מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
דף הבית >> מאמרים >> ראיונות רדיו - דורית גבאי >> העבירות שאנשים עושים ברכישה ובמכירת דירות - ראיון רדיו עם דורית גבאי
 
אני שרון קידון, ואנחנו ב"שוק חופשי", ומסתבר שלמחצית מהדירות המושכרות בתל אביב אין דיווח הכנסות. ככה עולה  מסקירה של הכלכלן הראשי באוצר. לרשות המסים נמאס מהעלמות המס של משכירי הדירות, ולאחרונה החלו להגיש כתבי אישום נגד מי שמנסה להשכיר דירה, מבלי לדווח על ההכנסה. ונגיד שלום לרו"ח דורית גבאי.

שלום רב.

אז קודם כול, אני הופתעתי מהנתונים, אני חייבת להגיד. אז מסתבר שבנדל"ן בכלל אפשר להעלים מס. נראה שדירה זה דבר פיזי קיים, ועדיין יש המון דרכים להעלים הכנסות.

נכון. תראי, מתי עולים על העבירות הללו? או בזמן שהן מתרחשות או כשהנכס נמכר. זאת אומרת, רשות המסים לא עכשיו עוברת בלוק-בלוק או שכונה-שכונה ועושה מיפוי מי נמצא, מי מדווח. הם לא עובדים באופן הזה. הם, כל מי שיש לו מעל שתי דירות רשומות על שמו, והדגש הוא "רשומות על שמו", הם שולחים לו מין טופס כזה - למלא – תספר לנו איזה נכסים יש לך וכן הלאה וכן הלאה, והאם הם מושכרים.

תסלחי לי, כשאנחנו מדברים על שתי דירות, אנחנו מדברים על בן אדם שאולי אלו כספי הפנסיה ומה שהוא חסך כל החיים, בניגוד למֵעבר לסכום מסוים של דירות, שזה באמת אנשים מאוד עשירים.

כן, אבל את יודעת, אנחנו לא יכולים להסתכל כל הזמן על 'חסך לפנסיה'. דירה שהיא מושכרת מעל תקרת פטור מסוימת, את צריכה להתחיל לשלם עליה מס. אז כמו שאת מחפשת את ההיבט הסוציאלי ולבוא לקראת - איפה שבאים לקראת, החוק מאפשר, ועוזרים. אנחנו פה מדברים על עבריינים- על אנשים שלפי חוק- החוק חייב אותם לשלם מסים, והם בוחרים שלא לשלם  מסים. הם מעלימים נתונים שקשורים במסים או מנפחים הוצאות שקשורות בהכנסות הללו, או מפחיתים הוצאות בכוונה כדי להראות שבכל זאת יש רווח - כל דרך אפשרית על מנת להראות או לא להראות שיש הכנסה. זו עבירת מס.

זה קורה גם בנושא של מכירת דירה? גם שם אפשר? הרי אנחנו לא יכולים כמו הקטארים להעביר מזוודות של כסף?

את לא תאמיני איזה טריקים אנשים בוחרים לעשות, ולצורך העניין, אם נגיד איש עסקים מסוים אפילו מוכר את דירתו היחידה, לצורך העניין, ודירתו היחידה, שפר מזלו, ולצורך העניין, היא שווה 3 מיליון שקל, שזה שווי מאוד מאוד גבוה.  ואז הוא מבקש מהקונה לסכם ששווי המכירה הוא 4 מיליון, ואז בעצם יש לו אפשרות להגיד שהוא קיבל 4 מיליון מהמכירה הזאת, ובדרך הזאת, הוא מלבין מיליון שקלים, כי עד 4.4 מיליון, המס פטור - הדירה היחידה פטורה ממס לגמרי. אז הוא אומר: בואו ננפח את השווי, מס רכישה אם אתה נפגע, אני אפצה אותך, אבל הוא יש לו הסדרים לגידול הון שהוא לא היה מוסבר למהלך עסקיו, על ידי ניפוח השווי. באותו אופן, אנשים מנפחים שוויים כדי לקבל משכנתאות יותר גבוהות, כי לצורך העניין, אם המימון הוא 80%, ואין להם את ה-20%, אז הם מנפחים, וכמובן יש להם מסייעים – מי שעוזר להם - עורך הדין שמלווה את העסקה, יועץ שלקחו לצורך העניין.

תגידי: מה יכולות רשויות המס לעשות בעניין הזה? גם בעניין של שכירות וגם בנושא של רכישת דירות?

תראי, יש פקודת מס הכנסה ויש חוק מיסוי מקרקעין, ואף אחד לא מתכוון שם לשבת בשקט, כי באמת ברגע שזה נהיה תופעה, המסיביות של הדבר הזה כרגע הקפיצה אותם, וזה עשה להם כמו קריאת התעוררות: קדימה, תתחילו לרשת, תתחילו לבדוק יותר לעומק!  ויש פה ענישה, יש פה סנקציות, יש אפשרות להגיש כתבי אישום.

אנחנו רואים החמרה בענישה בחודשים האחרונים, בשנה האחרונה?   

אני לא רואה החמרה בענישה. אני מעדיפה שיהיה הגדלת החינוך. זאת אומרת, אני מעדיפה שפחות יענישו אנשים. שיותר הרואה חשבון או עורכי הדין שמעורבים בדברים הללו, ידאגו בלעזור לאנשים לדווח אמת, כי אדם שיש לו דירות, מישהו מטפל בו - הוא לא עושה את זה לבד. ואני יכולה לומר לך כהערת אגב: לפעמים הם באים למכור איזושהי חנות בתל אביב ב-2 מיליון ₪, ואז מסתבר שעשרים שנה החנות הזאת ייצרה הכנסה של 5-8 אלף שקל בחודש, אז תגידי שזה הפנסיה שלו, בסדר, ועדיין אם הוא היה מדווח, הוא היה משלם מס מאוד נמוך. המספרים שרצים לו בראש, זה מספרים שייקחו לו חצי- זה לא נכון, כי יש הטבות מס לאנשים מבוגרים שיש להם הכנסות שכירות וכן הלאה. לא משלמים את המס, ואז את באה לפקיד, והוא אומר: איפה ההכנסות? ואז אחרי שאת מטפלת במכירה, הם מעבירים אותו למס הכנסה לאי דיווח על הכנסות שוטפות מהשכרות. אנחנו צריכים לעודד את זה, כמו שאת משלמת את המס שלך, וכמו שאני משלמת את המס שלי, והשלישי והרביעי, בעלי דירות צריכים להבין שיש להם ערוץ השקעה מאוד מאוד אטרקטיבי- אלטרנטיבי ואטרקטיבי כי אין אלטרנטיבות אחרות – הוא גם אטרקטיבי, כי יש תשואה גבוהה יחסית לשאר הדברים במשק, אז שישלמו מס אמת.

תגידי: RBNB פתח עוד אפשרויות להעלמות מס? האנשים שמשכירים את הדירות שלהם לטווחים קצרים.

 גם פה את צודקת - הערה חשובה - וגם פה תיעשה חשיבה, כי אדם שעושה את זה פעמיים או שלוש בשנה, אני לא חושבת שהוא מטרה להתעסק אתו. מי שבעצם הפך את דירת המגורים שלו או שכר דירה של מישהו, והפך את זה לדירת עסקים כזאת - של שימוש זמני- שבוע או יום וכן הלאה וכן הלאה- הם ממש מטרה, כי הדירה הזאת משמשת לעסק, וזה גם אלמנט שאם ההכנסה לא מדווחת, זה עבירת מקור על מס הכנסה, ויתייחסו בהמשך בדירה הנמכרת כשיבואו למכור אותה, כי יגידו שהיא שימשה לעסק ולא שימשה למגורים, ואז הדירה לא תוכל לקבל פטור. יש לזה השלכות מכל הכיוונים. עבירות מע"מ.

מה שברור בשורה התחתונה: אנחנו רואים שרשויות המס לא מתכוונות לוותר, וגם בתחום נדל"ן מתכוונות לדחוף את החוק ואת המיסוי, וזה לטובת כולנו בסופו של דבר.

נכון, נכון מאוד.

ראיון רדיו תל אביב 102FM
11.11.2018