מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

טיפים בנדל"ן
טיפים לרכישת דירה יד שנייה

 
מאת: דברת יעקב, עו"ד
 
בעת רכישת דירת יד שנייה, רוב האחריות לבדיקת הזכויות החוקיות, התכנוניות והקנייניות של הדירה מוטלים על הרוכש.יובהר כי, בדירות יד שנייה מצפה המחוקק מהרוכש לבצע את הבדיקות הנדרשות על מנת לבדוק את הזכויות הנרכשות של הנכס שהוא עומד לרכוש.ההגנות היחידות העומדות לטובת הקונה אמורות לבוא לידי ביטוי בחוזה המכר באמצעות סעיפים מיוחדים המגנים על הרוכש מפני עיוות דין, מרמה, אי קבלת התמורה בזמן ובהתאם לחוזה ועוד.מומלץ לשכור שירותי עורך דין על מנת שיוכל לבצע את הבדיקות הנדרשות המפורטות להלן:בדיקות טרום קנייה:

בדיקות ברשויות המקומיות
 תכנית בניין העיר. בתכנית בניין עיר (הפתוחה לעיון במחלקת ההנדסה ברשות המקומית) ניתן לבדוק מהי ההיסטוריה של הבניין, האם ידוע על חריגות בנייה, צווי הריסה או צווים אחרים, מנהליים או שיפוטיים שהוצאו בקשר לנכס.

בדיקת הסביבה
 
יש לבדוק את מידת הקרבה של הדירה למוסדות חינוך, גישה לתחבורה ציבורית והכול בהתאם לצרכים הפרטיים שלכם.אולם דבר חשוב אשר עלול להוריד את ערך הנכס הנו רמת זיהום אויר והקרינה מאנטנות סלולאריות. כיום אנטנות סלולאריות הקרובות לנכס עלולות להוריד את ערכו באופן משמעותי.

בדיקות משפטיות
הבדיקה המשפטית צריכה להיות על ידי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן. על עורך הדין לבדוק האם ישנם עיקולים, שעבודים או זכויות אחרות הרובצות על הנכס, והאם ישנם מכשולים כלשהם לעניין מסירת החזקה בדירה (דייר בדיירות מוגנת ועוד) ורישום הדירה על שם הרוכש בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.

רישום הערת אזהרה
עסקת מכר עשויה לקחת מספר חודשים, כאשר עד אשר העסקה נרשמת בלשכת רישום המקרקעין, הזכויות עדיין רשומות על שם המוכר עם הערת אזהרה לטובת הרוכש, וכי רק לאחר גמר התשלום, מבוצעת העברת הזכויות על שם הרוכש ותהליך זה יכול להמשך מספר חודשים.בטרם מסירת החזקה בדירה, יש לבצע העברה של חשבונות החשמל, גז, ארנונה וועד בית משמו של המוכר לשמו של הקונה, ולוודא שלא נותרו חובות לגופים אלה. כמו כן, על הצדדים לבצע רישום של המונים כגון חשמל, גז ועוד.

רישום הזכויות על שם הרוכש
הגענו לשלב הסופי בעסקת המכר, זהו השלב חשוב שבו מסיימים את העסקה. לצורך ביצוע העברת הזכויות בטאבו, נדרשים שטרות חתומים על ידי הצדדים, אישורי רשויות המסים (מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה) ייפויי כוח ועוד.