מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

חישוב הפחת לצרכי קביעת יתרת שווי רכישה מתואמת

 
מאמר מאת:  דורית גבאי, רו"ח

פסק דין בנק לאומי לישראל בע"מ (1)

ניתן ביום: 27.03.2008

העובדות 


1. ביום 3.6.1975 נרכש הנכס על ידי העורר בסכום השווה ל-162 ש"ח.
2. ביום 14.11.04 מכר העורר את הנכס בסך של $459,000.
3. העורר הגיש הצהרה ושומה עצמית. המשיב הוציא לעורר שומה מנומקת וביום 14.3.05 הגיש העורר השגה. ביום 17.4.05, ניתנה החלטה בהשגה ובעקבותיה הוגש הערר.
4. בהתאם לטופס י"א שהמציא העורר למשיב, הסכום שבגינו לא הופחת פחת הינו 33 ש"ח, היינו הפחת אותו יש להפחית משווי הרכישה הינו 129 ש"ח.

עיקר המחלוקת
5. כיצד יש להפחית את הפחת המוגדר בסעיף 47, האם יש לחשב את הפחת מיום הפעלת הנכס, היינו 1978, ולהפחיתו משווי הרכישה או כעמדת העורר יש לחשב את הפחת מיום הפעלת הנכס, דהיינו 1978 ולתאמו ליום המכירה, אולם סכום זה יש להפחית מהשווי המתואם של עלות הנכס, דהיינו 129 ש"ח, כשהם משוערכים החל מיום 3.6.1975 עד ליום המכירה 14.11.04.

דיון
6. סעיף 6(ב) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר מהו שבח:
"השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47."
7. במקרה דנן, אין מחלוקת על שווי הרכישה, אלא על דרך החישוב של "יתרת שווי הרכישה" סעיף 47 קובע מהי יתרת שווי הרכישה:
"יתרת שווי הרכישה" – שווי הרכישה לאחר הוספת הסכומים המותרים בניכוי לפי סעיפים 39 ו-39א שהוצאו עד יום המכירה בתוספת ערך הוצאות ששולמו לאחר יום המכירה ולאחר ניכוי הפחת."
כלומר יש לנכות משווי הרכישה את הפחת והתוצאה המתקבלת היא יתרת שווי הרכישה.
8. הסעיף אף מגדיר מהי יתרת שווי רכישה מתואמת:
"… יתרת שווי הרכישה למעט הסכומים המותרים בניכוי לפי סעיפים 39 ו-39א שהוצאו עד יום המכירה, ולמעט ערך ההוצאות ששולמו לאחר יום המכירה, כפול במדד ביום המכירה ומחולק במדד ביום הרכישה ובהוספת כל אלה.."
כלומר, יש לתאם את יתרת שווי הרכישה מיום הרכישה ועד ליום המכירה.

9. לגישת המשיב יש לחשב את יתרת שווי הרכישה כך: שווי הרכישה-162 ₪, הפחת שהופחת ע"י העורר- 129 ₪, יתרת שווי הרכישה- 33 ₪. כאשר בכדי לקבל "יתרת שווי רכישה מתואמת" יש לתאם סכום זה מיום הרכישה עד יום המכירה.

10. לטענת העורר, יש לתאם את הפחת מיום הפעלת הנכס, דהיינו מיום 1.6.78, ולתאמו ליום המכירה, אולם סכום זה יש להפחית מהשווי המתואם של עלות הנכס ביום הרכישה – דהיינו 129 ש"ח כשהם משוערכים החל מיום 3.6.75 ועד ליום המכירה 14.11.04.
העורר סבור כי עיקר המחלוקת היא בפירוש המילים: "ולאחר ניכוי הפחת" המופיעים בהגדרת "יתרת שווי הרכישה" בסעיף 47 לחוק, כאשר יום הרכישה אינו זהה ליום הפעלת הנכס ותחילת ניכוי הפחת.
העורר טוען כי העיקרון המנחה בדיני המס הינו כי יש לגבות מס על הרווח הכלכלי האמיתי שהפיק נישום מעליית ערך המקרקעין. וכי עלות הנכס ביום 3.6.1975 היתה 162 ש"ח והתבססה על שני מרכיבים: מבנה- 129 ש"ח וקרקע- 33 ש"ח. לכן טעה המשיב בכך שייחס את עלות הנכס לשני ימי רכישה נפרדים, האחד מ ב-1975 והשני ב-1978. לדעת העורר יש לקבוע כי עלות המבנה בשערוך מיום הרכישה 3.6.75 – 129 ש"ח, ועד ליום המכירה 14.11.04 היא הנכונה ולא כפי שנהג המשיב.
אין מחלוקת בין הצדדים כי בסעיף 47 לחוק נקבע כי "פחת מתואם – בוטל". דהיינו,המחוקק במפורש שלל את תיאום הפחת במסגרת סעיף 47 לחוק.

11. לדעת ביהמ"ש, ראוי, מבחינת דיני החשבון,לתאם כל סכום מבחינה כלכלית בכדי להגיע לתוצאה כלכלית צודקת של מס אמת. אך בדיני המיסים ישנם מקרים בהם יש קביעות שרירותיות חד משמעיות של המחוקק השוללות את הגישה דלעיל. לטענת העורר יש להתעלם מלשון החוק, אך כבר נפסק כי דיני המס יפורשו באופן דווקני ורק כאשר החוק אינו ברור נזקק לכללי פרשנות אחרים בכדי להגשים את מטרתו.

12. בית המשפט מקבל את גישת המשיב כי נפסק לגבי נכס שנרכש החל משנת 1973,
שיטת חישוב חדשה לפי סעיף 47 לחוק בשילוב חוק התיאומים. בקשת העורר היא לחשב את הפחת מיום הפעלת הנכס לתאמו ליום המכירה, ואת הסכום שנתקבל להפחית מהשווי המתואם של עלות הנכס ביום הרכישה. העורר טועה בטענתו כיוון שלא קיים יותר מושג של "פחת מתואם" בחוק.

13. הבעיה העיקרית הינה כיצד להכניס את חישוב הפחת שמוכר רק משנת 1978 לחישוב "יתרת שווי רכישה" ו"יתרת שווי רכישה מתואמת" המתייחסים לשנת 1975.
מחד, לא נהג המשיב כהלכה כאשר פיצל את הרכישה באופן מלאכותי לשני מועדים: שנת 1975-יום הרכישה האמיתי, שנת 1978- יום רכישה מלאכותי בהתייחס לתחילת הפעלת הנכס וזכאות לפחת.
מאידך אם לוקחים את יום המכירה האמיתי בשנת 1975, הרי הפחת המופחת נומינלית הוא לשנת 1978,ואין כל אפרות למדד אותו אחורנית כרצון העורר. עיקרון כזה של מידוד שלילי הוא אך ורק בסמכות המחוקק.
מבחינת היעדר מידוד הפחת בין 1975 ל-1978 הפגיעה בעורר סבירה.

14. מבית המשפט קבע כי יש לחשב את השבח לפי מועד הרכישה בשנת 1975 ולנכות הפחת המוסכם, למרות שהוא מוכר רק משנת 1978, כאילו נוכה בשנת 1975.
המשיב יוציא שומה מתקנת לפיה יום הרכישה יהיה בשנת 1975 ואילו הפחת יובא בחשבון בערכו הנומינלי בסכום שנקבע לשנת 1978 וללא מידוד אחורנית.
הערר התקבל באופן חלקי

הערות שולים
(1) ו"ע 1223/05, בנק לאומי לישראל בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א 1.