מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

חוק מיסוי מקרקעין
(הגדלת היצע דירות- הוראת שעה) התשע"א 2011

 
מאמר מאת: דורית גבאי, רו"ח

מס רכישה
 
הכלל שנקבע בתיקון 50– סעיף 9 לחוק- נתונים לרכישות מיום 16.1.2011 עד 15.1.2011- ( סעיף 9ג1)(1):

5% משווי הרכישה- על כלל הזכויות

3.5%-5% משווי רכישה של דירת מגורים שאינה דירה יחידה

3.5% על חלק השווי עד 969,330 ₪

5% על חלק השווי העולה על 969,330 ש"ח

חריג:

דירה יחידה לתא משפחתי רוכש- ( סעיף 9ג1)(2)- מספרים מעודכנים לרכישות 16.1.2011- 15.1.2012:

0% מס רכישה עד לגובה 1,139,320 ש"ח

3.5% בין 1,139,320 ל- 1,601,210 ש"ח

5% מ- 1,601,210 ש"ח ואילך
 
התיקון בחוק קובע:

א. (9א1 )(1)

בין ימי רכישה 22.2.2011 עד 31.12.2012 מס רכישה יהיה במקום מה שרשום ב(9א1 )(1)

לעיל- כך:

5% מס רכישה בשווי עד 1 מליון ₪

6% מס רכישה בשווי מ- 1 מליון עד 3 מליון ₪

7% מס רכישה מ-3 מליון ₪ ואילך.


ב. (9א1 )(2)

בין ימי רכישה 22.2.2011 עד 31.12.2012 מס רכישה יהיה במקום מה שרשום בסעיף (9א1 )(2)לעיל- כך:

0% מס רכישה בשווי עד 1,350,000 ₪

3.5% מס רכישה בשווי מ- 1,350,000 עד 1,601,210 ₪

5% מס רכישה מ-1,601,210ואילך.

הגדרת תא משפחתי רוכש והגדרת דירה יחידה- כמו לפני התיקון.

הסכומים – המדרגות יעודכנו ב 16.1.2012 לפי שיעור עליית המדד שבין 16.1.2011 ל- 16.1.2012.

מס שבח

הכלל שנקבע בתיקון 50 – סעיף (48 א)- מכירת זכויות במקרקעין וזכויות באיגוד מקרקעין

(א)     חבר בני אדם: על השבח הראלי – לפי מס על חברות – 25%.

(ב)     יחיד: על השבח הראלי – עד  20%(או נמוך באישור המנהל), יחול על הסכמים שיום  המכירה נקבע מיום 7.11.2001 ואילך

(ב1)   יחיד: על השבח הראלי עד 7.11.2001 – ישולם לפי מדרגות הפקודה סעיף 121 ,

על יתרת השבח הראלי- ישולם 20% ( הלינאריות)

(ג)      מס על הסכום האינפלציוני החייב- נשאר 10%

 בתיקון בחוק קובע:

מתעלמים מהוראות סעיף ( ב1) – ובאופן שנקבע במכירת זכות במקרקעין בלבד ( לא זכויות באיגוד) יחויב המוכר בשיעור מס 20% בנוגע לעסקאות שיום המכירה נקבע מ 1.4.1961 עד 31.12.2011. התיקון מבטל את החלוקה הלינארית.

התנאים המקדמיים להטבה:

*  המוכר- יחיד ( לרבות חברה משפחתית).

ההטבה חלה על המוכר הוא יחיד, לרבות חברה משפחתית לפי 64א לפקודה.

* יום הרכישה של הזכות הנמכרת הוא בין 1.4.1961 ליום 6.11.2001.

* יום המכירה של הזכות הוא 15.11.2010 ליום 31.12.2011.

* המכירה היא של זכות במקרקעין.

* ההטבה מותנית בכך שהזכות הנמכרת- הקרקע-  קיימת לגביה תוכנית לפי חוק התכנון והבנייה המתירה בנייה של מינימום 8 דירות המיועדות לשמש למגורים.

* הסתיימה בנייתן על הקרקע בתוך 36 חודשים מיום המכירה של לפחות 80% מהדירות המיועדות לשמש למגורים או 8 דירות לפי הגבוה. הסתיימה הבנייה- מספיק אישור חיבור לחשמל, מים, או חיבור טלפון לבנין.

* ההטבה מתייחסת למכירת קרקע פנויה עם הזכויות לבנייה או למכירת זכויות בקרקע שיש עליה בנין – בנוייה עם זכויות לבניה נוספות של דירות או בנין שמיועד להריסה ובנייה מחדש.

* קרקע שניתן לבנות עליה 8 דירות ומעלה והיא בבעלות של מספר יחידים – תזכה את המוכרים כולם בהטבה.
 
ההטבה אינה חלה:

A)   על מכירות בלא תמורה

B)   על מכירות לקרובים ( בתמורה שאינה בתמורה)

C)   על מכירות שחל פטור ממס שבח- כולו או חלקו

D)   מכירות שקיים שיעור מס מופחת(12-24%)

E)    מכירות שהן לפי סעיף 5(ב)- מכירה רעיונית- שינוי ייעוד

F)    על קרקע שבעתיד- צפוי לבנות עליה 8 דירות ומעלה

 
תשלום המס

קיימים שני מסלולים:

מסלול ראשון:     לשלם את המס לפי השיטה הקיימת- בשיטת הלינאריות. כאשר יוכח כי קיימת עמידה בתנאים להטבה- יוחזר המס בערכו הראלי( קרן, ריבית, הצמדה)

מסלול שני:         תשלום המס לפי ההטבה בחוק זה, והעמדת ערבות למשך הזמן הקבוע היינו– לתום תקופת הבנייה.
החוק מפנה לסעיף( 48ב) – ומבקש לציין כי המדרגות של שיעורי המס על יחיד יסתיימו בשיעור 20% ולא בשיעור 45% שהוא שיעור המס בשנת 2011.

דגשים:

1.       הארכת מועד

שר האוצר יוכל  להאריך את הוראת השעה לשנה נוספת בלבד.

2.       הדיווח

על טופס 7002

מצרפים בקשה להקלה לפי הוראת שעה – יש טופס

3.       נהלי עבודה בשטח

אם      אחד התנאים אינו מתקיים- תוצא הודעת שומה מנומקת.

אם      המוכר עומד בכל התנאים למעט קיומו של תנאי הסיום בנייה- תוצא שומה חייבת ובו יופנה המוכר להגיש בקשה לתיקון שומה בתום הבנייה על הקרקע- תנאי 6  לעיל.

אם      המוכר בחר לשלם את המס לפי הוראת השעה- היתרה- תוקפא עד לתקופה של 36 מיום המכירה ואז אוטומטית יצא חיוב אם לא יעודכנו הנתונים.

4.        בקשות לפריסה

יתקבלו ויילקחו בחשבון- שיעור המס המקסימלי יהיה 20%.

5.       נכס מעורב

נכס מעורב הכולל בנין דירות וזכויות לבנייה נוספות של 8 דירות ומעלה- ייערך בו פיצול פיסי של הזכויות הנמכרות: על חלק השווי המתייחס לבנין- יחולו ההוראות הקודמות – חישוב לינארי, על חלק הזכויות הנוספות – יחולו כללי הוראת השעה.

6.       רכישות במועדים שונים

קרקע שנרכשה במספר מועדים- נניח 30% בשנת 1948 ו 705 בשנת 1970 – החלק הזכאי להטבה הוא 70% מהמכירה – החלק שיום הרכישה שלו הוא לאחר 1961.

7.       מכירה בקומבינציה

מוכר שמוכר בעסקת קומבינציה- והחלק הנמכר מכיל לפחות 8 דירות מגורים, כדי ליהנות מההטבה הוא צריך לוותר על הפטור במכירת דירת המגורים הקיימת על הקרקע. סעיף 49א(ב)(1)
 
מס שבח

פטור במכירת דירת מגורים מזכה

המצב הקיים מתיקון 34 – התיקון הבסיסי לפרק חמישי 1:

מסלולי פטור – 49ב(1), 49ב(2), 49ב(5), 49ב(6), 49ה

 
הוראת השעהמעניקה הטבה לקבל פטורים נוספים ממס שבח  - פעמים בתקופה קצרה.

 
ההטבה מתאימה- לבעלי דירות קטנות, מפוצלות שנמכרות יחד, הורשות של דירות שהשווי נמוך.

המטרה – להגדיל את היצע הדירות הזמינות לציבור, הוזלת מחירי דירות מגורים.

 
התנאים המקדמיים להטבה:

המכירה היא של דירת מגורים מזכה.
יום המכירה של הדירה הנמכרת הוא  1.1.2011 עד 31.12.2012 "התקופה הקובעת".
המכירה היא של כלל הזכויות בדירה.
המוכר יגיש בקשה מיוזמתו במועד ההגשה של ההצהרה (שומה עצמית)
אם שווי המכירה של הדירה הנמכרת הוא עד וכולל 2.2 מליון ₪, כל המכירה פטורה ממס.
אם שווי המכירה של הדירה הנמכרת עולה על 2.2 מליון ₪- יבוצעו הפעולות הבאות: יחושב מס השבח החל על המכירה של הדירה ( שווי מכירה בניכוי יתרת שווי רכישה מתואמת ובניכוי הפחת), חישוב לינארי ומקבלים את המס החל במכירה של הדירה.

 מחשבים את ההפרש שבין שווי המכירה של הדירה הנמכרת לתקרה 2.2 מליון ₪. נסמן- ההפרש בשווי.

מחלקים את ההפרש בשווי במלוא שווי המכירה של הדירה הנמכרת ומקבלים חלק חייב משווי המכירה.

מכפילים אתת החלק החייב משווי המכירה בסכום המס שחושב קודם על מלוא הדירה.
 
דירת מגורים שמחירה מושפע מזכויות בנייה- ההטבה אינה חלה על חלק השווי המיוחס לזכויות הבנייה. שווי הדירה ייקבע בהתאם לשווי שוק והחלק העודף המיוחס לזכויות הבנייה שטרם נוצלו יחוייב במס.
 
דירה  שמחירה מושפע מזכויות בנייה שטרם נוצלו ושווי הדירה נמוך מסך של 1,777,600 ₪ ( ימי מכירה שבין 16.1.2011 עד 15.1.2012), החלק לא יעלה על סכום זה. שאר הוראות סעיף 49 ז(א)(4), (א1) ו-ב יחולו בשינויים המחוייבים.

אם נמכר חלק מדירת המגורים- יוענק הפטור על חלק יחסי בהתאם לאותו חלק של המוכר.

 דירה ששוויה ללא זכויות בנייה נוספות  עולה ל 2.2 מליון- הפטור ייחתך ב 2.2 מליון ₪ והשאר יהיה חייב במס.
 
ניצול הפטור לפי הוראת שעה זו- תינתן פעמיים לכל מוכר בתקופה הקובעת.
תחולה: 1.1.2011

 ההטבה אינה חלה:

הדירה הנמכרת התקבלה אצל המוכר בלא תמורה בתקופה 1.11.2010 ל- 31.12.2012.
הדירה הנמכרת ל"קרוב", ההגדרה של שליטה כפי שנכללת בסעיף 19(4)(ב)(3)- הפנייה לסעיף 2 ובמקום "הרוב" יהיה רשום 20%.
יחיהחי
 
דגשים

ניצול הפטור בהתאם להוראת השעה לא ייספר לצרכי פרק חמישי1 – סעיף 49ב. היינו ניתן לנצל פטור לפי סעיף 49ב בתקופה הקובעת וגם שתי מכירות בפטור לפי הוראת השעה. כלומר, מי שניצל פטור לפי 49ב (1) לפני 1.1.2011 – יוכל לנצל רק שני פטורים לפי הוראת שעה. מי שיכול למכור ועומד בתנאי סעיף 49ב(19 יוכל לנצל הפטור וגם שני פטורים לפי הוראת השעה.
 
 הגדרת "תא משפחתי מוכר"- בדיוק כמו בפרק חמישי1 – "מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילדים נשואים – כמוכר אחד".

17.             הדיווח

על טופס 7002 –טופס  ורוד מכירת דירה בלי זכויות בנייה. בצירוף טופס

בקשה לפטור לפי הוראת שעה- מספרו 7649.

על טופס 7002 – טופס כחול – דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה או ששווי

המכירה עולה על 2.2 מליון. יש לצרף טופס בקשת הפטור 2988וכן טופס

הפטור לפי הוראת שעה.
 
3.       נהלי עבודה בשטח

אם      אחד התנאים אינו מתקיים- תוצא הודעת שומה מנומקת.

אם      המוכר עומד בכל התנאים למעט קיומו של תנאי הסיום בנייה- תוצא שומה חייבת ובו יופנה המוכר להגיש בקשה לתיקון שומה בתום הבנייה על הקרקע- תנאי 6  לעיל.

אם      המוכר בחר לשלם את המס לפי הוראת השעה- היתרה- תוקפא עד לתקופה של 36 מיום המכירה ואז אוטומטית יצא חיוב אם לא יעודכנו הנתונים.