מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
המלכודות הנסתרות של החוקים לעידוד מכירת דירות

מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
אחד הכלים אותו אימצו הכנסת והממשלה ל"מלחמתן" ביוקר הדיור, הוא חקיקת חוקים לעידוד מכירות דירות. אלא שמתוך רצונם העז להראות כי הם פועלים ימים כלילות למען הוזלת מחירי הדיור, הצליחו המחוקקים והשרים ליצור כאוס מושלם במדיניות מיסוי הנדל"ן, אשר תוצאתו הישירה איננה הוזלת מחירי הדיור, אלא התנכלות, בחסות המדינה, לציבור מוכרי הדירות.

נניח לרגע לכך שחוקים לעידוד מכירת דירות נחקקו בעבר, גם כאשר על הפרק לא עמד הצורך בהוזלת מחירי הדירות. שהרי רק בשנים האחרונות, כאשר הכנסת והממשלה התבקשו להציג צעדים הנאבקים ביוקר הדיור, הוצגו לפתע החוקים הללו כחלק מהמאבק להוזלת מחירי הדיור למען הציבור, ובעיקר למען זוגות צעירים. נתמקד בחוסר ההגינות שיצרה החקיקה החדשה בתחום מיסוי הנדל"ן.

הנה דוגמה אחת: בזמנו, אחת לארבע שנים, ולאחרונה בשנת 2011, ניתנה לציבור האפשרות למכור שתי דירות – עד  2.2 מיליון ש"ח - בפטור ממס שבח. כעת, בתיקון 76, קבעו המחוקקים כי ניתן למכור שתי דירות במיסוי "לינארי מוטב"  כלומר, למסות את הרווח שמחושב על מכירת הדירה, רק מינואר 2014 ואילך. הטבה זו תקפה רק לגבי דירות שנרכשו לפני ינואר 2014. דירות שנרכשו לאחר מכן, ממוסות בשיעור 25% על מלוא הרווח בעת מכירתן.

לכאורה, זהו עידוד משמעותי למכירת דירות, במטרה להוזיל את מחירי הדיור. המוכרים הפוטנציאליים שמחו על האפשרות להרוויח, ונכנסו בהקדם למסלול המזכה אותם בפטור ממס שבח. אלא שאז התגלה שמדובר במלכודת: את מס ההכנסה ואת המע"מ נדרשים המוכרים לשלם במלואם, זאת חרף הפטורים או ההקלות שניתנו במשרדי מס שבח.

והנה דוגמה נוספת: תיקון אחר נועד לעודד את הציבור למכור קרקעות בייעוד למגורים, בהיקפים של שמונה יחידות קרקע ומעלה, על מנת לקבל הנחת מס שבח מיוחדת וגדולה. בעלי הקרקעות אשר שמחו על המהלך 'שובה הלב' שנקרה בדרכם, מיהרו לממש קרקעות.

אלא שגם למוכרי הקרקעות הוכנה מלכודת מבעוד מועד: מע"מ ומס הכנסה אורבים לבעלי הקרקעות הללו. בחלוף כשנה, הם מיישמים את דוקטרינת "לאכול ולנגוס מהתמורה", בכך שהם מכניסים את המכירות הללו ל"עסקה" חייבת במע"מ או לגדר אירוע פירותי במס הכנסה. המצב דומה גם במקרים שבהם בעלי קרקעות מוכרים 7-6 יחידות קרקע למגורים. הנה, שוב יצא "רווחם" של המוכרים בהפסדם.

כלומר, התוצאות של אותם חוקים לעידוד מכירת הדירות, הן הרסניות: עובדי רשות המיסים, הפקידים היושבים במשרד אי שם בתל אביב, חיפה, טבריה או חדרה, אינם מודעים ליעדים החדשים של חוקי המס הללו, אורבים לנהנים מהם, ומוציאים את העוקץ מהעידוד לכאורה למכירת דירות. אם הדבר נלקח מראש, הרי שמדובר במלכודת של ממש מטעם המדינה, ואם הדבר לא נלקח מראש, הרי שמדובר ברשלנות בוטה ובאוזלת יד מקוממת.

אחת הבעיות ביישום החוקים לעידוד מכירת הדירות, היא תופעה מוכרת בשירות הציבורי: עורכי הדין שמייצגים את עמדת רשות המיסים בכנסת, עוזבים, במקרים רבים, לאחר זמן קצר את השירות הציבורי, וכך אין מי שבאמת יעקוב וידאג שהיישום בשטח יבוצע כפי שהובטח לחברי הכנסת.

לסיכום: מעבר לעובדה שהכנסת מדיניות מס וחקיקה מיטיבה או קונסת כדי לקדם מדיניות ממשלה ו"לעזור  בהוזלת מחירי הדירות בישראל", הנה מוטעית, החוקים שנחקקו לצורך עידוד מכירת דירות, יצרו תוהו ובוהו מושלם.

ואולי יש לציין את המובן מאליו: יש לדאוג גם למוכרי הדירות, לא רק לקונים. גם ציבור מוכרי הדירות משלם, וגם הציבור הזה משתתף. גם הציבור הזה כל הזמן משלם, והמדינה בוגדת בו מכל כיוון אפשרי.