מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

האם זכויות בנייה צפויות משפיעות 
על שווי העסקה וחבות המס בהווה?

מאת: רו"ח דורית גבאי


מבוא
 

מקרה ליטבק(1) דן בקשר בין השווי שנקבע לצורך שומת מס שבח במכירת זכויות או ברכישתן, לבין השווי שנקבע לבעלים לפי חוק מס רכוש. האם השווי שנקבע בין הצדדים בהסכמה, חייב להיות השווי, שמנהל מיסוי מקרקעין  מסתמך עליו בקביעתו את השווי לפי חוק מס רכוש.

כידוע, חוק מס רכוש הטיל חבות במס בשיעור של 2.5% מהשווי בכל שנה.

במקרים, שהקרקע היוותה מלאי עסקי, גובה החיוב היה 1.2%.

במקרה הנדון עלתה השאלה, האם שווי עסקה וחבות במס רכוש יופחתו בדיעבד לאחר שהקרקע שבגינה נעשתה העסקה, לא הופשרה בפועל, ולא ניתנו לרוכשים זכויות בנייה בהתאם לציפיותיהם?



עובדות

המערערים, ליטבק ואח', רכשו קרקע בלתי מופשרת לבנייה מתוך ציפייה כי תופשר ותאושר לבנייה. מנהל מס שבח – מכוח תפקידו כמנהל מס רכוש, הסתמך על השומה העצמית שנערכה לו – וקבע את השווי למס רכוש בהתאם לשווי העסקי, שנקבע בין הצדדים.

המערערים הגישו השגה על שומת מס רכוש זו, בטענה כי הקרקע למעשה לא הופשרה ולא אושרה לבנייה, ובפועל שווי העסקה וחבות המס גבוהים מערך הקרקע ללא זכויות הבנייה. אעיר  כאן, כי טענתם מתיישבת עם ההיגיון, כי העסקה היא עסקה, וכלליה הם כללי משא ומתן ורצון הצדדים, ולמנהל מס רכוש יש הכלים והיסודות לשום את הקרקע לצורכי יישום הוראות חוק מס רכוש.


גדר המחלוקת

לטענת המערערים, אם הקרקע לא הופשרה ולא אושרה לבנייה, יש להפחית בפועל את שווי הבסיס למס רכוש, ובהתאם - את חבות המס. מנגד המשיב טוען, כי מאחר ששווי הרכישה נגזר מזכויות בנייה צפויות,  יש להתייחס לערך השווי הגבוה בענייננו, כפי שהוצהר על ידי המערערים.

עוד טענו המערערים, כי לא ניתנה להם הזדמנות להתייחס לעסקאות דומות שנעשו באזור, אותן הציג המשיב בוועדת הערר, וביקשו להחזיר את הדיון לוועדת הערר לתגובתם כאמור.


פסק הדין

ביום 8.9.1997 ניתן פסק דין – הוחלט, כי השקעה במקרקעין לצורך פיתוח ובנייה אינה חייבת להניב פירות בנייה מיד לאחר רכישת הקרקע. ציפיות להפשרת קרקע יכולות להתממש  גם זמן רב לאחר הרכישה  ולהשפיע על שווי הרכישה, ובהתאם גם על החבות במס במועד העסקה.

משכך, המערערים לא הצליחו להוכיח כי שווי העסקה שהוצהר מבטא את ערך הקרקע בלבד בלא זכויות בנייה צפויות או להראות כי המחיר ששילמו גבוה מעסקאות אחרות באזור בקרקעות, שאינן מופשרות ואינן מאושרות לבנייה ולהפחית כך את שומת חבות המס.

 
על פי פרוטוקול הדיון נראה כי בידי המערערים לא היו נתוני העסקאות, שעליהן הצביע המנהל בדיון.

כמו כן נראה כי בדיון לא היו כוחות שווים  בין המערערים למנהל מס שבח. בשנים הללו כיהנתי כסגנית מנהל המשרד, ולצערי התחום הזה בזמנו לא היה באחריותי. בחלוף השנים, ואף כיוון שנושא מס רכוש עולה שוב במחשבות קובעי המדיניות כמס שניתן להטיל כמתמרץ בנייה, חשוב לזכור כי עקרונות השווי למס שבח שונים מעקרונות השווי למס רכוש. כך למשל אם רוכשים קרקע תפוסה על ידי פולש, השווי ייקבע כאשר  עלות הוצאתו נלקחת בחשבון. ברור שהנטל הזה משפיע על המחיר. אבל לצורכי מס רכוש הפולש איננו  משתנה רלוונטי כלל. לכן השווי יכול להיות גבוה יותר.

לסיכום, נראה כי חל בלבול מסוים במונחים ובהבנה ביחס לשאלה האם השווי למס שבח צריך להיות זהה לשווי לעניין למס רכוש. התשובה מבחינתי– בהחלט לא.

הערעור נדחה.

ניתן ביום 8.9.1997
 
הערות שוליים
  1. ע"ש 5325/97 מחוזי חיפה, ליטבק ואח' נ' מנהל מס רכוש
 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2015
המאמר נכתב ביום 4.2.2015