מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

נקבעכאשר מוכרים נכס במסגרת הליך כינוס נכסים לא
נושאים בחוב המס שחל על המוכרים בעסקה קודמת


מאת: רו"ח דורית גבאי


מבוא
במקרה חברת כוסית בע"מ ואח(1), נדונה סוגיה במסגרת כינוס נכסים של חברת הכוסית, בה מומש נכס מקרקעין בבעלותה, כאשר תשלום מס השבח בעת רכישתם, לא שולם על ידי המוכרים ומנהל מיסוי מקרקעין תל אביב יפו, דורש להחיל את החוב על חברת הכוסית מכספי התמורה ממכירת הנכסים במסגרת כינוס הנכסים. זהו מצב בעיתי, שמעת לעת נקלעים אליו, כאשר אין בידי הבעלים שמכר את אישורי המס על תשלום מס השבח במכירה לרוכש, וזה בתורו כאשר מממש – "נתקע" עם חוב מס של קודמו.


עובדות
  1. חברת הכוסית רכשה בשנת 2005 שתי חנויות האחת מחברת בנארי בע"מ והשנייה מבעלי חברת בנארי, אליהו רונן.
     
  2. מס השבח בגין המכירה לחברת הכוסית לא שולמו על ידי המוכרים וזכויות הבעלות על שם חברת הכוסית לא נרשמו.
     
  3. הרוכשת נטלה הלוואה מבנק דיסקונט לצורך מימון רכישת החנויות ושיעבדה את שתי החנויות כבטוחה.
     
  4. לימים הרוכשת נקלעה לקשיים וזכויותיה בחנויות מומשו על ידי הבנק במסגרת הליך כינוס נכסים והמכירה אושרה על ידי רשם הוצל"פ.
     
  5. בגין עסקת המימוש כונס הנכסים שילם את מס השבח וזכויות הבעלות הועברו ונרשמו על שם הרוכשת החדשה וזאת על אף שזכויותיה הקנייניות של חברת הכוסית לא עברו על שמה.

גדר המחלוקת
  1. לטענת מנהל מיסוי מקרקעין על חברת כוסית, לשאת בתשלומי מס השבח בגין עסקת הרכישה עם המוכרים הראשונים עת זכויות הבעלות נרשמו על שם הרוכשים החדשים במסגרת כינוס הנכסים.
     
  2. כמו כן, לפי סעיף 16(א)(1)(א) לחוק (2) מאחר והעסקה לא הושלמה והזכויות הקניינות לא נרשמו על שם חברת הכוסית, אזי כספי התמורה המופקדים בקופת הכינוס אינם שייכים לכונס ויש לחלטן ולהפריש מתוכן לטובת תשלום החוב.
     
  3. מנגד, טענת חברת הכוסית, חיוב מס השבח חל על המוכרים הן לפי הסכם המכר והן על פי הדין.
 
 
החלטה – קבלת עמדת העוררת

בית המשפט דחה את בקשת מנהל מיסוי מקרקעין:
  1. ראשית, הן לפי סעיף 6 וסעיף 15(א) לחוק מיסוי מקרקעין  והן לפי התנאים בהסכמי המכר בין חברת הכוסית לבין המוכרים נקבע, כי המוכרים יישאו בתשלומי מס השבח ומס מכירה שיחולו בגין מלוא הזכויות בנכס.
     
  2. שנית, מנהל מיסוי מקרקעין ויתר על טענתיו כנגד חברת הכוסית לפי סעיף 16(א)(1)(א) לחוק, כאשר הסכים להקנות לטובת צד ג' במסגרת מימוש את הנכסים את הזכויות הקנייניות בנכס, אף שלא נגבו מס שבח ומס מכירה מהמוכרים במסגרת עסקת המכר עם חברת כוסית.
הבקשה נידחתה. ניתן ביום 14.7.14


דעת המחברת

זו סוגיה מיוחדת, מכיוון שבמקרה זה, גם המוכרים היו במסגרת פשיטת רגל ובנוסף לא נאמר אם בהסכם המכר נקבע סכום בנאמנות להבטחת תשלומי המיסים כפי שנהוג. בכל אופן אין פה שאלה משפטית מובהקת אלא שאלת של פרשנות חוזה בין צדדים.

בהתנהגות הסכים מנה מס שבח להעלים עין מהחוב ואל לו להגיע ולטעון למס כאשר זנח את העניין. במקרים הרגילים פונים לירושלים לקבל הסדר לגובה החוב והמוכר החדש נושא במשהו מהחוב הישן ששייך למוכר הוקדם ואז נמסרים האישורים. זה הליך וצריך לעבוד קשה עם נימוקים טובים בשביל להשיג הפחתה.


הערות שוליים
  1. ה"פ 18907-11-12 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב יפו נ' הכוסית בע"מ ואח'
  2. סעיף 16(א)(1)(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963
 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2015
המאמר נכתב ביום 29.3.2015