מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
זכות לקבל דירה בעסקת קומבינציה – היא "דירת מגורים" לעניין מס רכישה
מעמדו של סעיף 84 לאחר תיקון 50


מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

בוועדת ערר, אבנרי שגית וישראלה נגד מנהל מס שבח תל אביב (1), אֵם נתנה במתנה לבתה זכות במקרקעין, ונתגלעה מחלוקת בינן לבין מנהל מס שבח האם מדובר בקרקע פנויה או בדירה. נקבע כי למנהל מס שבח שיקול דעת לבחון מה טיבה האמתי של עסקה ומהי המהות של הזכות במקרקעין שעוברת בין הצדדים.

העובדות
  1. ביום 29.12.1998, מכרה האם את זכויותיה במקרקעין לחברה קבלנית בעסקת קומבינציה, לפיה תקבל לידיה דירות בשווי של 3.98 יחידות דיור ממוצעות. האם הייתה הבעלים בחלק קטן מהמקרקעין, וישנם בעלים נוספים במקרקעין אלו.
     
  2. בהליך של הגרלת דירות בין מוכרי המקרקעין, זכתה האם בדירות ששווין הוא 4.1677 יחידות דיור, ולכן, ביום 22.12.1999, חתמה האם על הסכם נוסף עם החברה, לפיו חויבה האם לשלם לחברה סכום כסף המבטא את עודף הדירות שבהן זכתה על פני זכויותיה המקוריות. האם והחברה לא הגיעו להסכמה לגבי סכום התשלום, והעניין נתון בבוררות, לכן לא נערך עדיין הסדר פירוק לגבי עצמאותן של הדירות המגיעות לאם.
     
  3. ביום 30.4.2000, העבירה האם ללא תמורה, רבע מכלל זכויותיה במקרקעין לבתה.
     
  4. הבת דיווחה על העסקה כקבלת קרקע, אך מנהל מס שבח חייב את העסקה כקבלת דירה. השגה שהוגשה בנושא, נדחתה.
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: מהו אופן הגדרת טיבה והיקפה של הזכות במקרקעין שניתנה במתנה?
העוררות טוענות
  1. המקרקעין שהעבירה האם לבת, מהווים מקרקעין פנויים בלבד.
מנגד, טענות המשיב
  1. האם העבירה לבתה רבע מתוך כ-4 דירות, כלומר: דירה אחת.
ההכרעה
  1. מנהל מס שבח העדיף לראות את ההיקף הנכון והמלא של הזכות הכלכלית שהועברה מהאם לבת – זכות זו הנה רבע מהמקרקעין שהיו בבעלותה של האם, ושבמהותם היוו זכות לקבל דירה אחת מתוך ארבע הדירות שעמדו לזכותה של האם. גם מלשון הסכם המתנה בין האם לבת, ניתן ללמוד לפי הניסוח בחוזה: "והואיל וברצון האם להעניק לבת קרקע לדירה ממוצעת מכלל הזכויות..." ניתן להסיק שכוונת העסקה היא לתת לבת זכויות בדירה אחת, ולא במקרקעין פנויים. בנסיבות אלו, המנהל לא חרג בהחלטתו, אם בכלל, חריגה שיש לוועדת הערר סיבה להתערב בה.
הערר נדחה. ניתן ביום 2.11.2003.
נפסקו הוצאות משפט בסך 5,000 ש"ח.

דעת המחברת

ההגדרה של דירת מגורים לצורכי מס רכישה, שונה מהגדרת דירת מגורים לצורכי מס שבח.

לצורכי מס שבח, אם המקבל את הזכויות מקבל גם את הזכות לקבל את בניית הדירה, זו זכות חוזית שעוברת למקבלת, הרי שהיא מקבלת דירה.

בעצם, מהיבט המס, הבת מקבלת דירת מגורים שלמה ולא קרקע, משום שבין השאר, היא אינה מממנת מכיסה את הבנייה או מביאה קבלן חדש. היא תקבל, בסופו של יום, דירת מגורים. במקרה כזה, יש לתת את הדעת לכך שבבוא העת, כאשר הבת תרצה למכור את הדירה הזו, יהיה עליה להמתין תקופת צינון מלאה, לפי הוראות סעיף 49ו ביום שבו היא תרצה למכור.

יש להחלטה הזאת גם השפעה על השווי לצורכי מס רכישה – השווי הבנוי גבוה מהשווי של הקרקע, גם אם מעניקים את ההנחה במס רכישה – שליש המס בשל העברה בין קרובים.

לצורכי מס שבח, הזכות המועברת היא קרקע. משמעות הדבר היא שאלמלא הזכות להעניק מתנה לילד לפי סעיף 62, ועמידה בתנאים של הסעיף, הרי שהעברה זו הייתה חייבת במס שבח מלא.

הערות שוליים:
  1. ו"ע 1107/01 אבנרי שגית ואח' נ' מנהל מס שבח ת"א
 
המאמר נכתב ביום 22.5.2017, אנגליה
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017