מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

ו"ע 1091/06 פטמה חסונא ואח' נ' מנהל מסמ"ק רחובות

מאת: אבי גורמן, עו"ד

מעשה שהיה כך היהבשנת 1954 אמור היה עבד אל חמיד חסונא לקבל מהאפוטרופוס לענייני נפקדים קרקע בתמורה לקרקע אחרת שהייתה שייכת לו ושנלקחה ממנו. קרקע זו לא הועברה לידיו, והוא הלך לעולמו בתאריך 24.1.1961. מאוחר יותר, בשנת 1987, קיבלו יורשיו בתמורה קרקע אחרת. מקרקעין אלה נמכרו כיום, והתעוררה השאלה מהו יום הרכישה?

האם יום הרכישה הוא בשנת 1987 או שמא יום הרכישה הוא ביום פטירת המנוח – 24.1.1961[1]?

הנפקות בשאלה זו נגעה הן לשיעורי המס שיחולו והן לגובה השבח שימוסה:

אם יום הרכישה יהיה 24.1.1961, הרי ששווי הרכישה יהיה באופן טבעי נמוך יותר וכתוצאה מכך השבח שימוסה יהיה בסכום גבוה יותר, אך מנגד יחולו שיעורי המס הנמוכים הקבועים בסעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין[2].     מאידך – אם יום הרכישה יקבע לשנת 1987 הרי שהשבח באופן טבעי יקטן, אולם שיעורי המס יהיו גבוהים יותר באופן ניכר.

קביעת יום הרכישה תלויה למעשה בשאלה כיצד יש להתייחס להסכם משנת 1987: אם מדובר בעסקת מכירה חבת מס, הרי שיום הרכישה יהיה בשנת 1987, לעומת זאת אם יקבע כי הסכם זה אינו אירוע מס – יום הרכישה ידחה לאחור.

עמדת רשות המיסיםרשות המיסים לא היססה לטעון ליציר כלאיים: מחד, השבח שימוסה יהיה כל השבח ממועד הפטירה ועד היום, אך מאידך, על מנת למנוע מהנישום את שיעורי המס הנמוכים החלים אם שנת המס בה חלה הפטירה הייתה שנת המס 1960[3], נקבע יום הרכישה לתאריך 1.4.1961. בדרך זו ביקשה רשות המיסים ליהנות מכל העולמות: מחד, למסות את השבח הגבוה שנצבר במרוצת כל התקופה, אך מאידך לא להחיל את שיעורי המס המקלים.

לעמדה זו של רשות המיסים אין לדעתנו כל הצדקה. אם הרשות רואה בהסכם שנעשה בשנת 1987 עסקה חבת מס, הרי שהיא קוטעת את רצף המס – לטוב ולמוטב. לאמור, אמנם לא יחולו שיעורי המס הנמוכים השמורים למקרקעין שנרכשו בשנת 1960, אך מאידך שווי הרכישה יקבע נכון לתאריך זה והשבח יהיה בהכרח מצומצם יותר.

עמדת הנישומיםלטענת הנישומים, מאחר וההסכם בשנת 1987 החליף למעשה את ההסכם משנת 1954, הרי שיש לראות בו מימוש ההסכם הראשון ולא עסקה חדשה. ובמילים אחרות: הואיל והמשפחה כלל לא קיבלה לידיה את המקרקעין שהובטחו לה בהסכם משנת 1954, הרי שההסכם בשנת 1987 הוא מימושו של ההסכם המקורי ואין לראות בו עסקה חדשה עליה היה על הצדדים לדווח ואשר קוטעת את רצף המס. לאור זאת ובהתאם להוראות החוק בכל הנוגע לירושה, יש לראות את יום הרכישה כתאריך בו נפטר המנוח – 24.1.1961.

פסיקת בית המשפט: בבית המשפט נחלקו הדעות – כבוד השופט צבי פרידמן צידד בעמדת המערערים, אולם דעת הרוב דחתה עמדה זו.

עמדת הרוב בבית המשפט קבעה כי בהעדר נתונים מספיקים אודות מה שאירע בין האפוטרופוס לבין משפחת חסונא בשנת 1987 וקודם לכן, יש להעדיף את עמדת מנהל מס שבח רחובות ולראות בעסקה זו עסקה חבת מס עליה היה חובה על הצדדים לדווח. עסקה זו קוטעת את רצף המס. לאמור: יום הרכישה יקבע למועד ההסכם השני בשנת 1987, ושווי הרכישה יקבע אף הוא נכון לאותו המועד.

ביקורתעם כל הכבוד, אנו סבורים כי עמדת המיעוט נתנה משקל ראוי יותר לחוסר ההגינות בה התנהלה המדינה, ענין ממנו התעלמה כמעט לחלוטין דעת הרוב. חוסר ההגינות של התנהלות המדינה בא לידי ביטוי בשני עניינים: התנהלות האפוטרופוס לענייני נפקדים – ענין עליו נמתחה ביקורת בפסק הדין, והתנהלות מנהל מס שבח – ענין ממנו התעלמה לחלוטין דעת הרוב.

בעוד שאם נעשו טעויות מצידה של משפחת חסונא הרי שסביר מאוד כי טעויות אלה נעשו בתום לב, קצת קשה לומר זאת בכל הנוגע להתנהלות המנהל. נסביר את הדברים:

בשנת 1987 משפחת חסונא לא החזיקה בידיה מקרקעין (הרלבנטיים לדיון כאן), שכן הם לא קיבלו בפועל את המקרקעין שהובטחו להם כבר בשנת 1954. במצב דברים זה, אדם סביר עשוי בהחלט לחשוב כי אין הוא מבצע "מכירה" עליה עליו לדווח לפי החוק, שהרי אין בידיו בפועל כל מקרקעין אותם הוא עלול להיחשב כמוכר. זאת בהחלט עשויה להיות טעות בתום לב, עליה אין למצות את הדין עם האזרח – מה גם שכלל לא ברור כי אכן הייתה חובת דיווח באותה העת[4]. זאת ועוד, לחובת הדיווח היה לכאורה כפוף גם האפוטרופוס, ומשפחת חסונא עלולה הייתה לסבור לתומה כי זה ימלא את חובתו וידווח על מה שלטענתה כלל אינו חב מס.

אלא שהטעויות שנעשו מצד המנהל חמורות יותר: אין שום הצדקה לקבוע יום רכישה לתאריך שוודאי אינו נכון (1.4.1961) ושכל תכליתו לשלול מהנישום הטבת מס. היה על המנהל להתכבד ולהחליט: אם יום הרכישה הנו בשנת 1987 הרי שהשבח יחושב מתאריך זה בלבד, ואם יום הרכישה הנו מועד פטירת המנוח, הרי שיש להעניק את הקלת המס החלה לפי החוק על רכישה במועד זה.

החלטתו של המנהל הייתה בלתי סבירה בעליל, ובצדק היא לא אומצה על-ידי בית המשפט שקבע את שנת 1987 ליום הרכישה לכל דבר וענין.   לטענתנו, ועם כל הכבוד הראוי, היה מקום לשקול לקבוע כי לעמדה כה בלתי סבירה של המנהל יש מחיר – אימוץ דעת המיעוט בפסק הדין.

* גורמן-קמחין, עורכי דין

 

[1] וזאת לאור סעיף 26 לחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי אם פטירת המוריש הייתה לפני 1.4.1981, הרי שיום הרכישה של היורש יהיה יום הפטירה.

[2] סעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על מקרקעין שנרכשו לפני תום שנת המס 1960 יחולו שיעורי מס נמוכים מהרגיל.

[3] באותה העת שנת המס לא הייתה מקבילה לשנה האזרחית, והיא הייתה מסתיימת בתאריך 31.3. לאור זאת, אם יום הרכישה יהיה יום הפטירה, הרי ששנת הרכישה תיקבע לשנת 1960 ויחולו שיעורי המס המקלים שבסעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין. לעומת זאת, אם יום הרכישה יקבע לתאריך 1.4.1961, הרי ששנת הרכישה היא שנת 1961, ובכך נשללות הטבות המס הקבוועת בסעיף האמור.

[4] אם אכן כדברי המערערים, המקרקעין החליפו את המקרקעין המקוריים שכלל לא הגיעו לידיהם, ניתן לטעון כי ההסכם בשנת 1987 בסך הכל מממש את מה שהוסכם בשנת 1954 ומשכך אין לפנינו מכירה. ניתן אמנם שלא לקבל טיעון זה (וכעצה לעתיד, ודאי שראוי להיות זהירים בכגון זה), אולם הוא אינו מופרך.

  נכתב בשנת 2010

© כל הזכויות שמורות לאבי גורמן