מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
כיצד חיילת, שלא שילמה שקל מכיסה, רוכשת דירה מבלי שתיחשב כדירה שנתקבלה במתנה?
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
מבוא

בפסק דין של ועדת ערר אריאל נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (1), החיילת, נבדק שיעור הכספים שקיבלה העוררת מידי אביה במתנה, מתוך מחיר דירה אותה רכשה ומיד מכרה. נקבע כי על אף שהעוררת היא חיילת ללא כל מקורות הכנסה, היא מימנה מעל 50% מרכישת הדירה באמצעות מכירתה, ולכן זכאית לפטור ממס שבח ללא תקופת צינון.
 
העובדות
  1. ביום 1.5.2013, נחתם הסכם לרכישת דירה בין החיילת למוכרת הדירה. המכירה הותנתה ברישום בטאבו של זכויותיה של המוכרת בדירה. לפי ההסכם, תמורת המכירה - 1,200,000 ₪ - תשולם בשני תשלומים: תשלום ראשון של 50,000 ₪ ישולם במועד החתימה, ותשלום שני - של יתרת התמורה - ישולם בתוך 60 יום מהתקיימות התנאי המתלה (רישום זכויות המוכרת בטאבו).
     
  2. למרות האמור בהסכם, במועד החתימה שולם למוכרת סך של 400,000 ש"ח. סכום זה שולם על ידי אביה של העוררת.
     
  3. העוררת התכוונה לממן את יתרת התמורה באמצעות משכנתא, והבנק דרש לשם כך, את ערבות אביה. האב התכוון לערוב למשכנתא כנדרש, אולם עקב נסיבות משפחתיות, חזר בו, והעוררת, חיילת ללא מקור הכנסה קבוע, נותרה ללא מקורות כספיים להשלמת הרכישה.
     
  4. ביום 4.9.2013, בחלוף מספר חודשים מיום שרכשה את הדירה, חתמה  החיילת על הסכם מכר של הדירה תמורת 1,800,000 ש"ח. במועד חתימת ההסכם, שולמו 400,000 ש"ח. הוסכם כי תשלום שני על סך 500,000 ש"ח ותשלום שלישי על סך 900,000 ש"ח, ישולמו בהמשך, בכפוף לרישום הזכויות על שם העוררת והערת אזהרה על שם הרוכשים.
     
  5. האב הנו עורך דין, והוא טיפל בהעברות הכספים אל המוכרת ומן הרוכשים, בנאמנות עבור בתו.
     
  6. העוררת ביקשה מהמשיב, פטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה, לפי סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין. המשיב דחה את הבקשה, בנימוק שהדירה התקבלה במתנה, ושהעוררת מכרה אותה לפני שתמה תקופת הצינון המנויה בסעיף 49ו.
גדר המחלוקת
 
בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית:
האם העוררת קיבלה לפחות 50% מהדירה במתנה, ולכן חייבת בתקופת צינון כדי לקבל פטור ממס שבח?
 
העוררים טוענים
  1. הסכום ששולם למוכרת הדירה על ידי אבי העוררת במעמד החתימה (400,000 ש"ח), אינו מהווה מתנה, שכן סכום זה מקורו במימוש נכס אגב גירושין, והוא הופקד אצל האב בנאמנות עבור בתו.
     
  2. יתרת התמורה ששולמה למוכרת (800,000 ש"ח), שולמה ב-17.9.2013, מתוך כספי התמורה שהעבירו הרוכשים לחיילת ממכירתה את הדירה שאך קנתה. יש לציין כי בעדויות העוררת ואביה לגבי קבלת כספי התמורה מהרוכשים, אין הלימה בתאריכים – העוררת העידה שהתשלום השני שולם ב-29.9.2013, בעוד שהאב העיד שהתשלום השני שולם ב-17.9.2013.
מנגד, טענות המשיב
  1. העוררת, חיילת ללא הון עצמי וללא מקורות הכנסה או אפשרות להעמיד ביטחונות, קיבלה את המימון לרכישת הדירה מאביה. יש לראות גם העמדת ערבות לשם קבלת משכנתא, כמתנה.
     
  2. ביום 4.9.2013 (לפני שהתקבל התשלום השני מאת הרוכשים), העוררת כבר שילמה את מלוא תמורה הדירה למוכרת. אחרת, לא הייתה זכאית לרשום אותה בטאבו. למעשה, האב שילם את יתרת התמורה למוכרת.
ההכרעה
  1. בנוגע לסך של 400,00 ש"ח אשר שולמו על ידי האב כתשלום ראשון למוכרת, לא הוצגו ראיות לכך שסכום זה הוחזק אצל האב כנאמן וכי העוררת היא הנהנית בנאמנות, ולכן נקבע כי סכום זה הנו מתנה שניתנה מהאב לבתו.
     
  2. בנוגע ליתרת התמורה למוכרת – 800,000 ש"ח, העוררת / החיילת לא הציגה ראיות לגבי מועד התשלום של סכום זה, אולם הוצגו ראיות, מהן ניתן ללמוד כי עד לסוף אוקטובר 2013, שילמו הרוכשים לעוררת סך של 900,000 ₪, סכום אשר מאפשר לה לשלם את יתרת התמורה למוכרת. מכאן אפשר להסיק, כי העוררת לא נזקקה למתנה נוספת מאביה כדי להשלים את רכישת הדירה. אם קיבלה מהאב סכום כלשהו, הרי שהייתה זו הלוואה לתקופה קצרה, שאינה מהווה מתנה.
     
  3. לא נדונה השאלה, האם העמדת ערבות לשם קבלת משכנתא עשויה להיחשב כמתנה, שכן בסופו של דבר, לא ניטלה כל משכנתא.
     
  4. לסיכום, נקבע כי רק 400,000 ש"ח מהווים מתנה. סכום זה נמוך מ-50% ממחיר הדירה, ולכן הדירה אינה נחשבת כדירה שנתקבלה במתנה, והעוררת אינה חייבת בתקופת צינון על מנת לקבל פטור ממס שבח במכירתה.
הערר התקבל. ניתן ביום 1.11.2016.
 
נפסק כי המשיב ישלם לעוררת הוצאות משפט בסך 10,000 ש"ח.
 
דעת המחברת

במקרה שלפנינו, ועדת הערר הכירה באפשרות שאב ישלם סכום מסוים עבור בתו כמימון ביניים ולא כמתנה, כאשר ניתן לראות בבירור שפרק הזמן שבו נזקקה הבת למימון הוא קצר.

כמו כן, במקרה זה, נדונה רק הסוגיה של קבלת דירה במתנה ושל הזכאות לפטור ממס שבח עבור דירת מגורים מזכה. אם התכוונה העוררת לרכוש את הדירה במחיר הזדמנותי ולמכור אותה בתוך זמן קצר, לפני שיהיה עליה לשלם את מלוא התמורה, מבלי ליטול כלל משכנתא מהבנק, הרי הרווח מהמכירה עשוי להיות חייב במס הכנסה, כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי.

אני מציעה להימנע ממקרים כאלה.

  הערות שוליים:
  1. ו"ע 45326-01-15 אריאל נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב    
 
המאמר נכתב ביום 5.2.2017
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017