מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

העליון קבע ביום חמישי 22.10.2009

 
מאמר מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
שיקול הדעת של המנהל בדבר התרת ההכרה בהוצאת שכר טרחת עורך דין בעסקה מצטמצם.

 האם סכומים שהוציא נישום להשבחת המקרקעין שהזכות בהם נמכרת על ידו או כשכר-טרחת עורך-דין לרכישתה ולמכירתה של זכות זו, מותרים בניכוי במלואם לצורך חישוב מס השבח על פי חוק מיסוי מקרקעין, או שמא יש לפקיד השומה שיקול דעת להתיר ניכוין של הוצאות סבירות בלבד?.

על פי פסק דין חדש שניתןמיכאל ליכטנשטיין, אדם דה סול פול, גייר פרויט נגד מנהל מס שבח מקרקעין ירושלים .

העובדות

המערערים הינם בעלים של מקרקעין בשכונת אבו טור בירושלים במשותף עם אחרים, שהתקשרו בעסקת קומבינציה.

בשנת 1996 הוציא המשיב לכל אחד מן המערערים שומת מס שבח בהתאם לחלקו בעסקה.

המערערים השיגו על ובשנת 1998החליט המשיב להכיר בסמכות המסורה לו בסעיף 87 לחוק מס שבח מקרקעין, בין היתר, בניכוי הוצאות שהוציאו המערערים בגין שכר טרחת עורכי דין, כדי 2% משווי חלקם של המערערים.

המערערים לא השלימו על החלטה זו והגישו ביום 6.1.1999 בקשה לתיקון שומה בהתאם לבקשה בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין.

המשיב, בתגובה תיקן את החלטתו והעמיד את סכום ההוצאות המותרות בניכוי עבור שכר טרחה על 6.5% משווי חלקם של המערערים בעסקת הקומבינציה.

המערערים לא הסתפקו בכך וביום 11.4.1999 הגישו השגה נוספת ובה טענו כי קביעת סכום שכר טרחת עורך דין המותר בניכוי על פי אחוז מסוים משווי המכירה הנה קביעה שרירותית ואינה מתיישבת על התשלומים בפועל .

המשיב ביקש לקבל מידי המערערים מסמכים נוספים ותיקן את החלטתו ביום 6.2.2000 התיר ניכוי הוצאות עורך דין המהווים כ- 8% משווי חלקם של המערערים בעסקת הקומבינציה. נציין כי שווי המכירה בעסקה נקבע לסך של כ- 1.8 מליון ₪.

החלטה זו אף לא הניחה את דעת המערערים ומשך הגישו ביום 12.4.2000 בפני הוועדה ערר לעניין הסכום שיש לנכותו כשכר טרחת עורך דין לצורך חישוב מס השבח במקרה דנן.

המערערים שבים ומעלים בערעור את טענותיהם כי יש להתיר להם לנכות לצורך חישוב מס השבח את כל הסכומים ששילמו בפועל כשכר טרחה לעורכי הדין עבור הטיפול המשפטי ברכישה, במכירה ובהשבחה של המקרקעין.

טענתם העיקרית של העוררים כי מהשוואת נוסחו של סעיף 39(1) עולה כי בעוד שסעיף 39 (7)

מתיר בניכוי הוצאה פרטנית ומסוימת "שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ולמכירתהסעיף 39 (1) כולל הוראה כללית המתירה בניכוי כל ההוצאות שהוציא המוכר לשם השבחתם של המקרקעין שזכות בהם נמכרת.

זאת ועוד, טוענים המערערים כי האחת אינה מוציאה את רעותה וכי בנוסף לשכר הטרחה המותר בניכוי על פיסעיף 39 (7) יש להתיר לנישום לנכות מתוקף סעיף 39 (1גם שכר טרחת עורך-דין ששולם בגין פעולות שנעשו לשם השבחת המקרקעין.

ניתן לראות כי החלטת בית המשפט הינה מהפכנית. לטענתם, בגישה זו, של המערערים יש למצוא תימוכין לגישת הוועדה. הוראות סעיף 39 נועדו להגשים עיקרון יסוד בדיני המס והוא מיסוי הרווח הכלכלי האמיתי שנצמח לנישום כתוצאה מעליית ערכם של המקרקעין.

ככל הנראה, המחוקק ביקש לאפשר ניכוי של מלוא ההוצאות שהוצאו בפועל למטרות הנקובות בסעיפי המשנה הללו ולא החיל לגביהם אמת מידה אובייקטיבית של סבירות.

יש לחתור למיסוי "הרווח הכלכלי האמיתי" שנצמח לנישום- לא יותר ולא פחות.

ולכן, ברוח עקרון זה, העליון קבע:

אם הוכח כי הנישום הוציא בפועל הוצאות לצורך ההגיון הכלכלי אין למשיב שיקול דעת למנוע את ניכויים המלא של הסכומים ששילם הנישום.

יש להתיר לנישום לנכות מתוקף סעיפים 39 (1) ו-39 (7) לחוק מיסוי מקרקעין את מלוא ההוצאות שהוצאו על ידו, ככל שעמד בנטל ההוכחה המוטל עליו והראה כי הוצאות אלו אכן הוצאו על ידו בפועל בסכומים שנקב ולצורך המטרות המפורטות באותם סעיפים.

עמדת המחברת

אין ספק שהנושא היה אחד מנושאי המחלוקת שעלו בדיוני המס. כל הכבוד למערערים שעשו שירות טוב וחשוב לציבור הנישומים והמייצגים. ככל שהוצאה אשר הוצאה איננה ניתנת לניכוי לפי פקודת מס הכנסה ויש מקרקעין שנמכרו שאין ספק שכל ההוצאה הוצאה בגינם – הרי שאין הגיוני מאשר להעניק את הניכוי.

האם בעלי מקרקעין מתנדבים לשלם לעורך דין בגין "עבודתו" הקשורה בקרקע? מובן שלא. כל מה שצריך להיעשות על מנת לטפל בקרקע, לפנותה, לסדר את היחסים בנוגע לבעלויות, לסדר את החלוקה והייחוד בין הבעלים, לפנות בהליכים בנוגע לקטינים וכאלה – כל אלה הם צעדים משפטיים שמביאים לכך שהקרקע זמינה, ערכה עולה בשל כל אלה ואין ספק שפעולות מקדימות והפיכתה לקרקע בלי בעיות ומחסומים מעלים את ערכה או מאפשרים בכלל את מכירתה.

ניתן לפנות לשאלות ולייעוץ