דורית גבאי | העברת זכויות במקרקעין בין קרובים במסגרת עסקת קומבינציה
מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

העברת זכויות במקרקעין בין קרובים במסגרת עסקת קומבינציה

מאת: רו"ח דורית גבאי

מבוא
במקרה גלעד נאור ואח' (1), עלתה סוגיה שבה הדס אלעד העבירה ללא תמורה לאחותה ולבעל של אחותה, העוררים, זכויות במסגרת הסכם קומבינציה, ומנהל מס השבח, המשיב, הוציא שומה מתוקנת שבה חייב את העוררים במס רכישה מלא.
 

עובדות

  1. ביום 15.8.1996, נערך הסכם קומבינציה בין גב' קלינגר לבין הדס אלעד, קטינה, באמצעות אביה אפוטרופסה.

  2. הקטינה רכשה חלק מהקרקע בתמורה למימון ובניית חלקה בבניין, שבסופה היא זכאית לדירת הגג.

  3. ביום 17.12.1998, המוכרת, הדס אלעד, מכרה את זכויותיה בעסקת הקומבינציה לאחותה ולבעל של אחותה, והם דיווחו על העסקה רק בתחילת שנת 2000 כעסקה ללא תמורה.

  4. בהתאם, הוצאה שומה לפי תקנה 20 לתקנות מס הרכישה (2), לפיה האחות העוררת חייבת במס רכישה בשיעור של 1/3 מגובה המס על מחצית הדירה, ובעלה שאינו קרוב למוכרת כהגדרת "קרוב" (3) בתקנות מס רכישה, חייב במס רכישה בשיעור מלא על המחצית השנייה.

  5. לאחר בחינה נוספת של העסקה על ידי המשיב, הוצאה שומה חדשה שבה חויבו שני העוררים במס רכישה מלא, בגין עסקה בתמורה מלאה ובקנסות על אי דיווח העסקה במועד.

  6. לצורך חישוב המס, העריך המשיב את הזכות הנמכרת בסך של 570,000 ₪.

  7. הוגשה השגה בעניין על ידי העוררים, ונדחתה.

 
גדר המחלוקת

השאלות המשפטיות שעמדו בפני הוועדה:
האם העסקה היא עסקה ללא תמורה, וקיימת הזכות למס רכישה מופחת כטענת העוררים, ואם כן, מהו ערכו של הנכס לצורך חישוב מס הרכישה? האם רשאים העוררים בנסיבות איחור הדיווח, לבטל את הקנסות?
 
החלטה בַּבקשה

  1. לגבי השאלה הראשונה, נקבע כי העברת הזכויות מהמוכרת לעוררים נעשתה בתמורה מלאה. התמורה בעניין זה היא נטילת החובות של הדס כלפי גב' קלינגר שעמה נעשתה עסקת הקומבינציה, בעבור קבלת זכויות במקרקעין במסגרת עסקת הקומבינציה, הלא היא דירת הגג.

       משכך, העוררת, האחות של המוכרת, אינה עומדת בתנאי תקנה 20 לתקנות הרכישה לפטור עד          גובה 1/3 משיעור מס הרכישה, וחייבת במס מלא יחד עם בעלה.
 

  1. לגבי השאלה השנייה, לעניין שווי הרכישה, נקבע כי בהתאם להגדרת "שווי של זכות" בסעיף 1 לחוק (4), ובהתאם למקרה חדיג'ה (5), בנסיבות שבהן העוררים והמוכרת הדס לא ערכו הסכם בכתב, ואף ולא הביאו ראיות להוכחה ששווי העסקה אכן כגובה השקעה נמוכה של הדס בסך של 100,000 ₪, המהווה לטענת העוררים, את הבסיס למס הרכישה – משכך, יש לקבל את שווי השוק כפי שהמשיב קבע, בסך של 570,000 ש"ח.

  2. לעניין הקנס, נקבע כי בנסיבות בהן העוררים לא טענו לראשונה בעניין זה בהשגה, אין להם זכות דיונית לטעון זאת לראשונה בערר, והטלת הקנס מוצדקת בנסיבות האיחור בדיווח.

 
הערר נדחה. ניתן ביום 21.2.2005.
 
 
הערות שוליים:

  1. ו"ע 1159/02 נאור גלעד ואח' נ' מס שבח תל אביב 2.

  2. תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה -1974.

  3. סעיף 1 "קרוב" לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה -1974.

  4. סעיף 1 "שווי של זכות פלונית" לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג -1963.

  5. ע"א 3632/01 חדיג'ה נ' מנהל מיסוי מקרקעין, פ"ד כרך ל"ז, חלק שלישי, עמ' 449.

 
 

 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2015
המאמר נכתב ביום 26.2.2015