מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
דרישה לניכוי הוצאות והפסדי הון – צריכה להתבסס על תיעוד מתאים ועל אישור פקיד שומה

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

ערר זה, לודמילה וזיו מאיר נגד מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים (1), הוא על החלטת המשיב בנושא סכום ההוצאות שהותר בניכוי, לפי סעיף 39 לחוק.

ועדת הערר דחתה, כבר מספר שנים לפני כן, את הערר בכל הנוגע לזכאות לפטור, ונותרה שאלת ההכרה בהוצאות לניכוי, ובין השאר בעלויות הבנייה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך והפסד הון.

הערר התקבל בנקודה אחת בלבד, והיא ההכרה בהוצאות בנייה ושיפוץ בסכום של 290,000 ₪, נכון ליום 1.7.1993, לצורך ניכוי מן השבח.

העובדות
  1. הדירה נשוא הדיון היא דירת מגורים מזכה כמשמעותה בחוק.
     
  2. הדירה נמכרה ביום 9.7.2000.
     
  3. העוררים השיגו ביום 30.1.2001 על השומה, המשיב קיבל את ההשגה בחלקה, ותיקן את סכום המס הנדרש.
     
  4. המשיב לא ראה לנכון להכיר בהוצאות, שהעוררים טענו שהוציאו עבור שיפוץ הדירה, למעט סכום של 6,000 ₪.
גדר המחלוקת
  1. התרתן בניכוי של הוצאות השבחה, שהוציאו העוררים, לטענתם, על שיפוץ דירתם, שהן: עלות השיפוץ, שכר טרחת עורך דין, דמי מתווך ברכישה ובמכירה והוצאות "דמי פינוי", ובנוסף שאלת ההכרה בהפחתת הפסד הון מן השבח, לפי סעיף 48 לחוק.
פסק הדין
  1. בית משפט הדגיש כי לא הייתה מחלוקת בין הצדדים על כך שהושקעו כספים לא מבוטלים בשיפוץ הנכס, אלא שהמחלוקת היא על היקף כספים אלו.
     
  2. בית המשפט ניתח את סעיף 39, וקבע כי אם ההוצאות מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ואין שום צורך שינוכו בפועל ולמעשה, כי אז סעיף 39 לחוק לעניין הוצאות אלו אינו יכול לחול.
     
  3. אין לנישום זכות ברירה לבחור את האכסניה שבמסגרתה יבקש את הניכוי. די בכך כי הניכוי מותר לפי פקודת מס הכנסה, כדי לדחות דרישת ניכוי לפי סעיף 39 לחוק.
     
  4. חובת ההוכחה לעניין "אי ניכוי" הוצאות לפי פקודת מס הכנסה, לעניין סעיף 39 לחוק, מוטלת על העורר, ועליו להביא ראיה של ממש לשם כך.
     
  5. משעבר הנישום את תנאי הסף והראה כי הוצאה פלונית אינה ניתנת לניכוי לפי פקודת מס הכנסה, או שהראה בראיה של ממש כי לא הוכרה בניכוי על ידי פקיד השומה, עליו להוכיח תנאי מצטבר נוסף, שההוצאה אכן הוצאה על ידו. נטל ההוכחה מוטל על כתפיו.
     
  6. יצוין עוד, כי לעניין הוצאות הבנייה וההוצאות הרבות להן הם טוענים היום, אין רמז וזכר בהצהרת ההון שהגיש העורר, נכון ליום 31.12.1992 - גם לא הוצאות בניית השלד, אשר יכול היה לכלול בהצהרת ההון (בחינת הראיות העלתה, כי בהצהרת ההון, לא יכול היה העורר להצהיר על כל הוצאות הבנייה, שכן חלק מהן נעשו לאחר המועד הקובע בהצהרת ההון).
     
  7. סעיף 39 לא קבע מהן דרכי ההוכחה של ההוצאה בכל אחד מסוגי ההוצאה שנמנו בסעיף זה. אולם, יש בעניין זה "מושכלות" שאינן במחלוקת.
     
  8. כשמדובר במוכר זכות במקרקעין שהוא אדם פרטי, אין לצפות ממנו שישמור תמיד חשבוניות וקבלות במשך כל שנות החזקת הנכס על ידו.
     
  9. כדי לקבוע הוצאה המותרת בניכוי לעניין השבח, יש להיעזר בנתונים שונים, ובין היתר, ניתן להיעזר גם בהצהרות הון שהגיש הנישום ובהצהרות אחרות שהוגשו לרשות מס אחרת.

    יש להציג, בדרך כלל ראיות טובות ומספיקות – למשל, חשבוניות מס, קבלות, וכן מסמכים ואישורים, כגון חוזים, התחייבויות, וכן הלאה. ניתן גם להביא ראיות ממקבלי התשלומים, כדי שהמשיב והוועדה יוכלו לבחון אותן.

     
  10. לעניין עלויות הבנייה: אין מחלוקת כי השיפוצים ותוספת הבנייה אכן נעשו. ניתן להסיק כי המימון של עלות הבנייה והשיפוץ בא מן העוררים, בין אם מהלוואות ובין אם ממקורות אחרים, ככל שיהיו, אף אם אין בידי העוררים להוכיחם.

    לפי הפסיקה, יש להכיר בהוצאות סבירות.

     
  11. בהערכת עלויות הבנייה, ניתן להיעזר במחירי השוק ובמחירונים המקובלים על המשיב ובנהלים שקבע. ניתן גם להיעזר בחוות דעת של מומחים לעניין היקף הבנייה ועלותה, ובעיקר בחוות דעת של מהנדסים.
     
  12. בהערכת עלויות הבנייה בענייננו, יש להביא בחשבון כי הצהרת ההון שהוגשה מטעם העוררים, לא הזכירה שחלק נכבד מהעבודות בוצעו לפני המועד הקובע להצהרת ההון.
     
  13. לסיכום: הוצאות הבנייה והשיפוץ, כעולה מחוות הדעת, מגיעות לסך של כ-290,000 ₪ נכון לגמר הבנייה. בהעדר חשבוניות או קבלות, לא הוכרו הוצאות בגין שכר טרחת עורך דין ומתווך.
     
  14. כמו כן, לא הוכרו דמי פינוי כהוצאה לעניין סעיף 39.
     
  15. בסוגיית הפסד ההון הניתן לקיזוז, קבע בית המשפט כי לשונו של סעיף 48ב(א)(1) ברורה, ועל כן, על הנישום להציג אישור מפקיד השומה - אישור האמור להראות שיש להפחית מסכום השבח סכום של קיזוז הפסדים או סכום בשל זיכוים על פי פקודת מס הכנסה.

    אם הנישום המציא אישור כאמור בסעיף 48ב(א)(1), והמנהל לא נעתר לבקשת הקיזוז, כי אז רשאית הוועדה לדון ולהחליט, בעניין ואף להורות על הקיזוז כאילו הייתה המנהל.

    אם הנישום לא המציא אישור כאמור, אין לוועדה סמכות, כשם שאין למנהל סמכות לקזז הפסדים.  
  16. במקרה דנן, משלא הומצא אישור מפקיד השומה, לא היה על המשיב להכיר בהפסדי הון, שטענו להם העוררים, והיה עליו לשום את השבח והמס לפיו, בלי להתחשב בהפסדי הון.

    בית המשפט הדגיש, כי על פי סעיף 48ב(א)(1), המשיב איננו חייב להפעיל שיקול דעת להפחתת הפסדי הון, אף בהיעדר אישור מפקיד השומה. 
עמדת המחברת

העקרונות לניכוי הוצאות לפי סעיף 39, נקבעו לאור תיקון מספר 50 בתוקף מיום 7.11.2001. העקרונות שונו.

למנהל אין שום שיקול דעת על מנת לאשר הפסדים. המנהל יחליט רק על סמך אישור בתוקף, ולא על סמך הבטחות וכן הלאה. שיקול הדעת של המנהל מצומצם לחוק מיסוי מקרקעין.

לא ברורה טענת העורר להכרת הוצאות שכר טרחת עורך דין, אם לא הוצג תיעוד מתאים.

עלויות בנייה ניתן להעריך לפי מחיר מקובל ותחשיבים שזמינים, ובשל העובדה שלא ממציאים תיעוד, כגון חשבונית מס וקבלות, הגיוני שיותרו כ- 60% מהאומדן, בשל העובדה שלא מוצגת חשבונית מס קבלה.

ניתן ביום 22.8.2007.

הערת שוליים:
  1. ו"ע 2046/01 – לודמילה וזיו מאיר נגד מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים
המאמר נכתב ביום 13.9.2016
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי