מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

הקצאת מניות באיגוד מקרקעין החלטת מיסוי 1861/10

 
מאת: דורית גבאי, רו"ח

העובדות, הבקשה ותוכן ההחלטה מועברים לידיעתכם ולשימושכם:

החלטה זו קובעת כי בתנאים שיפורטו, הקצאת מניות באיגוד מקרקעין אינה בבחינת "פעולה" באיגוד, לכן אין לחייבה במס שבח ומס רכישה (1).
 
העובדות

חברת מ' הינה איגוד מקרקעין. לצורך קידום הבניה על מקרקעי החברה, הקצתה החברה 50% ממניותיה לחברה א', הפעילה בתחום הבניה למגורים, כנגד הזרמת כספים לחברה, וזאת בסכום המשקף 50% משווי החברה לאחר הזרמת הכספים.

על פי ההסכם, בכוונת הצדדים לקבוע, כי הכספים שהוזרמו לחברה על ידי המשקיעה יהיו בחלקם כנגד הקצאת 1,000 מניות רגילות בנות 1 ₪ כל אחת, ובגובה ערכן הנקוב בלבד.

סך כל הכספים שהוזרמו משקפים שווי של 50% משווי החברה. כספים אלו שימשו להחזר מלוא הלוואות בעלי המניות הקודמים וחלק מהלוואות מבנקים.

לאחר ההקצאה, המשקיעה תהא בעלת 50% מהון המניות של החברה.

להלן המנגנון לפירעון שטר ההון ולחלוקת הדיבידנדים לבעלי המניות בחברה:

א. דיבידנד עד לסכום מצטבר של 100% מגובה שטר ההון אשר הונפק למשקיעה, ישולם אך ורק לבעלי המניות המקוריים בחברה.

ב. עם כל חלוקת דיבידנד מיוחד לבעלי המניות המקוריים, יהיה פירעון שטר הון למשקיע באותו סכום.

ג. יובהר כי עד לפירעון מלוא שטר ההון, לא יכללו המניות שהוקצו למשקיעה זכויות לקבלת דיבידנד.

ד. עם גמר פירעון שטר ההון למשקיעה, תחולק יתרת הרווחים בחברה כדיבידנד רגיל לבעלי המניות כל אחד כדי שיעור אחזקותיו בחברה באותה עת.

ה. הואיל וניתן לפרוע את שטר ההון אך ורק אם ניתן באותו מועד לחלק דיבידנד באותו סכום, היה ויתרת הרווחים המצטברת בסוף הפרויקט תהיה נמוכה מהסכום הדרוש להחזר שטר ההון, תירשם יתרת ההון כפרמיה והחברה תפורק. יודגש כי, בכל מקרה לא יומר שטר ההון למניות באופן שישנה את האחזקה.
   
הבקשה

 פעולת הקצאת המניות ופעולת הנפקת שטר ההון, כפי שפורטו, אינן מהוות "פעולה באיגוד", כהגדרתה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין.
 
החלטת המיסוי

 בנסיבות המתוארות, לפיהן השקעת הכספים על ידי המשקיעה בחברה משקפת 50% משווי החברה, הכספים שהוזרמו לא משולמים במישרין או בעקיפין למי מבעלי המניות בחברה, ובנסיבות בהן פירעון שטר ההון אינו בתנאים וכמפורט בסעיף 9, כי אז לא תיחשב פעולת הקצאת המניות כפולה באיגוד מקרקעין, ותיחשב כ"הקצאה" כהגדרתה בסעיף 1 לחוק, ולפיכך לא תקום חבות במס.

ניתן לראות כי מקובל שהקצאה צריכה להיות לפי שווי המניה, אבל בהחלטה זו איגוד המקרקעין הנפיק מניות חדשות בערך נקוב. את השלמת שווי המניות הוא ביצע תמורת שטר הון, הכוונה להלוואה ללא ריבית וללא זמן פירעון.

שטר ההון כאן איננו שטר הון רגיל. על כל שקל שיוחזר למשקיע כנגד שטר ההון, ישולם דיבידנד לבעלי המניות הישנים. כל זאת, עד שיפרע כל שטר ההון. לאחר מכן, הדיבידנד יחולק לכל בעלי המניות באופן שווה.

הערות שוליים:

(1)  לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963

המאמר נכתב ביום 12.9.2010

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2013