מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

הסכמים במקרקעין הסכמי שכירות
 

מאת דברת יעקב, עו"ד

במאמר שלהלן נרחיב בנושא הסכמי שכירות – התנהלות מול שוכרים



טרם חתימה על חוזה שכירות על הצדדים לבדוק שאכן כל הפרטים המופיעים בהסכם השכירות נכונים ומעודכנים. מומלץ לכלול
בהסכם השכירות פרטים כגון: שטח הנכס, משך תקופת השכירות, גובה דמי השכירות, אופן ותנאי תשלום, אחריות לתיקונים
וקלקולים במושכר, נשיאה בתשלומים בגין קלקולים במושכר וכיו"ב.


ככל שההגדרות בהסכם יהיו מדויקות ויצפו את פני העתיד כך גדל הסיכוי להימנע מאי הבנות ומחלוקות בעתיד. בכל הסכם
מומלץ לנסח מבוא להסכם אשר מפרט את הצהרת הרוכש כי בדק את הממכר לרבות מצבו הפיזי תכנוני ומשפטי ומצא אותו
מתאים לצרכיו וכך יכסה עצמו השוכר מתביעות בגין חריגות בנייה בעסק, צווי הריסה וכיו"ב.

הוצאות במושכר כגון: ארנונה, חשמל, מים, טלפון, גז וכיו"ב חלות על השוכר לאורך כל תקופת השכירות, אלה אם כן הצדדים
קבעו אחרת. מומלץ לדאוג להעביר את שם החייב ברשויות לשם העדכני של השוכר ובכך להימנע מחובות נצברים ואי נעימויות.

יובהר כי במידה וישנו תשלום מס עבור הנכס יישא המשכיר בנטל התשלום עבור מיסים בגין המושכר.

שוכר חלופי
מומלץ להוסיף סעיף מציאת שוכר חלופי להסכם שכירות, שכן בהתאם לחוק שכירות ושאילה ניתנת למשכיר האפשרות לסרב
לחילופי השוכרים רק כאשר מדובר במניעים סבירים. לרוב, המשכיר לא יוכל לסרב לחילופי שוכרים מטעמים שאינם סבירים
כל עוד במידה והשוכר החלופי נכנס בנעלי השוכר הקיים ובהתאם להתחייבויותיו.

יובהר כי במידה והמשכיר סירב לחילופי השוכרים, מטעמים שאינם סבירים, רשאי השוכר לפנות לבית המשפט בבקשה ל
אשר את העברת השכירות לאחר, אף על פי שבחוזה אין פירוט של הזכות האמורה.

תקופת אופציה
ברוב הסכמי השכירות מוכנס סעיף המאפשר לשוכר להמשיך ולשכור את הנכס באותם תנאים המפורטים בהסכם השכירות,
לעתים בתוספת של מספר אחוזים בתשלום דמי השכירות. מדובר בהצעה בלתי חוזרת מצד המשכיר שכן לשוכר בלבד ניתנת האפשרות לממש את האופציה ולהאריך את תקופת השכירות בהתאם לתנאי ההסכם.

חשוב מאוד לציין את מספר השנים של תקופת האופציה שכן במידה ומדובר בתקופה שאינה מוגבלת בזמן, לאחר 5 שנים,
הופכת השכירות הבלתי מוגנת ל"החכרה" זכות הדורשת רישום בלשכת רישום המקרקעין ונחשבת לעסקה במקרקעין 
שיש לדווח עליה לרשויות המס.

ישנם חוזי שכירות בהם מעניק המשכיר לשוכר את האופציה לרכוש את המושכר במהלך התקופה או בסיומה. למעשה לשוכר
ניתנת האפשרות לבדוק בפועל האם הנכס עונה לציפיותיו באמצעות האפשרות שניתנת לו לשכור את הנכס לתקופה מסוימת
ורק לאחר מכן להחליט באם לרכוש את נכס לכשיוצע על ידי המשכיר. אף למשכיר יש יתרון בשיטה זו כאשר הוא מעוניין למכור
את הנכס ומחכה לרגע המתאים וכך בינתיים השוכר שומר לו על הנכס יותר מאשר אילולא לא היה שוקל לרכושו כלל.

איסור השכרת הנכס לעסק דומה
בשכירות לבית עסק מומלץ להוסיף סעיף האוסר על המשכיר, להשכיר את הנכס לעסק דומה, לאחר שההסכם מגיע לסיומו.
לאחר שבית העסק צבר לקוחות ומוניטין ואז משכיר הבעלים את הנכס לעסק זהה, יתכן שהלקוחות ימשיכו לקנות מאותה
חנות, רק שהניזוק היחיד מכך יהיה השוכר הקיים והמוניטין של העסק שככל הנראה יפגע מעזיבת לקוחות לטובת עסק אחר.

ביטוחים
במקרים רבים עניין הביטוחים נזנח אולם לעתים קרובות פוליסת ביטוח יכולה להקל על בעל הנכס לנהל את המושכר
ולהזמין בעל מקצוע לתיקונים הנדרשים מעת לעת, ואף השוכר עצמו זקוק לפוליסה אשר מקלה על ההתנהלות היומיומית.