מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

הפיכת חוזה לבלתי חוקי עקב אי-דיווח למס שבח

 
מאמר מאת: דורית גבאי, רו"ח

פסק דין פרויקט אורנים מבנים 1994 בע"מ(1)

ניתן ביום 26.10.2005

עובדות
 
1.   תביעה לאכיפת חוזה מקרקעין, שלטענת התובעת נחתם בינה לבין הנתבעים ביום 23.6.1994, בצורה של עסקת קומבינציה.
2.   התובעת הינה חברה קבלנית פרטית. נתבעת 1 הינה חברה פרטית כשנתבעים 2,3,4 ו- 9 הינם בעלי מניותיה.
3.   התובעת הינה הבעלים הרשום ביחד עם הנתבעים של חלקות 53, 54, 55, 56, 57 ו- 44 בגוש 6914 בתל אביב.
4.   אביהם של נתבעים 2, 3 ו- 4 – מר צויבל ז"ל – הכיר את מנהל התובעת וביקש ממנו כי יקבל על עצמו לטפל בשינוי ייעוד החלקות והגדלת אחוזי הבניה וכן כי יקבל על עצמו את הקמת פרויקט חדש, בעסקת קומבינציה.
5.   בעקבות פניה זו החל משא ומתן בין התובעת לנציגי החלקות. עורך הדין שלמון הכין מסמכים שנחתמו על ידי הצדדים בסוף המשא ומתן.
6.   ביום 23.6.1994 נחתם בין הצדדים הסכם כוונות. להסכם זה צורפו נספחים בניהם: הסכם קומבינציה, ייפוי כוח והרשאה מיוחד ובלתי חוזר, מפרט טכני, הסכם שכר טרחת עורך-דין, חלוקת יחידות הדיור, כתב התחייבות – אשראי למימון הבנייה, כתב אחריות הקבלן כלפי הקונה, דרך הקטנת ערבות בנקאית לפי שלבי התקדמות הבניה, שלבי רישום הערת אזהרה לקונים וייחוד התחייבות שבהסכם הקומבינציה.

גדר המחלוקת
 
7.   האם נערך מסמך למכר מקרקעין (עסקת קומבינציה)?
 
8.   האם מדובר בחוזה בלתי חוקי?
 
9.   האם ניתן לאכוף את המסמך שנערך?
 
10.               מהו מעמדו של מסמך הכוונות?
 

פסק הדין
 
11.               האם מדובר בעסקת מכר מקרקעין? הסכם במקרקעין אמור להיות בכתב, צריך להיות מסוים, להעיד על גמירות הדעת, כאשר פרטים חשובים לצורך שכלולו נלקחו בחשבון. מבחן גמירות הדעת הינו מבחן אובייקטיבי, כלומר האם ניתן ללמוד מן המסמך כי הצדדים התכוונו להתקשר בקשר משפטי מחייב.
בענייננו מדובר במסמך מסודר, הכולל את כל הפרטים הנחוצים להתקשרות. מדובר בחוזה מותלה בתנאי שה- ת.ב.ע תאושר, ואכן התובעת פעלה לשינוי ה- ת.ב.ע. בית המשפט קבע כי גם חוזה מותנה בתנאי מתלה משתכלל עם כריתתו. ישום הביצוע שלו נדחה עד לקיומו של התנאי המתלה. מכאן החליט בית המשפט שמדובר בהסכם מכר מקרקעין שעניינו עסקת קומבינציה.
 
12.               האם העסקה בלתי חוקית? לפי סעיף 30 לחוק החוזים:
"30. חוזה פסול
חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים,בלתי מוסרים או סותרים את תקנת הציבור – בטל."
31.תחולת הוראות
הוראות סעיפים 19 ו- 21 יחולו בשינויים המחויבים, גם על בטלותו של חוזה לפי פרק זה, אולם בבטלותו לפי סעיף 30 רשאי בית המשפט, אם ראה שמן הצדק לעשות כן ובתנאים שימצא לנכון, לפטור צד מהחובה לפי סעיף 21, כולה או מקצתה, ובמידה שצד אחד ביצע את חיובו לפי החוזה – לחייב את הצד השני בקיום החיוב שכנגד כולו או מקצתו."
 
13.               עורך הדין שלמון, אשר ערך את ההסכם, העלה את הטענה כי אם יקבע שיש נפקות לחוזה, אזי מדובר בעסקה לא חוקית. טענה זו אין עורך הדין יכול לטעון שכן לפי כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין(2) עורך דין שערך מסמך או השתתף בהכנתו לא יכול לטעון לאחר מכן נגד כשרות ההסכם.
למרות זאת נקבע בפסיקה שבית המשפט רשאי ליזום מיוזמתו טענה אשר נוגעת לתקנת הציבור או לאי חוקיות, אפילו אם הצדדים לא העלו אותה.
בכדי שבית המשפט יעלה טענה שכזו נדרשים שני תנאים:
א. לבעלי הדין לא נגרם עקב כך עיוות דין.
ב. בפני בית המשפט כל העובדות הנדרשות להכרעה בטענה.
 
14.                אם מתוך מסכת הראיות עולה סיטואציה בלתי חוקית, בית המשפט לא רק שיכול להעלות זאת מיוזמתו, אלא צריך לעשות כן.
בענייננו הייתה חובת דיווח מיידית למס שבח, בכדי שהמדינה תוכל לגבות מס אמת, בזמן אמת לגבי עסקה שנעשתה(3). אי-דיווח על חוזה שנכרת בעניין מקרקעין, ואי-תשלום המתחייב מהדיווח, משמעו דחיית תשלום עד שהחוזה "יוצא" לאוויר העולם. מדובר בחוזה שמטרתו באמצעות העלמת יום עריכתו הינה בלתי-חוקית ולכן זהו חוזה בלתי-חוקי.
 
15.                האם נכון לאפשר את ביצוע החוזה? אכן, התובעת השקיעה שנים רבות כדי להשיג את שינוי אחוזי הבניה והצליחה בכך. אך מעבר לכך לא עשתה התובעת דבר (למעט הערת אזהרה אותה רשמה 4.5 שנים לאחר חתימת הסכם הקומבינציה).
 
16.                בענייננו ישנה התנגשות בין טובת הציבור – שחוזים יעידו אמת ויקיימו חובות הדין – לבין קיום החוזה הבלתי חוקי שטרם הוחל ביישומו בפועל. בהתנגשות זו נראה כי טובת הציבור תגבר.
הציבור צריך להיות מודע שבית המשפט ידחה עסקאות בלתי חוקיות ורק אם יגרם נזק קרדינלי עקב אי קיום החוזה – כאשר למשל נמצא החוזה בשלב ביצוע מתקדם – יעשה בית המשפט שימוש בסעיף 31 ויצווה על אכיפתו.
 
17.                בית המשפט אפשר פיצול סעדים כדי שתוכל התובעת לתבוע את הוצאותיה ונזקה בגין העמל שהשקיעה.

התביעה נדחתה

מילון מונחים מקצועיים:

עסקת קומבינציה – הקלאסית והנפוצה היא עסקת חליפין שבמסגרתה מוכר בעל מגרש חלק מהמגרש לקבלן תמורת קבלת שירותי בניה על החלק שנשאר בידי בעל המגרש. בדרך זו בעל המגרש אינו צריך לעסוק ביזום או בהשגת מימון הבניה, והוא מקבל בתמורה דירות (או יחידות מסחריות).
חוזה מותלה – לפי סעיף 27 לחוק החוזים: "חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן-תנאי מפסיק)".
ת.ב.ע – תכנית בנין עיר.

הערות שוליים

(1) מחוזי, ת"א 2259/99, פרויקט אורנים מבנים 1994 בע"מ נ' מחנה דוד השקעות בע"מ ואח'
(2) כלל 14 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית) התשמ"ו-1986
(3)סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשל"ג-1963