מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

התרת הוצאה של רכישת זכות חזקה ייחודית בניכוי מהשבח

 
הסוגיה שעלתה במקרה דוד כנפיהייתה התרת הוצאה של רכישת זכות חזקה ייחודית בניכוי מהשבח.

אבחנה בין הוצאות לסילוק זכות תביעה אל מול הוצאות לפינוי והתרתן כניכוי מהשבח .

העובדות

עסקת קומבינציה בין דוד כנפי לחברת גבי בן גלים, שבמסגרתה עתיד היה כנפי לקבל שלוש דירות מכלל הדירות אשר ייבנו על המקרקעין.

בין כנפי לאחותו התנהלו הליכים משפטיים, לפיהם האחות התנגדה להסכם קומבינציה קודם, שנחתם בקרקע.

האחות אף פנתה לבית המשפט בבקשה לבטל פסק בוררות, לאחר הסדר פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין, ואשר במסגרתו אף עתידה הייתה לקבל דירה אחת מדירות התמורה.

במקום הסכם הפשרה האמור, נחתם הסכם פשרה חדש, לפיו התחייבו כנפי ואחיו לשלם לאחות סך של 235,000 $ כנגד סילוק סופי ומוחלט של כל תביעותיה ודרישותיה בגין עיזבון ההורים, לרבות טענות באשר לזכותה בחברה שבבעלות המשפחה.

כנפי דרש בניכוי מהשבח, בין יתר מהוצאותיו, גם הוצאה בגין פינוי 'זכות חזקה ייחודית של אחותו, אשר התגוררה בקרקע.

מנהל מס שבח טען, כי המדובר בסילוק זכות תביעה ויישוב סכסוך משפחתי,  ומשכך – אין הוצאה זו מותרת בניכוי.

פסק דין – ועדת ערר

אין די בפער בין השווי החוזי לשווי השוק על מנת להעיד על חוסר תום לב.

מצוקה כלכלית או שעת דחק – לעיתים יש בהן כדי להסביר את הפער בין השווי החוזי לשווי השוק.

התשלומים ששולמו לאחות אינם בגדר רכישת זכות חזקה ייחודית, כי אם תשלום לסילוק כולל של תביעות האחות כנגד עיזבון ההורים.

פסק – דין בית המשפט העליון

חוק מיסוי מקרקעין אמור למסות את הרווח הכלכלי האמיתי, שנצמח לבעל המקרקעין עקב עליית ערכם.

סעיף 39(2) לחוק מיסוי מקרקעין אינו חל על סכומים, שהוציא הנישום עבור רכישת הבעלות במקרקעין או החכירה לדורות. סכומים אלה מהווים את שווי הרכישה.

בית המשפט הותיר בצריך עיון האם במצבים כגון אלה יש צורך בתיקון שומת הרכישה.

הסכום ששולם לאחות – יש בו כדי להעיד כי לא בא רק במטרה לפינויה מהדירה, וזאת בהסתמך על השוואת שווי דירות נוספות באזור.

כל הוצאה מותרת בניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין,צריכה לעמוד גם במגבלה של סבירות גובה ההוצאה.

במקרה זה, לא הוכחה זכותה של האחות להחזיק בדירה ,שכן זכות החזקה הייחודית הייתה כל העת בידי המוכר כנפי, גם בטרם שילם לאחותו .

העובדה שאדם בוחר לפנות פולש בכסף, ולא בדרכים החוקיות העומדות לרשותו, אינה מזכה אותו בדרישת הסכום ששולם לפולש כהוצאה מהשבח.

הוחלט

הערעור נדחה ביום9.3.2004

חשוב !!

אין ספק מפסק הדין שתשלום עבור פינוי דייר מוגן נכלל במסגרת סעיף 39(2). בית

המשפט מוכן לקבוע שלא רק תשלום לפינוי דייר מוגן הוא תשלום הניתן לניכוי לפי

הסעיף, אלא כל תשלום בגין רכישת חזקה ייחודית.

"ההיגיון המונח ביסוד הסעיף הזה ברור אף הוא: כאשר נמכרת זכות במקרקעין, שיש עמה זכות חזקה ייחודית, הרי שההוצאות אשר שולמו על-ידי המוכר, לצורך רכישת אותה זכות חזקה ייחודית, תרמו לעליית שווי המכירה. כך למשל, אם נדרש המוכר לשלם סכום מסוים כדי לפנות דייר מוגן, מובן מאליו כי הוצאה זו העלתה את שווי הזכות הנמכרת, וממילא – יש לנכותה לצורך חישוב השבח (י' הדרי, מיסוי מקרקעין (מהדורה שנייה, כרך ב, 2003) 378). אולם, אינני סבור כי פועלו של סעיף 39(2) לחוק מתמצה במקרה של פינוי דייר מוגן. לשון החוק אינה תוחמת את גבולותיו של סעיף 39(2)
למקרה זה בלבד. הסעיף דובר בסכום שהוצא לצורך רכישת זכות החזקה הייחודית הנמכרת. אין הוא מוגבל, אפוא, להוצאות בגין פינוי דייר מוגן. גם תכלית החוק תומכת במסקנה דומה. הסעיף מבקש להבטיח כי מקום בו נמכרת זכות במקרקעין שיש עמה חזקה ייחודית, יובאו בחשבון ההוצאות שנדרשו לשם השגת אותה חזקה ייחודית. תכלית זו אינה תומכת בפרשנות, הגודרת את הסעיף לפינוי הדייר המוגן בלבד. מאידך גיסא, ברי כי סעיף 39(2) אינו מחיל עצמו על סכומים, שהוציא הנישום עבור רכישת הבעלות במקרקעין או החכירה לדורות בהם. סכומים אלה, מן הסתם, מהווים את "שווי הרכישה" ואין אנו באים כאן להביע עמדה בשאלה כיצד יחושב שווי הרכישה ובאיזו מידה עשוי תשלום נוסף שייזקף לזכות שווי הרכישה להשפיע על גובה המס הכולל."

לפיכך במקרה זה לא הוכח עובדתית כי התשלום ששולם כולל גם תשלום לפינוי אלא נהפוך הוא, הוא ברובו הגדול שולם עבור סילוק תביעה, על פי כן אין להתירו בניכוי.

יתכן שאם הצדדים היו דואגים לציין בחוזה ביניהם את כל הרכיבים שבגינם שולם התשלום, לרבות התשלום לפינוי, ניתן היה לשקול את סבירותו, לאור פסק הדין בית התור בע"מ ולהתירו בניכוי.

 
(1)   ע"א 3966/02 דוד כנפי נ' מנהל מס שבח חיפה

המאמר נכתב בשנת: 2008

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי