מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

הזכאות למס רכישה מופחת, מותנית בהיות הרוכש בעלים של "דירה יחידה"

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, חסאן ואימאן בסטוני נגד מס שבח (1), נקבע כי רכישת דירה, תוך התחייבות למכירת הדירה הקודמת, אינה מזכה את הרוכש במס רכישה מופחת, אם לפי הרישום בפנקס המקרקעין יש לרוכש דירות נוספות. אם הרישום בטאבו אינו תואם את המציאות, יש לתקן את הרישום בטאבו, על מנת ליהנות מהטבת מס הניתנת לבעל דירה יחידה במכירת דירתו.

העובדות

  1. ביום 2.10.1996, הגישו חסאן ואימאן בסטוני הצהרה על רכישת זכויות בדירת מגורים בחיפה. במסגרת ההצהרה, ביקשו בני הזוג להקפיא את תשלום יתרת מס הרכישה, שכן הם בעליה של דירה יחידה, למעט הדירה הנרכשת, והם מתחייבים למכור אותה בתוך 24 חודשים, ולכן הם זכאים למס רכישה מופחת, על פי סעיף 9(ג1א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.
     
  2. בבדיקה שנערכה מטעם מנהל מיסוי מקרקעין, התברר שמלבד הדירות המוזכרות בהצהרה, רשומות על שמו של חסאן בסטוני בפנקס המקרקעין, 3 דירות שהתקבלו במתנה מאמו ומאחיו. לפיכך, דחה המנהל את הבקשה להקפאת תשלום יתרת מס הרכישה.
     
  3. על כך הוגש ערר זה.
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם בני הזוג בסטוני הנם בעליה של דירה יחידה, למעט הדירה הנרכשת, הזכאים לשיעור מס רכישה מופחת?
ההכרעה
  1. לפי סעיף 125 לחוק המקרקעין, רישום בפנקס לגבי מקרקעין מוסדרים, יהווה ראיה חותכת לתוכנו. טענותיו של חסאן באשר ליחסים בין בני המשפחה, בהקשר לבעלות בנכס שירשו מאביהם המנוח, אינן גורעות מתקפותו של הרישום בפנקס המקרקעין ומכוחו ההוכחתי, כל עוד לא נעשה תיקון ברשום בפנקס.
     
  2. מהראיות עולה כי רישום הדירות על שמו של חסאן, נעשה בשל רצון היורשים להקנות לו את זכות הבעלות. הטענה כי אחת מאחיותיו, שהקנתה לו במתנה את חלקה בירושה, חזרה בה, לא באה לידי ביטוי בתיקון הרשום בפנקס המקרקעין או בהצהרה למנהל מיסוי מקרקעין, על ביטול מתנה.
     
  3. בעניין וינפלד (2), נפסק כי "חישוב מס השבח ייערך על בסיס רישום הזכויות במרשם המקרקעין... ", והוא הדין לגבי מס הרכישה.
     
  4. לפיכך, קובעת הוועדה, כי בעת שרכש עם זוגתו את דירתם החדשה, היה חסאן הבעלים של כמה דירות מגורים. מכאן, שאין בני הזוג בסטוני זכאים להקפאת יתרת מס הרכישה.
הערר נדחה. ניתן ביום 20.3.2008.

נפסקו הוצאות משפט בסך 5,000 ש"ח.

דעת המחברת

אין ספק כי החלטות המנהל והוועדה נכונות.
החלופות בסעיף 49ג', שמאפשרות לא לספור דירה קיימת, חרף העובדה שהיא קיימת, מוגבלות לדירה אחת שנרכשה כחליפית לזו שתימכר בפרק זמן של 24 חודשים אז, וכיום 18 חודשים. חלופה נוספת היא קיומה של בעלות או חכירה של 1/3 דירה או 1/2 דירת ירושה. דירות אלו לא ייספרו. אבל קיומה של דירה חליפית, וגם של 1/3 או 1/2, אינו עומד בתנאי הסעיף, ויחד הספירה של הדירות מעלה את הרוכש לבעל יותר מדירה יחידה ביום הרכישה.

הערות שוליים:
  1. ו"ע 8028/07 חסאן בסטוני ואח' נ' מס שבח משרד האוצר
  2. ע"א 177/87 וינפלד ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה

המאמר נכתב ביום 17.12.17.
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017