מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

האם יש לכלול את רכיב המע"מ בחישוב שווי מקרקעין לצורכי חוק מס רכוש

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

בית המשפט המחוזי בחיפה החליט בשנת 1997, בפסק הדין בעניין מנהל מס רכוש נגד רוני לאופר נכסים בע"מ (1), בסוגיית חישוב שווי מקרקעין שנרכשו על ידי חברה, כאשר החברה שילמה מע"מ בעת רכישת המקרקעין. האם רכיב המע"מ הוא חלק משווי המקרקעין, או שהוא אינו משפיע על שווי השוק שלו?
פסק דין זה ניתן שנתיים לפני ששיעור מס רכוש ירד לאפס מיום 1.1.2000. בתקופה זו צריך לדעת היה מאבק ארצי לביטול מס רכוש.
העובדות

  1. חברת רוני לאופר נכסים בע"מ רכשה חלקה בנהריה בשנת 1995.
     
  2. מנהל מס רכוש קבע את שווי החלקה לצורכי מע"מ, לפי המחיר ששילמה החברה למוכר בעת הרכישה.
     
  3. ועדת ערר קבעה בהחלטת רוב, כי במקרה שהמקרקעין נרכשו על ידי עוסק מורשה המנכה את המע"מ כמס תשומות, אין לרכיב המע"מ השפעה על הערך הכלכלי של המקרקעין ועל שווי השוק שלהם, כהגדרתו בסעיף 11 לחוק מס רכוש. כאשר אדם פרטי רוכש מקרקעין מעוסק מורשה, ואז המע"מ אינו ניתן לקיזוז, זהו מקרה חריג, ויש להתעלם ממנו ולקבוע שבכל מקרה אין להביא בחשבון את מרכיב המע"מ, שכן אין זה ראוי להבחין בין סוגי מקרקעין לפי סוג הרוכשים. דעת המיעוט הפוכה, לפיה המע"מ הנו חלק משווי הנכס בכל מקרה.
     
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם בחישוב שווי המקרקעין, יש לקחת בחשבון את סכום המע"מ ששילמה החברה בעת רכישת החלקה?
ההכרעה
  1. בית המשפט דן אך ורק בעסקה שלפנינו, ולא בבחינת הסוגיה העקרונית. הבעיה היחידה שלפנינו, היא מהי התמורה בעסקה הנוכחית, והתשובה עליה פשוטה – התמורה ללא ספק כוללת את המע"מ. לצדדים נוח לערוך את העסקה תוך הפרדה בין קרן התמורה לבין המע"מ, כדי להימנע ממצב שבו שלטונות המע"מ היו דורשים מע"מ על הסכום שבו כבר נכלל מע"מ. אך הפרדה זו לשם נוחיות, אינה סותרת את העובדה כי התמורה מורכבת הן מהקרן והן מהמע"מ.
     
  2. ניכוי התשומות אינו רלוונטי לשאלה, שכן הוא קורה לאחר העסקה, והוא תלוי בנסיבות המיוחדות של מצב הקונה ושל מעמדו במע"מ. גישת הרוב בוועדת הערר סוטה מהעיקרון הקובע שיש לשום עסקה באופן אובייקטיבי בלי להביא בחשבון נתונים אישיים של הצדדים.
     
  3. אין מדובר בכפל מס, שכן מס הרכוש אינו מוטל על רכיב המע"מ בתור שכזה, אלא על שווי הקרקע (המע"מ הוא רכיב  מרכיבי שווי הקרקע).
     
  4. לו היה המחוקק סבור כי אין לכלול את המע"מ המשולם על ידי הקונה במחיר, הוא היה קובע זאת במפורש, כפי שעשה במקרים אחרים.
     
  5. לפיכך, שווי המקרקעין יחושב כשמחיר המע"מ כלול בתמורה.
הערעור התקבל. ניתן ביום 26.8.1997.

אין צו להוצאות, שכן מדובר בשאלה משפטית השנויה במחלוקת.

דעת המחברת

סוגיית השווי למס רכוש העסיקה רבות בימים שבהם הופעל החוק.
השווי למס רכוש היה תמיד שווי שוק, ללא קשר לשווי שנקבע לצורכי מס שבח או מס רכישה.
השווי היה תמיד כולל את רכיב המע"מ, כי השווי תמיד כולל את רכיב המע"מ.
הסקירה עולה כאן בשנת 2018, שעל מנת להעמיד את הנתונים בידי מי שחוקר את דיני המסים שהושתו על הציבור בשבעים שנות קיומה, ואולי יעזור לשקול שוב אי הטלת מסים כאלו בשנית.

הערות שוליים:
  1. ע"ש 5081/97 מנהל מס רכוש נ' רוני לאופר נכסים בע"מ

המאמר נכתב ביום 5.3.2017
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017