דורית גבאי | הפסדים - האם שייכים לחייב או לכונס נכסיו ?
מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

הפסדים - האם שייכים לחייב או לכונס נכסיו ?
 

מאת: רו"ח דורית גבאי
 
העובדות 
דובר בנישום אשר היה ערב אישית לחובות חברה בשליטתו. בשנת 2002, שיעבד וייס חנות בבעלותו כערבות להלוואה שלקחה החברה בשליטתו מבנק לאומי. (1)
בשנת 2005 כשלו עסקי וייס והחברה, והבנק פעל למימוש המשכון שנרשם על הנכס הפרטי של וייס כערב לחובות החברה. החנות נמכרה ע"י כונס הנכסים, שמונה מטעם הבנק ולפיכך, בהתאם להלכת זיסו גולדשטיין (2), נצמח לוייס הפסד הון ממימוש הערבות, אותו ניתן היה לקזז כנגד השבח ממכירת החנות.
הנאמן על פשיטת הרגל של מר וייס עצמו,  טען כי ה"בעלות בהפסדים" הינה של החייב ולפיכך, דרש לנצל את הפסד ההון שנצמח לוייס במימוש הנכס, כנגד השבח במימוש הנכס. מובן כי קבלת טענת הנאמן, תותיר את הכונס – הבנק עם תמורה חלקית בלבד במימוש הנכס (מאחר וחלק מתמורת מכירת הנכס יועבר אחר כבוד לתשלום מס שבח).

מנגד, טען כונס הנכסים מטעם הבנק:
1.  המשכון שנרשם על הנכס, חל גם על הפסדי הנישום הקשורים לאותו הנכס (שנמכר), ולפיכך הבנק הוא הזכאי לכספים שמקורם בקיזוז ההפסד, כאמור.
2.  בשלב מאוחר בדיונים הציג הכונס מסמך שנחתם על ידי וייס כחלק משטר המשכנתא שנרשם על הנכס על פיו: "הנכסים הממושכנים כוללים, גם את כל זכויות הממשכנים לקבלת פטור ו/או הנחה ו/ או הקלה.....ובכלל זה, כל פטור ו/או הנחה ו/ או הקלה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין...". בהתאם למסמך טען הכונס כי ההפסד של החייב כתוצאה ממימוש הערבות נכנס בגדר פטור או הנחה או הקלה ולפיכך, המשכון שנרשם על הנכס פורש כנפיו גם ההפסד.
 
המחלוקת
מי זכאי להשתמש בהפסד ההון שנוצר לחייב כתוצאה ממימוש הערבות והמשכנתא - האם הנושה המובטח (כונס הנכסים מטעם הבנק - שיוכל לקזזם כנגד השבח ממכירת המקרקעין), או שמא נותרים ההפסדים בבעלות החייב ומשכך מוקנים לנאמן לנכסי החייב
 
ביהמ"ש קובע
הזכות לקיזוז הפסדים על פי חוק מיסוי מקרקעין אינה באה בגדר "פטור", "הקלה" או "הנחה" ממס שנרשמו במסמך השעבוד.
ביהמ"ש נוטה לדעה כי: "הפסדי הנישום במס הכנסה , בין פירותיים ובין הוניים – הם זכות אישית שאינה ניתנת להעברה (בין במכר ובין בהמחאה) וגם לא למשכון".
ספק בעיני בית המשפט אם ההפסד הינו "נכס", וגם אם הינו כזה הרי שיתכן והינו נכס לצורך כללי חשבונאות בלבד, אין הוא נכס עביר בעל משמעויות קנייניות שניתן למשכנו.
ההפסד נוצר ב- 2008 כתוצאה מהמכירה הכפויה של הנכס. ההפסד לא היה קיים במועד יצירת המשכון - שנת 2002, ולכן לא יתכן שנכלל באותו מסמך הנספח למשכנתא.
נציין בזהירות ובהסתייגות, עקב השאלות השונות שעלו בפסק הדין נשוא דיוננו ביחס לשאלות שעלו בפני בית משפט העליון, כי יתכן ופסיקה זו אינה עומדת בקנה אחד עם פסיקת ביהמ"ש העליון בנק לאומי לישראל בע"מ נ' עו"ד שחר הררי כמפרק חברת ברג יעקב ובניו ואח' (3). ביהמ"ש העליון מוכן להניח, מבלי להכריע בעניין, כי יש לראות בהפסדים הצבורים נכס נפרד השייך לחברה. כיוון שלבנק, בעניין חברת ברג יעקב ובניו, היה בנוסף לשעבוד שהוטל על נכס המקרקעין (נמכר על ידי הכונס של הבנק), גם  שיעבוד צף על נכסי החברה, לפיכך, קבע ביהמ"ש כי גם הפסדי החברה היו נכס עליהם זכאי היה הבנק להטיל שיעבוד ולפיכך קבע כי חלק תמורת המכירה שמקורו בקיזוז ההפסדים שייך לבנק.
 
נוסיף כי ע"פ דיני המס, לא חלה על הנישום חובה לקזז את ההפסדים שנוצרו לו כתוצאה ממימוש הערבות ע"י הבנק, דווקא כנגד השבח / הרווח מהנכס הממושכן, שהרי רשאי הנישום לקזז הפסדים אלו כנגד רווחי הון ממכירת נכסים אחרים. בהתאם לפסיקת בית המשפט המחוזי בענייננו, חובה זו תקום אך ורק אם יטיל בעל החוב מגבלות ספציפיות וברורות על קיזוז ההפסדים העתידי בעת הטלת השעבוד. בהתאם לפסיקת ביהמ"ש העליון גם שיעבוד צף על נכסי החייב, עושה את העבודה.
 
מילון מונחים:
(1) פש"ר (מחוזי ת"א) 1674-05 וייס נ' כונס הנכסים הרשמי.
(2) ע.א 14/85 פקיד השומה חיפה נזיסו גולדשטיין

(3) ע"א 10568/02 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' עו"ד שחר הררי כמפרק חברת ברג יעקב ובניו ואח'

 

נכתב ביום 27.10.2011
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי