מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
חיוב במס רכישה בגין מימוש אופציה בחוזה החכירה המקורי להארכת תקופת החכירה

מאת: רו"ח דורית גבאי

מבוא

בפסק הדין בעניין שיכון ובינוי נדלן בעמ נ' מנהל מס שבח מקרקעין באר שבע (1), נקבע כי רכישת אופציה מהווה רכישת זכות במקרקעין, החייבת במס בהתאם לסעיף 9(א) לחוק.

העוררת הייתה חופשית להחליט האם לממש את זכות האופציה, ומשבחרה לממש את זכות האופציה לחכירה נוספת בת 49 שנים, היא רכשה זכות במקרקעין שלא הייתה בידה טרם מימוש האופציה. רכישת החכירה הנוספת, בעת מימוש האופציה, מחייבת תשלום מס רכישה נוסף.

העובדות
  1. בשנת 1982 נערך ונחתם הסכם חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין העוררת, לפיו החכיר המינהל לסולל בונה מגרשים בבאר שבע.
     
  2. בהסכם החכירה נקבע, כי תקופת החכירה המוענקת לסולל בונה הנה לתקופה בת 49 שנים, החל משנת 1960 ועד שנת 2009.
     
  3. עוד נקבע בהסכם, כי שנה לפני תום תקופת החכירה, יהיה החוכר רשאי לבקש מן המחכיר לחדש את החכירה ל-49 שנים נוספות.
     
  4. בשנת 1993, נערך ונחתם חוזה בין סולל בונה לבין העוררת, לפיו העבירה סולל בונה לעוררת את זכויות החכירה, בהתאם להסכם החכירה.
     
  5. בחוזה זה התחייבה סולל בונה, בין השאר, להוון תוך שנה מיום חתימת החוזה, לפי שיעור של 91%, את חוזה החכירה.
     
  6. העוררת התחייבה לשלם את מס הרכישה.
     
  7. העוררת הציגה קבלה על תשלום מס רכישה, בסך של 825,000 ₪.
     
  8. בשנת 1994, נערך ונחתם הסכם חכירה מהוון בין המינהל לבין סולל בונה. הסכם זה הנו לתקופה שמשנת 1960 ועד שנת 2009 - היא התקופה שנקבעה בהסכם החכירה המקורי.
     
  9. בשנת 1998, נערך ונחתם "כתב העברת זכות חכירה שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין/מהוון" בין סולל בונה לבין העוררת. גם בכתב העברת הזכויות, צוין במפורש, כי מדובר בהעברת זכויות לתקופה הראשונה של החכירה, ללא תקופת האופציה ל-49 שנים נוספות.
     
  10. סמוך לתום תקופת החכירה המסתיימת בשנת 2009, כאמור, מימשה העוררת את זכותה כאמור בהסכם החכירה המקורי משנת 1982, כלומר, מימשה את האופציה שהיא זכאית לה, בחכירת הנכס לתקופה נוספת בת 49 שנים.
     
  11. המשיב חייב את העוררת בתשלום מס רכישה, נוסף על מס הרכישה ששולם כבר בשנת 1994.
     
  12. העוררת הגישה השגה על החלטת המשיב, בה טענה שהאופציה להארכת תוקפו של הסכם החכירה הייתה קיימת בהסכם החכירה משנת 1993 בין סולל בונה לעוררת, וכן שמימוש האופציה לחכירת הנכס לתקופה נוספת בת 49 שנים איננו מהווה זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין.
     
  13. המשיב דחה את ההשגה.
גדר המחלוקת העיקרי
  1. האם סולל בונה שילמה מס רכישה גם עבור תקופת האופציה, כלומר, ל-98 שנים?
     
  2. האם נכון היה לחייב את העוררת במס רכישה, בגין מימוש האופציה להארכת תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות?
פסק הדין
  1. לאחר ההסכם משנת 1993 שבין העוררת לבין סולל בונה, שולם מס רכישה. ברם, היה זה בגין רכישת יתרת זכויות החכירה שהיו לסולל בונה בתקופת החכירה הראשונה בת 49 השנים, כלומר: משנת 1993 ועד שנת 2009.
     
  2. לא הובאו בפני בית המשפט כל מסמך או ראיה בדבר תשלום מס הרכישה בגין תקופת האופציה, לא על ידי סולל בונה ולא על ידי העוררת.
     
  3. כמו כן, לא הובאה בפני בית המשפט כל ראיה לטענה כי היוון בשיעור של 91% משקף את מלוא השווי של הנכס. רק תשלום מס רכישה על שווי מהוון של 98%, היה משחרר את העוררת מתשלום מס נוסף בגין מימוש האופציה.
     
  4. בית המשפט פסק, כי יש לראות במימוש זכות החכירה על פי האופציה, רכישת זכות במקרקעין, החייבת במס בהתאם לסעיף 9(א) לחוק. מדובר ברכישת זכות אופציה אמתית, לפיה החוכר חופשי, מבחינה משפטית וכלכלית, לא לממש את האופציה.
     
  5. העוררת הייתה חופשית להחליט האם לממש את זכות האופציה בסעיף 9 לחוזה. משבחרה לממש את זכות האופציה לחכירה נוספת בת 49 שנים, היא רכשה זכות במקרקעין שלא הייתה בידה טרם מימוש האופציה. רכישת החכירה הנוספת, בעת מימוש האופציה, מחייבת תשלום מס רכישה נוסף.
     
  6. יש הצדקה להטלת מס הרכישה, נוסף על מס הרכישה ששולם על ידי העוררת, ברכישת יתרת הזכויות שהיו לסולל בונה, על פי ההסכם משנת 1993.
     
  7. בית המשפט גם דחה את הטענה ביחס לכפל מס, האסור על פי סעיף 55 לחוק. כאמור, העוררת מעולם לא שילמה מס רכישה בגין רכישת זכויות החכירה ל-49 שנים נוספות, עם מימוש האופציה.
ניתן ביום 12.12.2011.
 
הערות שוליים:
  1. וע 47482-03-11 שיכון ובינוי נדלן בעמ נ' מנהל מס שבח באר שבע
 
המאמר נכתב ביום 20.9.2016
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי