מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

האם הסכם מסגרת מהווה הסכם לרכישת זכות במקרקעין?

 
מאת: דורית גבאי, רו"ח

העובדות

ביום 22.8.1999 נחתם הסכם בין חברת יעסור לבין הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי באזור יהודה ושומרון, ובו התחייב הממונה להקצות ליעסור מגרשים.

בשנת 2006 נחתם בין יעסור לבין חפציבה "הסכם מסגרת" – אשר בו התחייבה יעסור למכור ולהמחות לחפציבה את כל זכויותיה כלפי הממונה בהתאם להסכם ההקצאה.

בשנת 2006 נחתם בין חפציבה לחברת אלקטרה (1) "הסכם עקרונות" – על-פיו מכרה חפציבהו המחתה לה 50% מזכויותיה וההתחייבויות כלפי יעסור על-פי הסכם המסגרת.

בשנת 2008, לאחר קריסת חפציבה, נערך הסדר בין יעסורחפציבה ואלקטרה, כאשר אליו הצטרפו גם מספר בנקים. בהסדר הוסכם כי אלקטרה תקבל על עצמה באופן בלעדי את כל הזכויות והחובות להקצאות שבוצעו. כמו כן, נקבע כי הסכם המסגרת יעמוד בעינו בין יעסור לאלקטרה בלבד.

ביום 7.7.2008 נחתם הסכם בין אלקטרה לבין חברת מצפור, על-פיו מכרה אלקטרה למצפורמכלול זכויותיה במקרקעין.

משביקשה אלקטרה להעביר הזכויות במקרקעין על שמה, על מנת שתוכל להוציא היתרי בניה, רשות המיסים סירבה ליתן אישורי מיסים בטענה כי קיים חוב של מס רכישה בה חייבת חפציבה בגין רכישת הזכויות מיעסור.

גדר המחלוקת

 השאלה העיקרית הינה האם "הסכם המסגרת" מהווה הסכם לרכישת זכות במקרקעין?

אין מחלוקת בין הצדדים כי ככל שהקרקעות הוקצו בפועל, הסכמי המכר הספציפיים שנחתמו בגינם הינם בבחינת רכישת זכות במקרקעין המחייבת במס.

השאלה – האם חבות במס קמה עוד לפני ההקצאה בפועל, במועד החתימה על הסכם המסגרת?
 
פסק הדין

 בית המשפט קבע כי הצדדים התקשרו בהסכם חוזי לקביעת מנגנון התקשרות עתידי לרכישת קרקעות שיוקצו, הם לא גמרו בדעתם להתקשר בשלב החתימה על הסכם המסגרת בחוזה למכירת זכות במקרקעין. ההסדר למעשה ביטל התקשרות בין יעסור לחפציבה, ונקבע בו כי מעת חתימתו יעמוד הסכם המסגרת בין יעסור לאלקטרה בלבד, ולכן חפציבה לא הייתה צד להסכמי המכר, על כן אין לחייבה במס רכישה.

שאלה נוספת – האם חל סעיף 34א לחוק המכר (2) על קרקעות שהוקצו בפועל ושלגביהן נחתם הסכם מכר ספציפי בין חפציבה ליעסור, לכן החוב לרשות המיסים בגינן ייגבה בהתאם לסעיף 34ב לחוק מתמורת המכר?

מההסדר עולה, כי נטילת התחייבויות חפציבה על-ידי אלקטרה בקשר לפרויקט, נועדה להסדיר החובות והזכויות של חפציבה בהתאם להסכם המסגרת ועל-פי המפורט בהסדר, ולא להטיל עלאלקטרה את כלל חובות חפציבה בקשר לפרויקט שלא נכללו במפורש בהסדר. יתרה מזאת, בהתאם להוראות הסכם המסגרת, חיוב מס הרכישה של חפציבה אינו קם אלא עם החתימה על הסכמי מכר ספציפיים.

בית המשפט קובע כי בהסכם היו חסרים פרטים, ולא היה קיים מנגנון להשלמת הפרטים החסרים.כך בעצם אין מסוימות מספקת כדי לשכלל את העסקה, ולכן אין מדובר בעסקה אשר הינה רכישת מקרקעין, הצדדים לא סיכמו על מכירת זכויות במקרקעין, אלא יצרו מנגנון עתידי, קרי הזכויות במקרקעין נמכרו רק כאשר נחתמו הסכמים ספציפיים לכל חלקת קרקע – ולא בעת חתימה על הסכם המסגרת.

בין היתר הוחלט, כי כאשר חברה נכנסת להליכים של חדלות פירעון, בית המשפט, ורק הוא, חייב לאשר כל הליך משפטי המתנהל כנגד החברה. במקרה זה, הוצאה החלטה שגויה מבלי שבית המשפט נדרש לתת כל אישור. על כך ההחלטה בהשגה בטלה.

בפסק הדין הוחלט, כי התנהלות רשות המיסים הייתה נגועה בפגם – רשות המיסים זכאית לקבל את חובות מס הרכישה ויש לה שיעבוד ראשון על המקרקעין לטובת זה. אבל, רשות המיסים הוציאה מהרוכשים דרישת תשלום של מס רכישה ולא הודיעה להם שקיים חוב מס רכישה ברכישות קודמות. הוחלט כי מדובר בהתנהלות פגומה, מכיוון שהיא יוצרת הסתמכות אצל מי שרכש את המקרקעין, שהאמין כי כאשר ישלם את מס הרכישה הנדרש ממנו – הזכויות יועברו על שמו.

הערות שוליים:

(1)   בש"א 9691/09 אלקטרה השקעות (1998) בע"מ נ' עו"ד מולכו יצחק ואחרים

(2)   חוק המכר, תשכ"ח–1968

המאמר נכתב ביום 10.5.2010

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2013