מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

החלטות מיסוי – סקירה

 
מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

כידוע, סוגיית פרשנות חוקי המס בישראל הינה בין הסבוכות ביותר במערכת המשפט הישראלית. הדבר מעורר חוסר מודעות אצל רבים מהציבור בנוגע לזכויותיהם – מה מותר ומה אסור, ובנוסף מעורר קושי להתקשר בעסקה ולכלכל את הצעדים בצורה ראויה ונכונה.

לאור קושי זה, התפתחה פרקטיקה נרחבת הקרויה "החלטות מיסוי", אשר עיקר פירושה מתן חוות דעת מנהלית מקדמית על ידי רשות המיסים בנוגע לעסקה מסוימת אשר תינתן לבקשת הנישום. ביום 19.7.2004 מונתה ועדה על ידי רשות המיסים ובין יתר המלצותיה דנה הועדה בהחלטות המיסוי ותוקפן. ההמלצות הללו עוגנו במסגרת תיקון 147 לפקודת מס הכנסה, וסעיף 158(ב) לפקודת מס הכנסה נחקק ומגדיר מהי החלטת מיסוי.

החלטת מיסוי – נוגעת לחבות המס של המבקש, תוצאת המס או להשלכה על חבות המס שלו בשל פעולה לרבות עסקה ומכירה שביצע או בשל הכנסה  או הפסד שהיה לו.

מבנה החלטת המיסוי בנוי באופן כזה שאדם פונה לאישור רשויות המס, רשויות המס מקבלות את הרקע העובדתי בנושא, מפרשים את המקרה הנדון ונפסקת החלטת מיסוי למקרה ספציפי.

החלטת המיסוי בעצם מצמצמת את אי-הודאות.

אציין כי החלטת מיסוי הינה כלי מעולה לתכנון פעילות עסקית של נישומים. שימוש מושכל בהחלטות אשר התפרסמו, לאחר ניתוחן והסקת מסקנות עתידיות, עשוי להפחית בצורה משמעותית את חבות המס.

לכן, החלטנו להביא בפניכם סוגיות שונות בהחלטות המיסוי, ההחלטות הללו עוסקות בעיקר במקרה ספציפי, אך כל אדם יכול למצוא עצמו בבוא היום בנעלי המקרה הזה, להיעזר בהחלטות המיסוי ולהפיק את הלקחים הדרושים עבורו.

להלן הסקירה

תקופת הצינון בשל העברת דירה בין בני זוג – תחולת סעיף 49ו לחוק

החלטת מיסוי: 1254/09 

העובדות


בני זוג נשואים אשר היו רשומים יחדיו כבעלי דירה באזור המרכז. בשל תפקידו של הבעל במשך שנים כעובד שירות המדינה בחו"ל התגוררו בני הזוג בחו"ל. בשנים האחרונות החליטו בני הזוג כי האישה והילדים יתגוררו בארץ ואילו הבעל ימשיך בפעילותו בחו"ל. עקב כך – בשנת 2006 העביר הבעל את חלקו בדירה לאשתו ללא תמורה, בפטור ממס אשר התבסס על סעיף 62(ב) לחוק מיסוי מקרקעין. הכוונה- מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה, מיחיד לבן זוגו המתגורר יחד איתו בדירה הפטורה ממס.

הבקשה

האישה מעוניינת למכור את הדירה שבבעלותה בפטור ממס שבח, מבלי להידרש לתקופת צינון המנויה בסעיף 49ו לחוק.

סעיף 49ו מהווה סייג לדירה אשר נתקבלה במתנה: כדי להיות זכאי בפטור ממס שבח נדרשת תקופת צינון, אדם המבקש למכור דירת מגורים שקיבל במתנה לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח, אלא אם כן חיכה פרק זמן מסוים מאז קבלת הדירה ועד למכירתה.

אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי המוכר – תקופת הצינון לה הוא נדרש עומדת על ארבע שנים, במידה והדירה שימשה למגורי קבע – תקופת צינון העומדת על שלוש שנים.

ההחלטה

האישה לא תידרש לתקופת צינון הקבועה בסעיף 49ו לחוק ותהיה זכאית לפטור ממס שבח במכירת הדירה, בכפוף לעמידה בשאר התנאים הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק.

בני הזוג יראו כמוכר אחד על פי סעיף 49(ב) – כך שהפטור אשר נוצל על ידי האישה, ייחשב ככזה שנוצל גם על ידי הבעל עצמו.

ניכוי מס על דמי שכירות בגין נדל"ן בבעלות קבוצת בניה

                      

החלטת מיסוי: 1857/09

העובדות

קבוצת בנייה אשר מורכבת מכמה עשרות יחידים, רכשה מגרש עליו ניצב מבנה המיועד לשיפוץ ובנייה חדשה על הגג. עד למועד מתן ההיתר לבנייה – חברי הקבוצה מעוניינים להעמיד את הנכס למספר עסקים לצורך השכרה.

הבקשה

הקבוצה מעוניינת להשכיר את הנכס עד למתן היתר בנייה, וזאת מבלי שכל אחד מהחברים יידרש להגיש דו"ח שנתי למס הכנסה בגין דמי השכירות.

ההחלטה

לחברי הקבוצה יינתן פטור מחובת הגשת דו"ח שנתי בגין דמי השכירות ובלבד שינוכה במקור, מכל אחד מהם, מס בשיעור מרבי – הקבוע בסעיף 121 לפקודה ושיתמלאו במלואם תקנות 7,6,5 לתקנות מס הכנסה.

חישוב המס הסופי בגין דמי השכירות לכל חבר מחברי הקבוצה יבוצע, אם וכאשר יגיש לפקיד השומה דו"ח מפורט על הכנסתו בשנת המס.

פטור ממס על מכירת מקרקעין לפי סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין
 
החלטת מיסוי: 1408/09

העובדות

חברה א' הינה הבעלים של זכויות בחלקה .A חברה ב' רכשה את חלקה B שהינה חלקה הגובלת לחלקה A.

על החלקות חלה תכנית בניין עיר אשר קובעת כי בשלב ביצוע ראשוני של התוכנית, יינתן היתר לבניית החניון התת קרקעי כולו כחניון אחד מתחת לשתי החלקות וכי על החניון להיבנות בהינף אחד. לפי התוכנית, היתר הבניה לקומות העליונות בכל חלקה יכול ויינתן רק במקביל או לאחר קבלת היתר הבניה לבניית החניון.

המשמעות היא – כל צד לא יכול לנצל את זכויות הבניה הקיימות על המגרש שבבעלותו הנפרדת מבלי שהצד השני יסכים לבצע במשותף את בניית אותו חלק מהחניון שצריך להיבנות במגרש שלו.

הבקשה

כוונת החברות, לשתף פעולה ולפעול ביחד לקידום פרויקט משותף להקמת שני מבנים על החלקות, במסגרת עסקה משותפת. החברות מעוניינות לסווג את הסכם העסקה המשותפת כאירוע של "איחוד מקרקעין" הפטור ממס שבח ומס רכישה כאמור בהוראות סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין.

ההחלטה

העסקה המשותפת של החברות, מהווה מכירה של זכות במקרקעין לפי הוראות החוק במסגרת עסקת חליפין בשני המגרשים. הסכם זה מהווה "איחוד מקרקעין" כמצוין בסעיף 67 לחוק, יחולו הוראות הפטור הקבועות בסעיף ככל שהתקיימו התנאים הקבועים באותו סעיף.

 העברת דירה לאלמנה בלא תמורה בפטורה ממס

 מתנה פטורה ממס לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין

החלטת מיסוי: 1305/09

האם הגדרת קרוב לעניין מס שבח חלה על אלמנה וחמה?

ברצון האם להעביר לאלמנה את הדירה בלא תמורה כמתנה הפטורה ממס לפי סעיף 62 לחוק. זאת ועוד מועלת בקשה למכירת דירה בתום תקופת צינון מינימלית לפי סעיף 49ו. זאת ועוד – לראות בהעברת הדירה לאלמנה בלא תמורה כמתנה לבן לעניין סעיף 49ב(1)(א). בבקשה רצו להחיל את כל הפטורים הללו.

העובדות

גברת אשר התאלמנה מבעלה, למרבה הצער לאחר כשנה נפטר בנה. הבן המנוח הותיר אלמנה וארבע ילדים קטינים. הבן נפטר בטרם עלה בידי האם לתת לו ולאשתו במתנה את דירת המגורים אותה הבטיחה להם קודם פטירת הבן.

ברצון האם היה להעביר לאלמנה את הדירה בלא תמורה, על מנת לאפשר לאלמנה למכור את הדירה ולחיות מכספי התמורה, שכן זקוקה האלמנה לסכומים נכבדים למימון מחייתה והוצאות הילדים.

הבקשה

לראות בהעברת הדירה לאלמנה, בלא תמורה, כמתנה הפטורה ממס לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. זאת ועוד, לאשר לאלמנה למכור את הדירה בתום תקופת צינון מינימאלית כקבוע בסעיף 49ו לחוק. בקשה נוספת – לראות בהעברת הדירה לאלמנת הבן, בלא תמורה, כמתנה לבן לעניין סעיף 49ב(1)(א) לחוק.

ההחלטה

בהתאם לבקשות אשר הועלו, יראו את העברת הדירה לאלמנה, כל עוד לא נישאה לאחר, כהעברה ל"קרוב" כמשמעות הנקובה בסעיף 62 לחוק ובכפוף להתקיימות שאר התנאים באותו סעיף תהא העברה זו פטורה. המתנה לאלמנת הבן לא תחשב כמתנה מהורה לפי הוראות סעיף 49(א)(1) לחוק ולפיכך תהא כפופה לתקופת צינון של שלוש שנים אם הדירה תשמש אותה דרך קבע למגוריה כל אותה תקופה, ולתקופת צינון של ארבע שנים אם הדירה לא תשמש את האלמנה דרך קבע למגוריה. ההעברה במתנה מהאם לאלמנה לא תחשב העברה במתנה לבן לפי סעיף 49ב(1) לחוק ולפיכך הפטור במתנה זו יבוא במניין הפטורים.
 
נכתב ביום: 1.5.2010

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2013