מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

הוצאות ביטוח משכנתא ועמלות לבנקים
מותרים להפחתה מהשבח

 
בשונה ממדיניות משרדי השומה, הכריע בית המשפט
ומפנה שוב ושוב לעבר מהות כלכלית וגביית מס אמת

מאת: רו"ח דורית גבאי

מבוא

השאיפה שלנו הינה שחוק מיסוי מקרקעין (1) אכן ייושם כך שימוסה הרווח האמיתי של הנישום.

השיקול אשר מנחה את בית המשפט להתרת ניכוי הוצאות הינו ניסיון להביא להטלת מס צודק, והימנעות ממצב שבו אדם משלם מס על רווח שלא נוצר לו, בשל כך שהוצאות שהוציא בקשר למקרקעין הנמכרים לא הותרו לו בניכוי, ובכך נוצר לו שבח גדול יותר מאשר אילו נוכו ההוצאות. שבח גדול משמע יותר מס לתשלום.

 העובדות

ביום 6.6.2006 מכרו ישראל ויהודה גרינברגר (2את זכויותיהם בחלקת מקרקעין. לצורך מימון רכישת הנכס, לווה העורר בשנים 2000 ו-2002 הלוואות מבנק לאומי למשכנתאות. בהצהרת השומה העצמית אשר הגיש העורר למשיב, ביקש לנכות הוצאות שהוציא לשם רכישה ומכירת הנכס, לרבות הוצאות מימון ריבית והפרשי הצמדה ששולמו בגין ההלוואות.

המשיב לא התיר את ניכוי מלוא הוצאות המימון שנבעו מהפרשי ההצמדה ששולמו בקשר להלוואות, והוצאות בגין סילוק ההלוואות.

 גדר המחלוקת

מנהל מיסוי מקרקעין התנגד להתיר בניכוי הוצאות ביטוח שחויב נוטל המשכנתא לעשות כדי לקבל את המשכנתא, וכן עמלות שונות כגון עמלת פירעון מוקדם. המוכרים דרשו בניכוי גם את הוצאות המימון האינפלציוניות – למעשה המוכרים ביקשו ניכוי כפול – פעם עבור מימון ופעם דרך סכום אינפלציוני.
 
פסק הדין

סעיף 39א' לחוק מיסוי מקרקעין, אשר הוסף בתיקון מספר 50, דן בניכוי הוצאות של ריבית ריאלית, ובנוסף קובע כי יותרו בניכוי תשלומי ריבית ריאלית בחישוב השבח בעת מכירת הנכס בהתקיים התנאים המפורטים בסעיף.

המשיב לטענתו טען, כי יתרת הסכומים הנתבעים כ"הפרשי הצמדה" וכן עמלות ביטוח הלוואה וסילוק הלוואה – אינן מותרות כניכוי על פי סעיף 39א' לחוק.

הסוגיה אשר עלתה בבית המשפט הינה – האם הפרשי הצמדה שניכוים מתבקש, הם בגדר הוצאה ברת ניכוי בחישוב השבח?

בית המשפט מציין, כי יש לעשות אבחנה בין תשלומי ריבית ריאלית – שהיא המחיר אותו משלם הלווה בעד השימוש שהוא עושה בכספי ההלוואה, ואין חולק כי תשלום הריבית הריאלית הינו הוצאה בגין מימוש עסק הרכישה ושולמה בשל ההלוואה שלוו העוררים לרכישת ולהשבחת הנכס – לבין הפרשי הצמדה אשר משלם הלווה, המהווים מנגנון לפיו מחזיר הלווה את כספי ההלוואה בערכים ריאליים. מרכיב זה נלקח בחשבון חישוב שווי הרכישה ולכן אין מקום להכיר בתשלום הפרשי הצמדה נוספים כהוצאה הניתנת לניכוי.

 בית המשפט מציין את סעיף 47(2א) הקובע כאמור:

הוצאות ריבית ריאלית בענייננו המוטלת בניכוי הוצמדו למדד בהתאם להוראות סעיף זה כעולה מעדות הרכז. אין להוסיף הפרשי הצמדה על ההצמדה בהתאם לסעיף זה. הצמדה זו שומרת על הערך הריאלי של הריבית הריאלית שהותרה לניכוי."

מסעיף זה עולה, כי בקביעת השבח הריאלי והאינפלציוני, יותאמו הוצאות הריבית הריאלית מיום התשלום ועד יום המכירה. מאחר ומדובר בהלוואות ארוכות טווח המוחזרות בתשלומים עתיים, קובע סעיף זה כי כל תשלומי הריבית ששולמו משנת מס מסוימת יתואמו לפי מדד חודש יוני של אותה שנת מס שבה שולמו עד מדד יום המכירה.

בענייננו אין הסכמה ואין סמכות לדרך דיונית אחרת. הדרך הדיונית לקביעת החבות והיקפה נקבעה במסגרת החוב כולל חישוב הפרשי הריבית, יש לפעול על פיה. חישוב השבח לצורכי מס בדרך שהותוותה בחוק חלה על כל הנישומים באופן שווה.

המסקנה העולה כי יש לדחות את הערר בשאלת ניכוי הפרשי הצמדה.
 
הוחלט – הערר נדחה.

עמדת המחברת

פסק הדין צודק בהחלט. מוצע לכל מי שמכר נכס בישראל בחיוב במס לבדוק את העלויות הללו ולשקול הגשת תיקון שומה.
 
 

הערות שוליים:

(1)  חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963

(2)  ו"ע 8974-02-09 גרינברגר ואח' נ' מנהל מס שבח חיפה (העורר זה גם העוררים במאמר זה).

המאמר נכתב ביום 24.5.2010

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2013