מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

העליון הכריע בסוגיית 
סטיית המנהל מהתמורה החוזית

נטל ההוכחה לאי קיומם של יחסים מיוחדים רובץ על הצדדים

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא
  1. בפסק דין של בית המשפט העליון סביל נ' מדינת ישראל(1), נקבע כי כאשר קיים פער משמעותי בין השווי החוזי לבין שווי שוק, נטל הוכחת קיום תום לב בעת חתימת ההסכם חל על הנישום.
  2. כאשר הנישום יוכיח כי נעדרו יחסים מיוחדים בין הצדדים לעסקה, קביעת השווי על ידי המנהל תעשה על פי המוסכם.
  3. במקרה דנן, הנישום לא עמד בנטל הוכחת תום לב בשל הימנעותם של המערערים מלהעיד לפני ועדת הערר ולכן התמורה החוזית לא התקבלה ונקבע שווי שוק בין מוכר מרצון לקונה מרצון בהתאם לסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין(2).   

העובדות
  1. ביום 20.1.2005 נמכר נכס המקרקעין נשוא העניין על ידי המערערים.
    מחיר המגרש, כפי שצוין בהסכם בין הצדדים עמד על סך של 88,000$.
  2. שומה עצמית הוגשה על ידי המוכרים, בשווי מכירה שעמד בסך של  384,824 ₪.
  3. שומת המנהל לפי מיטב השפיטה קבעה כי שווי שוק של המקרקעין הנו 310,000$.
  4. ההשגה שהוגשה על ידי המערערים התייחסה לפער בין השווי החוזי לשווי שוק שנקבע על ידי המנהל. 
  5. המנהל קיבל את ההשגה בחלקה והפחית את השומה לשווי של 280,000$.

    על החלטת המנהל בהשגה הגישו המערערים ערר.
    ועדת הערר דחתה את הערר ומכאן הערעור שלפנינו.
 
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בארבע שאלות משפטיות:
    א. האם הערעור עוסק בשאלה משפטית וכי אז עומדת למערערים הזכות לערער לבית המשפט העליון?
    ב. מתי הופקדה תכנית המתאר(3), לעניין עליית שווי הזכויות במקרקעין?
    ג. האם ניתן להסתמך על טבלת האיזון שצורפה לתוכנית המתאר, להבדיל מקביעותיה של ועדת ערר?
    ד. על מי רובץ נטל הוכחת תום הלב בעסקת המקרקעין כאשר קיים פער בין שווי החוזי לשווי שוק?

המערערים טוענים
  1. הועדה טעתה בקביעתה העובדתית לפיה תכנית המתאר אושרה כבר בתאריך 17.1.2007. התוכנית הופקדה בשנת 2010 וטרם אושרה.   
  2. עסקאות ההשוואה עליהן הסתמך המשיב שונות באופן מהותי מהעסקה הנדונה.
  3. הועדה לא אפשרה למערערים להסתמך על טבלת האיזון של השמאית נ. בוגין במסגרת תכנית המתאר, משום שהוכנה לעניין ולצורך אחר (חלוקה שלא בהסכמה) ובשל כך שהמערערים לא זימנוה לעדות.
  4. סוגית תום הלב כלל לא הייתה במחלוקת בין הצדדים ועל כן לא ראו המערערים צורך משמעותי בהוכחת קיום תום הלב, ולכן לא היה צורך להעביר את נטל הוכחת תום הלב למערערים.  
  5. הועדה שגתה כשביססה את הכרעתה לעניין סוגיית תום הלב על העובדה שהמערערים בחרו שלא להעיד בפניה.

מנגד טענות המשיב
  1. דין הערעור להידחות היות ולפי סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין, ערעור על פסק דין של ועדת ערר לבית משפט אפשרי רק בשאלה משפטית.
  2. די היה בקיומו של פער משמעותי בין שווי השוק שנקבע במסגרת השומה לבין השווי החוזי על מנת לבסס קיומה של מחלוקת בין הצדדים בסוגיית תום הלב ולהעביר את נטל הוכחת תום הלב לכתפיהם של המערערים.

ההכרעה
  1. בקשר לשאלה הראשונה, הערעור ברובו אינו עוסק בשאלה משפטית ולכן יש לדחות על הסף טענות לעניין שווי השוק בעסקה.
 
  1. בקשר לשאלה השנייה, בתאריך 17.1.2007 המליצה הועדה המקומית תכנון ובנייה "מצפה אפק" בפני הועדה המחוזית על הפקדת התוכנית.
    ההפקדה פורסמה רק בתאריך 24.12.2009.
 
  1. בקשר לשאלה השלישית, טבלת האיזון שהכינה השמאית בוגין הנה מסמך שהוכן לצורך "הליך חלוקה שלא בהסכמה" ולא מדובר בחוות דעת שמאית שהוזמנה על ידי המערערים, ובכל זאת אף אם יתאפשר להתייחס לטבלת האיזון, היא איננה תומכת בהכרח בטיעוני המערערים.
 
  1. בקשר לשאלה הרביעית, בהתקיים פער מהותי בין השווי החוזי לבין שווי שוק – הנטל הוא על הנישום להראות קיום תום לב במועד עריכת העסקה וכי נעדרו יחסים מיוחדים בין הצדדים וקביעת השווי על ידי המנהל תעשה על פי המוסכם.

    כמו כן, טענת המערערים לפיה לא ידעו כלל על קיומה של מחלוקת בסוגית תום הלב ובשל כך נמנעו מלהעיד, טענה תמוהה היא. לו היה מקבל המנהל את העסקה שנעשתה בתום לב, הוא לא היה נדרש מלכתחילה להוציא שומה לפי מיטב השפיטה.

    המערערים ידעו שישנה מחלוקת בין הצדדים בסוגית תום הלב, ויש לראותם כמי שבחרו שלא להביא עד רלוונטי, מה שמקים הנחה שעדותו הייתה פועלת לחובתם.

דעת המחברת

למיטב ידיעתי, לראשונה הכריע בית המשפט העליון בסוגיית נטל ההוכחה ביחס לשווי עסקה חוזי הנמוך משמעותית ממחיר השוק.

המשמעות המעשית הינה להשקפתי הידועה ורבת השנים כפי שבאה לידי ביטוי מעל כל במה בפני ציבור עורכי הדין ורואי החשבון, שכאשר הפערים גדולים, כמו במקרה זה, (מוצהר 88,000 $ – מיטב שפיטה 280,000 $), יביאו את המנהל לשקול סטייה מהתמורה החוזית ולשום את העסקה בהתאם לשווי שוק.
 

זה גם אומר שאם הנטל הורם, המנהל לא יכול להעלות בש"ח 1 את השווי המוסכם.
 

בכלל זה אנו מכירים מכירות שנעשות בדוחק. מכירות שישנו באזור צפי לעלייה, אבל הנכסים נסחרים במחיר אחר מהצפי. ישנו קושי לקבוע שווי שוק, באזורים שבהם ספקולנטים נכנסים ומעלים את השווי ובמקרים אחרים שאין עסקאות להשוואה – קיים קושי למצוא נכסים מתאימים להשוואה.
 

המייצגים, יידרשו לביצוע חקירה קפדנית בעסקאות כאלו את הלקוחות, ולפני החתימה על חוזים, עליהם לברר ולוודא שלא קיימים יחסים מיוחדים בין הצדדים או לא קיים ענין סמוי בעסקה שיוצר את הפער הזה.
 

למיטב ניסיוני, עורכי הדין מתמקדים בעריכת חוזה מההיבט המשפטי בלבד, ולא מטפלים בצד הכלכלי ונסיבות העסקה. כפי הנראה, אינם רואים במסגרת תפקידם תשאול ובירור העניינים הללו באופן שמוציא לדרך עסקה בתום לב כאשר כל הנתונים פרוסים בפניו.

להבנתי ומניסיוני, אני סבורה שתפקידם רחב יותר כמייצגים מול רשויות המס – רחב יותר מעריכת הסכם ובדיקות משפטיות. לגישתי, תפקידם בהחלט רחב יותר, שכן הם מצויים בצומת הראשון והמשמעותי בכל התהליך, וכי אם בתשאול עולה חשד שקיימים יחסים מיוחדים למשל – עסקה בין בני משפחה (קרובים לפי ההגדרה בחוק לעניין מס שבח או מס רכישה) עסקה בין שותפים עסקיים, עסקה שבמהותה היא פירוק שיתוף בנכסים בין קרובי משפחה, עסקה לסגירת חוב – חוב פרטי או עסקי וכן הלאה – על עורך הדין מוטלת החובה והאחריות שהלקוחות מבינים את השלכות הסכמות שלהם בעני מפקח המס – כמו למשל, להבהיר שהשומה תצא על פי מחיר שוק ולא המחיר המוסכם. מותר לאבא למכור לבנו קרקע במחיר המשקף 30% ממחיר השוק. החוק קבע שבמקרה כזה השווי לעניין שומות המס יהיה שווי השוק. במקרים כאלו מומלץ להזמין שמאות בהתאם לכדאיות העניין.
 

צמצום תפקידו של עורך הדין המייצג ל"עורך חוזים בלבד" פוגם בשליחות שלו כמייצג. המשמעות של ייצוג בדיני המס היא רחבה מייצוג משפטי רגיל משום שהמייצג הוא חלק מתהליך עבודה המושתת על הסתמכות ומעורבות עו"ד/רו"ח בעסקה, והמעורבות הזו צריכה לתת ללקוח בטחון גבוה שהדברים אכן נבדקו. מנהל מיסוי מקרקעין אשר ניפגש עם העסקה – מה שמוגש לו זה הבסיס לעבודתו. משבוחן הנתונים ומוצא סטייה משמעותית ממחיר השוק – הוא מעמיק את בדיקתו. עורך הדיו המיצג חייב לעשות את הבדיקות הללו קודם ולהכין תשובות מבעוד מועד.

הדבר דומה לדו"ח כספי שנחתם על ידי רואה חשבון כדו"ח מבוקר – לגביו רמת האמון גבוהה בהרבה מדו"ח שאינו מבוקר.
 

פסק הדין הזה חדשני, יוצר חובות למייצגים מעבר לטיפול משפטי ברכיבי העסקה. למיטב ידיעתי דברים אלו מובנים מאליהם, היו ידועים בעבר אולם לא תמיד יושמו הלכה למעשה.
 


הערות שוליים:
  1. ע"א 5409/09 סביל נ' מדינת ישראל – מיסוי מקרקעין (19.5.2013).
  2. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963.
  3. תכנית מתאר ממ/5159.
                                               
    
 
 

המאמר נכתב ביום 21.10.2013
©
כל הזכויות שמורות לדורית גבאי, רו"ח