מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
דף הבית >> שונות >> דורית גבאי בסודות הנדל"ן >> דורית גבאי ב"סודות הנדלן" - מתי מכירת דירת מגורים תחויב במס הכנסה?

דורית גבאי בתוכנית סודות הנדל"ן - 
מתי מכירת דירת מגורים תחויב במס הכנסה?

מתי מכירת דירת מגורים תחויב במס הכנסה?
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
כבר הצלחנו, מכרנו, עשינו. ועכשיו השאלה: האם יחייבו אותנו במס הכנסה על זה? לא מס הכנסה, אלא מס שבח. שלום לך שוב רואת החשבון דורית גבאי.

אנחנו דיברנו על מס שבח. מס הכנסה במכירה?

הנה הפתעות. מסתבר בעצם שהפסיקה בחלוף הזמן קבעה שאדם שמוכר את דירתו צפוי להיות פטור או באיזשהו חישוב במס שבח - כל מה שאנחנו יודעים, לפי הנוסחאות. אבל מסתבר שכשאדם מוכר הרבה, בתכיפות, בתדירות, בהיקפים הולכים וגדלים...

זה כבר לא נקרא עסקה אקראית.

זה נכנס לגדר עסקה אקראית. זה בעצם יוצר לי מצב של רוכש רכוש פרטי או רכוש להשקעה לטווח ארוך, לעסקה קצרת מועד, והסממן הזה של מהירות כזאת והשבחה מהירה הופך את הנכס לאולי בר מיסוי במס הכנסה ובמע"מ.

לא מזמן קראתי בעיתון שבאמת מס הכנסה עכשיו התחיל להפוך כל מיני מוכרי דירות - במידה והם מכרו כמה דירות בתקופה קצרה - להפוך אותם באמת לכמו עוסקים.

נכון. כי בעצם מהי ההגדרה של מלאי? ההגדרה של מלאי זה משהו שרכשת אותו, ובטווח של שנה העפת אותו - מכרת אותו. בנדל"ן זה לא שנה - נותנים יותר זמן לבנות, להשביח וכן הלאה - ארבע שנים. כלומר, אם קנית ומכרת בטווח של ארבע שנים, אתה בפריים, משום שמראש רואים אותך כמי שבעצם התייחסת לזה כמלאי עסקי, התקופה היא תקופת אחזקה קצרה, והשבחת את הנכס בייעוד למכור אותו בפטור - בסממן של רכוש פרטי, ובעצם עשית רווח גדול בטווח קצר. אם גם השתמשת בהון זר - לקחת הלוואות מבנקים - הלוואות קצרות מועד...

כמה דירות צריך שתעשה את זה על מנת שבכלל יבואו ויגידו לך: רגע, זה עסק?

אז תראי, בית המשפט לא קבע נוסחה אחת, אלא קבע סדרה של מבחנים שלוקחים את המשקל המצטבר. למשל, יש מקרה מאוד מאוד נפוץ שהוא מאוד מפורסם: שאדם מכר דירה אחת, הוא קיבל פטור במס שבח, וכשהגיע הדיון למס הכנסה, בחנו את העסקה ביסודיות, כי הסמכות לדון בסיווג העסקה - האם היא הונית, קרי, תחת מס שבח, או פירותית - קרי, תחת פקודת מס הכנסה, היא של מס הכנסה - להם יש את כל הכלים, ואז פקיד מס הכנסה מסתכל ואומר: בוא נסתכל: רכשת ב- 2013, הלכת ועשית שינוי תב"ע, השבחת את הזכויות למגורים מ- 90 ל- 130, עשית, הנמכת, הבאת אדריכל, תכננת, הקמת מנגנון - כל הסממנים - לקחת הלוואה לצורך זה, זה אפילו לא הון פרטי. כל הסממנים היו! מכרת אחרי שנתיים וחצי בערך מושבח עוד מטראז' ופי שניים וחצי בשווי - הרווח הזה לא יהיה פטור, למרות שזו תהיה דירתך היחידה. הרווח הזה כולו ממוסה במס הכנסה, שזה שולי 47, 50, לעומת 25% של מס רוח הון, וגם מע"מ. כלומר, פה הוא קיבל פטור. לכן ההמלצה שלנו בעצם לכל אחד כזה שמתכוון לרכוש דירת מגורים - שיהיה כנה עם עצמו, ויצהיר בטופס שהוא מצהיר רכישה, האם הוא כמלאי - כן או לא. אם הוא מתכוון לרכוש קבוע, שיתנהג בהתאם לרכוש קבוע. מה אתה מוכר אחרי שנה וחצי - שנתיים?!

לא, יש אנשים שצריכים את הכסף, מתגרשים.

ולכן יש את מבחן הנסיבות, שאומר: שאם הנסיבות מביאות אותך מהר לממש את הנכס, בעצם אתה חושף את זה ואומר: אני נאלצתי למכור או אני לא רוצה לגור בדירה הזאת, או השכנים רוקדים לי על הראש או כל סיבה שלא תהיה. אז הפקיד לא יעיף אותך למס הכנסה.

האם בן אדם שלמשל מכר אפילו שתי דירות – גם הדירה שהוא גר, וצירף את הכסף וקנה דירה שלישית למגורים - האם זה משהו שיעמוד לטובתו בעניין הזה?

זה ממש לטובתו, כי בעצם הוא עושה מאמץ אחד שהוא מוכר שתיים וקונה שלישית גדולה יותר - משביח את המגורים שלו - אלה לא בפריים. מי שבפריים, זה מישהו שאתה רואה קונה, מוכר, קונה, מוכר, קונה ארבעה מגרשים, משביח שניים, מוכר אחד, טופס ארבע, מחכה שמונה חודשים, עוד אחד טופס ארבע - בעצם מתנהל כמו עסק, והפטורים לא יועדו לאלה.

את יודעת כמה זה מצחיק? למה בארצות הברית - שאנחנו מזכירים כל הזמן את ארצות הברית - על מנת לעודד את המשק ואת השוק, שם אם מכרת דירה וקנית תחתיה דירה אחרת - אפילו שתהיה כפול 3 במחיר - אין לך מיסוי על הדירה למכירה. אתה יכול לקחת את הכסף ולהשקיע אותו במקום אחר.

נכון. אנחנו יודעים על זה שחוק החילוף שהיה בארץ בפרק חמישי, 3, בתיקון 50 שנעשה - הוא בוטל, הוא לא הפך לחוק קבע. ואנחנו יודעים שכבר כמה מקרים - דווקא מהתכנית שלכם - שאולי יש מקום להחזיר אותו לחיים.

גם איך זה מתיישב עם כל המדיניות של אנחנו רוצים למכור? זה לא מתיישב עם המדיניות.

איש נוסף באולפן: תמיד להתייעץ עם רואה חשבון, לא רק עם עורך דין.
על זה נאמר: יד שמאל לא יודעת מה יד ימין עושה. תודה רבה לך על הדברים.
 
תמלול ראיון עם דורית גבאי ב"סודות הנדל"ן" מיום 17.12.2017
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי