מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

הכרה בניכוי הוצאות – המאבק שאינו נגמר
 

מאתאבי גורמןעו"ד
 
אחד העניינים המרכזיים בעריכת שומת מס שבח, הוא ניכוי ההוצאות בהן עמד המוכר. הכרה בהוצאות האמיתיות
בהן עמד המוכר אינה הטבת מס, אלא היא דבר שבהכרח כדי ששומת המס תהא שומת אמת. כאשר נישום עמד
בהוצאה וזו אינה מוכרת לו, משמעות הדבר היא שהמס מוטל על הקרן ולא על הרווח. הואיל ומס שבח אמור להיות
מוטל על הרווח בלבד, אי הכרה בהוצאה אמיתית בה עמד המוכר חותרת תחת יסודות החוק.

על אף שמדובר בעניין פשוט וברור, ישנה מחלוקת בלתי פוסקת מול רשות המיסים בסוגיה זו. למעשה ישנן שתי גישות מתחרות בסוגיית ניכוי ההוצאות
גישה שמרנית טכנית המאומצת לא אחת על-ידי רשות המיסים,
וכנגדה גישה כלכלית עקרונית לצדקתה טוענים נישומים רבים.

בהתאם לגישה כלכלית עקרונית לצדקתה טוענים לא אחת הנישומים, יש להכיר בכל הוצאה שהייתה לנישום ואשר
אינה מותרת כבר בניכוי במסגרת פקודת מס הכנסה. רק גישה שכזו תביא למיסוי השבח, והשבח בלבד. גישה זו
שמה את הדגש על המהות הכלכלית, תוך השמעת הטענה כי את לשון החוק יש לפרש באופן המגשים מהות זו. מנגד, בהתאם לגישה השמרנית המאומצת לא אחת על-ידי רשות המיסים, הוצאה תותר רק אם היא עומדת באופן ברור בדרישותיו של אחד מסעיפי החוק. אכן, בשנים האחרונות חל שינוי חקיקה חשוב במסגרתו שונה סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין כך שרשימת ההוצאות המותרות בניכוי המפורטות בו אינה רשימה סגורה, אולם למרות שינוי זה עדין אוחזת
רשות המיסים בגישה שמרנית שטרם הפנימה את השינוי העקרוני שתיקון סעיף 39 לחוק מבטא.

מחלוקת קונקרטית המשקפת היטב את המחלוקת העקרונית שתוארה לעילבאה לידי ביטוי בפסק דין שניתן ל
אחרונה
 בבית המשפט המחוזי בחיפהפסק הדין בעניין חברת לילי ליין (ו"ע 9090/08). בעניין לילי ליין נדונה
השאלה הבאה: האם יותר למוכרת המקרקעין לנכות סכום ששילמה בעבר כפיצוי בגין ביטול עסקה קודמת?

עובדות המקרה היו כדלקמן: חברת לילי ליין נקשרה בשנת 2007 בהסכם למכירת המקרקעין לחברת יולי שוקי הון.
הסכם זה בוטל על-ידי חברת לילי ליין, והיא נאלצה לשלם פיצויים בסך של 50,000$. מאוחר יותר מכרה לילי ליין את המקרקעין לחברת חייק, כנראה בסכום גבוה יותר מהסכום בו דובר בהסכם הראשון שבוטל.

השאלה המשפטית שהתעוררה הייתה האם בעת חישוב השבח שהפיקה חברת לילי ליין ממכירת המקרקעין,
יש להפחית את סכום הפיצוי ששילמה בגין הפרת ההסכם הקודם?

לטענת לילי ליין המוכרת, אי הכרה בהוצאה תביא למיסוי רווח שאינו הרווח האמיתי שהפיקה. אם לא הייתה
מבטלת את ההסכם הקודם, לא הייתה יכולה להתקשר בהסכם השני הרווחי יותר, ולכן גם מטעם זה יש להכיר
בהוצאות הפיצויים ששילמה בעקבות ביטול העסקה הראשונה. רשות המיסים מנגד, נאחזה בקרני לשון החוק
וסירבה להתיר את הניכוי. לטענת רשות המיסים, תוכר רק הוצאה שהביאה להשבחת הנכס במועד מכירתו,
כקבוע בסעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין. הואיל והפיצוי בגין הביטול לא השביח את המקרקעין, אין להתירו בניכוי.

בפסק הדין אימץ בית המשפט המחוזי בחיפה את עמדת רשות המיסים. בית המשפט לא הרחיב ונימק את קביעתו,
אלא הסתפק באזכור קצר של לשון החוק המתיר בניכוי הוצאות שהשביחו את הנכס הנמכר או הוצאות שהוצאו לצורך ביצוע הרכישה והמכירה. לדברי בית המשפט, דמי הפיצויים אינם בגדר הוצאות כאמור, ומשכך הם לא יותרו בניכוי.

עם כל הכבוד הראוי, יש לדעתנו מקום לקרוא לחשיבה ביקורתית על פסיקת בית המשפט ועל עמדת רשות המיסים בסוגיה זו. ביקורת זו תתחלק לטיעון ספציפי למקרה שנדון שם, ולטיעון עקרוני כללי חשוב עוד יותר. באופן ספציפי למקרה שנדון בעניין לילי ליין, יש מקום לטעון כי תשלום הפיצויים הוא זה שאפשר את ביטול העסקה הראשונה,
וממלא הוא שאפשר את ביצוע העסקה השנייה. ללא תשלום זה היה הביטול שלא כדין, וביצוע העסקה השנייה
הרווחית יותר - לא היה מתאפשר. לאמור, גם בהתאם לנימוק הצר הרואה את לשון החוק כחזות הכל, היה מקום
להתיר את דמי הפיצויים בניכוי.

אלא שחשוב יותר הוא הטיעון העקרוני והכללי יותר: מס שבח כשמו כן הוא - מס המוטל על הרווח בלבד. אי הכרה בהוצאה, במקרה שלפנינו דמי פיצוי בסך 50,000$ ששילמה המוכרת, משמעה הטלת מס על שבח מדומה ולא על
השבח האמיתי.
עם כל הכבוד, אנו סבורים כי זאת נקודת המוצא שצריכה להנחות את כל העוסקיםבחישוב השבח  
איתור השבח האמיתי והטלת המס עליו בלבד
אם זאת נקודת המוצא המנחה אותנו,הרי שיש לפרש את לשון
החוק ככזו שנועדה להגשים מטרה זו. אלא שכאמור נראה כי לא זו הדרך בה מתבוננים ברשות המיסים על סוגיית
ניכוי ההוצאות, ומשכך נראה כי צפויים לנו עוד דיונים רבים מול הרשות בעניין חשוב זה.