מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

האם מימוש זכות קדימה יכול לעבור לאחֵר
בלא שהפעולה תיחשב כאירוע מס נוסף?

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא
בוועדת ערר נדונו שני עררים שהדיון בהם אוחד: גדילן חב' להשקעות ונכסים בע"מ (1) ויחיאלי תקוה ומאיר(2) נגד מנהל מס שבח חיפה. בעניין שלפנינו, לבני הזוג יחיאלי הייתה זכות קדימה לרכישת נכס, והם מימשו זכות זו, ובו ביום, כרתו על הסכם, לפיו ירכשו את הזכויות הללו מכוח זכות הקדימה בנאמנות עבור חברת גדילן, אשר בנתה על הקרקע בניין. העוררים ומנהל מס שבח חלוקים האם מדובר בנאמנות לפי חוק מיסוי מקרקעין, שבה העברת הנכס מבני הזוג לחברה היא העברה מנאמן לנהנה, או שמא מדובר במכירה נוספת.
 
העובדות

  1. בשנת 1977 רכשו בני הזוג יחיאלי את מחצית המגרש, וכן זכות קדימה לרכישת מחצית המגרש השנייה, אם יחליט בעליה למכור את מחצית המגרש השנייה שברשותו.
     
  2. בעל מחצית המגרש השנייה החליט למכור אותה, ובני הזוג יחיאלי ביקשו לממש את זכות הקדימה הנתונה להם. ביום 1.11.1995, נכרת הסכם מכר בין בעל מחצית המגרש הנותרת לבני הזוג.
     
  3. באותו היום, נכרת גם "הסכם נאמנות", לפיו בני הזוג יממשו את זכות הקדימה כנאמנים עבור גדילן חברה להשקעות ונכסים בע"מ, והחברה, כנהנית, תשלם את התמורה עליה התחייבו הרוכשים בהסכם המכר. בני הזוג התחייבו להקנות לחברת גדילן את הבעלות בנכס.
     
  4. הודעה על נאמנות הוגשה למנהל מס שבח כנדרש. המנהל לא הכיר בהסכם הנאמנות, וקבע שהתקיימו שתי עסקאות מכר החייבות במס רכישה: רכישת הנכס על ידי בני הזוג, ומכירתו לחברת גדילן. המנהל לא חייב את הקניית הנכס מבני הזוג לחברת גדילן, במס שבח.
     
  5. השגותיהם של העוררים נדחו.
 
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית:
האם פעלו בני הזוג כנאמנים, הרוכשים נכס עבור חברת גדילן, או שמא רכישת הנכס והעברתו לחברת גדילן הן שתי עסקאות נפרדות?

העוררים טוענים
  1. בני הזוג לא מימשו את זכות הקדימה עבור עצמם, אלא כנאמנים עבור חברת גדילן, שלא יכלה לרכוש את תת החלקה, אלא באמצעות מימוש זכות הקדימה של בני הזוג.
מנגד, טענות המשיב
  1. רכישת מחצית המגרש השנייה על ידי בני הזוג כבעלי זכות קדימה, והקנייתה לחברת גדילן, אינן רכישה בנאמנות, אלא מדובר בשתי עסקאות נפרדות; מימוש זכות הקדימה ורכישת הבעלות על ידי בני הזוג הם עסקה אחת, והעברת הבעלות לחברת גדילן היא עסקה שנייה.
ההכרעה
  1. ועדת הערר פסקה כי  נטל השכנוע להוכחת קיומה של נאמנות מוטל על העוררים. סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין נועד לפטור את הנאמן והנהנה מכפל מס בגין העברת הזכות המוחזקת מן הנאמן לנהנה, שכן הזכות שייכת במהותה לנהנה, ולנאמן אין עניין כלכלי בכך.
     
  2. נכון שבני הזוג קיבלו לידיהם כנאמנים את הכספים לתשלום מחיר הנכס, אך במימוש זכות הקדימה ורכישת הנכס, לא פעלו העוררים כנאמניה של חברת גדילן, אלא בעבור עצמם בלבד, שכן בני הזוג הם בעליה של "הזכות לקבל זכות במקרקעין", ואינם יכולים לממש אותה אלא עבור עצמם.
     
  3. בנסיבות אלה, יש לראות את הקניית הנכס על שמם של בני הזוג, כפעולה נפרדת מהקנייתן לחברת גדילן.
הערר נדחה.
נפסק כי העוררים ישלמו הוצאות משפט בסך 5,000 ש"ח.

דעת המחברת

מוצע לקרוא את פסק הדין. הוא מפנה לפסיקה בעניין חזון, ומחדד את המהות של נאמנות מהי.
במקרה הזה, ניכר כי נעשתה קפיצה על עסקת מימוש זכות הקדימה, שבמסגרתה צריכים היו בני הזוג לשלם את מס הרכישה. הצעד הבא הוא מכירת הזכות לחברה שתבנה, שזה צעד כלכלי חדש ואחר שמוליד מס רכישה נוסף לחברה.

הערות שוליים:
  1. ע"ש 5001/97 גדילן חב' להשקעות ונכסים בע"מ נגד מנהל מס שבח חיפה
  2. ע"ש 5110/97 יחיאלי תקוה ומאיר נגד מנהל מס שבח חיפה


המאמר נכתב ביום 25.5.2017, אנגליה
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017