מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

האם ניתן לדרוש את תשלום דמי הפינוי כחלק מהוצאות המכירה
ולהפחית השבח?

מאמר מאת: דורית גבאי, רו"ח

כידוע סעיף 39 מתיר לנכות מהשבח שורה של הוצאות ותשלומים שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה – זוהי תקופת השבח.

המקרה הנסקר הוא מקרה המתייחס להוצאה מיוחדת והיא – תשלום לפינוי דייר מוגן.

פסק דין רוזנטל (1)

עובדות
ביום 16.6.1975 רכשו העוררים מיום שלזין את זכות הדיירות המוגנת בנכס, שנוהל בו בית מרקחת.
במסגרת הרכישה האמורה נרכש גם המוניטין של בית המרקחת.
סכום התמורה הכוללת עמד על 160, 000 לירות, והעוררים המשיכו להפעיל בעצמם את הנכס כבית מרקחת.
ביום 6.4.1999 מכרו העוררים את זכותם בנכס.

גדר המחלוקת
בחישוב מס השבח דרשו העוררים בניכוי את דמי הפינוי ששולמו לדייר המוגן, דרישתם זו נדחתה על ידי מנהל מס שבח, שטען כי ההוצאות הופחתו במס הכנסה מכוח כללי מס הכנסה (ניכויים מסויימים לבעלי בתים מושכרים בשכירות מוגנת), התשל"ח – 1977.

פסק דין – ועדת הערר

אין עוררין כי כללי מס הכנסה הותקנו על ידי מחוקק המשנה רק בשנת 1977, אולם הוצאה זו הייתה מותרת בניכוי גם קודם לכן מכוח סעיף 17 לפקודת מס הכנסה בידי מי, שהנכס שימש אותו בייצור הכנסתו.
כללי מס הכנסה משנת 1977 באו רק כדי לקבוע את אופן הזיכוי או הניכוי בגין התשלום עבור רכישת דיירות מוגנת.
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין אינו מתיר בניכוי הוצאות, שנדרשו בפועל מכוח פקודת מס הכנסה, או שרק ניתן היה לנכותן, ולא נוכו בפועל.
חלק מן הסכום ששולם שימש לרכישת מוניטין, ולכן סכום זה בוודאי אינו מותר בניכוי.

הוחלט – הערר נדחה.

חשוב !!

במקרים בהם המוכר ירש או קיבל במתנה את הזכות הנמכרת כשנה לפני מכירתה, נניח בשנת 2000, והוא מבקש לנכות את דמי הפינוי, ומועד תשלום דמי הפינוי הינו 16.6.1975, הרי שפסיקת הועדה המכובדת אינה נכונה לגביו.

כללי מס הכנסה חלים לגבי דמי פינוי משנת המס 1976 ואילך. הטענה שהם היו נינתנים לניכוי לפי סעיף 17 לפקודה קודם לכן נכונה לגבי מי שהיה זכאי לנכותם לפי סעיף 17 לפקודה.

הואיל והמוכר לא היה זכאי לנכותם הרי שיש להתיר לו אותם בניכוי מהשבח. מה גם שהכללים הוטמעו במשך מספר שנים לאחר חקיקתם ורבים מהעסקים שפינו דיירים לא תבעו הפינויים בניכוי.
לפיכך, נראה כי הוכחת הזכאות לניכוי הינה הבדיקה המרכזית לגבי דמי הפינוי ומועד תשלומם.

ו"ע 001029 רוזנטל נ' מנהל מס שבח באר – שבע