווי הוא שווי השוק, אלא אם כן יש חוזה כתוב, והתמורה מוסכמת, ואם אין יחסים מיוחדים. מנהל מס שבח לא יכול לסטות מהתמורה החוזית המוסכמת ולקפוץ לשווי.

תודה רבה.
 
תמלול ראיון עם דורית גבאי ב"סודות הנדל"ן" מיום 08.04.2018
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי