מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

האם רכישת דירת מגורים שמיועדת להריסה ובנייה מחדש 
מחויבת בשיעורי מס החלים על קרקע?

ועדת הערר קבעה: כן
 

מאת: רו"ח דורית גבאי


מבוא
 

מס רכישה מוטל על שווי הרכישה של זכות במקרקעין שנרכשת ועל פעולה באיגוד מקרקעין.

הנושא של פסק דין זה, שאסקור בהמשך, חשוב  מאוד היום, משום ששיעורי המס על דירת מגורים, כשהיא נרכשת להשקעה, הינם גבוהים מאוד- מתחילים ב- 5% ומגיעים  לשיעור של 10%.

כדי ליהנות ממדרגות של דירת מגורים יחידה וכן ממדרגות של דירת מגורים נוספת על הדירה הנרכשת להיות "דירת מגורים" כהגדרתה לצורכי מס רכישה ביום הרכישה, וכמו כן על הרוכש להתחייב בתצהיר, שהוא מגיש בטופס הדיווח, כי הדירה תשמש למגורים – שלו או של אחר. דירת מגורים לצורכי מס רכישה שונה מדירת מגורים לצרכי מס שבח והפטור ממכירתה. לצורכי מס רכישה הדירה הנרכשת צריכה להיות מיועדת לשמש למגורים. רק אם שני התנאים הללו מתקיימים, הרוכש יכול ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה או דירה נוספת (שזו איננה הטבה).

המקרה המתואר להלן קובע כי כאשר הרוכש רוכש דירת מגורים, שמיועדת להריסה, ובנוסף הוא לא יגור בה עם רכישתה, והיא גם לא תשמש למשהו אחר, רואים בהתנהגות זו כלפי הנכס הנרכש כרכישה של קרקע.  הרוכש  אינו רואה את הדירה כדבר הנרכש אלא את הקרקע, שעליה היא נמצאת ונאלץ להרוס ולפנותה כדי לבנות לו את דירתו.

נראה שהמקרה הזה יכול לסייע רבות בתכנון מס לאורו, כאשר קבוצה רוכשת בית מגורים, שמיועד להריסה ולבנייה של כמה דירות, ניתן על סמך המקרה הזה לייחס מס רכישה החל על קרקע, ולא כזה החל על  דירת מגורים נוספת. הפער בין שני המצבים  יכול להיות גדול.

ובכל זאת, כאשר אנו מנתחים אירוע המגיע אלינו, הבדיקה הינה אובייקטיבית – דהיינו האם הזכות הנרכשת הינה "דירת מגורים", וכן בודקים את המבחן הסובייקטיבי מצד הרוכש – מהי נקודת מבטו בקשר לרכישה. מנקודת מבטו הדירה אינה מיועדת לשמש למגורים. הדברים צריכים להיבחן גם על סמך התצהירים הממולאים בדיווח וכן על פי ראיות בשטח או תיעוד זמין, כמו במקרה הזה, שבו הדברים גם נרשמו בהסכם.

במקרה טובה נס (1), העוררת לענייננו, היא הגישה דיווח  על עסקה בה היא רכשה זכויות בבית קיים, ובו שתי יחידות דיור, תוך סיכום עם המוכרת כי הבית ייהרס, ובמקומו ייבנו שתי דירות חדשות, לעוררת ולמוכרת.

מהו מס הרכישה אשר יוטל – האם לפי מדרגות מס רכישה לדירת מגורים או לפי שיעור מס רכישה על קרקע – ללא מדרגות?

 

עובדות
  1. ביום 30.11.2010 נחתם הסכם בין העוררת לבין המוכרת למכירת זכות במקרקעין, הכוללת דירה ומחצית זכויות הבנייה הקיימות על המגרש. שטח הדירה היה 60 מ"ר, והשטח הנוסף הניתן לבנייה היה 86 מ"ר. סה"כ זכות לבנות - 146 מ"ר.
     
  2. הוסכם בין הצדדים כי בית המגורים הקיים ייהרס, ובמקומו ייבנה בית מגורים חדש, הכולל שתי דירות חדשות, דירה אחת לכל אחת, בהתאם להיתר בנייה שהוצא על ידי העוררת מבעוד מועד.
     
  3. כבר בשנת 2007 הוצא היתר, ותוכניות הבנייה היו מוכנות, היה בידה היתר להריסה ביום המכירה.  ניתוח השווי של הרכישה מראה שהוא משקף ערך קרקע ולא ערך של דירת מגורים.
     
  4. ביום 19.2.2010 העוררת הגישה דיווח למנהל מיסוי מקרקעין מחוז ירושלים, המשיב לענייננו, בצירוף שומה עצמית, לפיה חל חיוב במס רכישה לפי המדרגות של דירת מגורים. העוררת לא סימנה בטופס הדיווח כי "הדירה תשמש למגורים וכחטיבה אחת".
     
  5. המשיב דחה את השומה וחייב את העוררת במס רכישה לפי רכישת קרקע, וקבע כי הנכס מיועד להריסה, ולכן המס בהתאם.
     
  6. ביום 1.6.2011 הוגשה השגה על החלטת המשיב, שנדחתה במלואה.
 
גדר המחלוקת

הטענה העיקרית שנסובה סביב המחלוקת היא פרשנות הגדרת "דירת מגורים" בסעיף 9(ג) לחוק לעניין - האם במועד ביצוע העסקה מבחינת הרוכשת העוררת, הנכס משמש ומיועד לשמש כדירת מגורים, המעניק לה את הזכאות ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתים בהתאם לסעיף זה.


החלטת ועדת הערר

החלטת הוועדה נסובה סביב העקרונות וההיבטים לצורך סיווג הזכות הנרכשת ביום הרכישה. מבחן העל הוא קביעה "מהי הזכות הנרכשת" ומה היא כוללת? בחינת מהות העסקה והתאמתה להגדרת "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה. בדעת רוב הוועדה דחתה את הערר.

בית המשפט התייחס למבחני הפסיקה, וקבע כי על פי השימוש וייעוד הנכס כהגדרתו כדירת מגורים לפי המבחן המשולב הן אובייקטיבי והן סובייקטיבי, העוררת לא רכשה דירה אלא מגרש לבנייה.  כוונת העוררת עולה מתוך הסכם המכר, מהוצאת היתר הבנייה ו מחוות דעתו של שמאי המקרקעין.

כמו כן, יש לבחון את הייעוד, השימוש העתידי, של הנכס לפי כוונת הרוכשת. כוונה זו לא פורטה בהסכם, ואף לא הוצהרה כנדרש בתקנה 2(2)(ד) לתקנות מס הרכישה - דבר המעיד כי העוררת לא התכוונה למעשה לגור בנכס לאחר רכישתו.
 

יתרה מכך, המחיר ששילמה העוררת, הינו מחיר בעבור הזכויות בקרקע בלבד ולא בעבור הדירה, גם היתר הבנייה הוצא שנים ספורות לפני עריכת הסכם המכר - עובדות המעידות כי כוונת העוררת הייתה לרכישת קרקע לבנייה ולא דירת מגורים.

ניתן ביום 3.10.2012

 
הערות שוליים
  1. ו"ע 9750-12-11 נס נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז ירושלים
 
 

המאמר נכתב ביום 19.3.2015
©  כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2015