מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

כלכלת נדל"ן בישראל - מקיפאון לצמיחה מהדורת ‏2005
 

תיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין


מאת: גב' דורית גבאי, רו"ח
                     
 
הסעיף בחוק נושא הדין לאחר התיקון עדכונים בספר כלכלת נדל"ן בישראל- מקיפאון לצמיחה הערות
 
(מקום בו לא פורט תאריך תחולה ספציפי תהא התחולה מיום 12/04/05)
סעיף 1 הגדרת איגוד 
מקרקעין
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
הסעיף ממעט איגוד מקרקעין אשר הזכויות בו רשומות למסחר בבורסה.
 
על איגוד כזה יחולו הוראות חלק ה3 לפקודת מס הכנסה.
פרק 8-עמ' 327 תחולת הסעיף:
01/01/03
 
במכירת ני"ע נסחרים בבורסה יחול הדין הקבוע בפרק ה לפקודת מס הכנסה- עד לתיקון 147 לפקודה  הדין היה קבוע בפרק ה3 לפקודה. במסגרת ועדת קפוטא מצא והחקיקה בעקבותיה הועלו שיעורי המס במכירת ני"ע ע"י יחיד ל-20% ללא חשיבות לשאלה האם נייר הערך נסחר או לא( למעט בעל עניין מהותי שבאשר אליו יחול שיעור מס של 25% .
באשר לחברות- כיום קיים שיעור מס דיפרנציאלי תוך הבחנה בסוג נייר הערך ( מס חברות או 25%) בסוף תקופת הפחתת שיעורי מס החברות יהא שיעור אחיד של 25%.
  הגדרת התקופה הקובעת התקופה הקובעת כפי שנקבעה במסגרת תיקון 50 לחוק,    כלומר 07/11/01 עד 31/12/03 אלא אם נקבעה תקופה אחרת בחוק זה.
במסגרת תיקון 55 לחוק הוארכו חלק מהוראות השעה (אופציות,  חילוף,  פינוי בינוי,  בניינים להשכרה וקומבינציה) עד ליום 31/12/06.
פרק 1
פרק 6- 286-288
פרק 7
פרק 14
 
 
סעיף 3 הקניות לנאמן אפוטרופוס וכו' במסגרת תיקון 50 נקבע בסעיף 7א לחוק, כי השבח במכירת זכות במקרקעין יחושב בהתאם להוראות חלק ה' לפקודה  וזאת במטרה להשוות את קביעת חבות המס במכירת מניות איגוד למכירת מניות של כל חברה אחרת. במסגרת התיקון הובהר, כי חישוב כאמור על בסיס ערך המניה יחול גם בהקניות הנמנות על סעיף 3 לחוק. פרק 1 עמ' 21  
סעיף 4א העברה אגב גירושין במסגרת תיקון 55 נקבע,  כי לשם הפעלת הוראות הסעיף אין צורף בקבלת גט ( פסק דין לגירושין) אלא די בפסק דין שניתן אגב הליכי הגירושין,  כדוגמת הסכם פירוק שיתוף.
 
הסעיף קובע,  כי בעת המכירה על ידי מי שהוקנתה לו הזכות אגב גירושין יחול עקרון רציפות המס והוא ייכנס ליום ושווי הרכישה של מי שממנו הוקנתה הזכות
 
פרק 1-עמ' 21-24  
 
 
 
 
 
 
 
 
לעניין קביעת יום ושווי הרכישה המדובר הוא בתיקון מבהיר.
סעיף 5

שינוי ייעוד

שינוי ייעוד של נכס מרכוש קבוע למלאי עסקי כאשר חלפו למעלה מארבע שנים ונתקבל באשר לנכס לאחר מכן אישור לבניין להשכרה תהא ההעברה פטורה ועלות המלאי העסקי תיקבע כיתרת שווי הרכישה של הזכות.
 
ביטול סעיף 5(ד) (1) לחוק אשר קבע כי שינוי ייעוד באותו עסק מרכוש קבוע למלאי עסקי אשר נעשה עד 18 חודשים לפני המכירה, יחול שיעור המס שהיה ערב שינוי הייעוד ובלבד שהאמור לא יחול על זכות ששונה ייעודה לפני 07/11/01 והוגשה הודעה לפקיד השומה לפני התאריך האמור.
 
פרק 1-עמ' 18-20 07/11/01
  חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים סעיף 5(ג)(4) לחוק מאפשר לאחר תיקון 55 חלוקת עזבונות של שני מורישים מבלי שהחלוקה הראשונה תהיה אירוע מס.
לסעיף שני תנאים מצטברים האחד,  כי מדובר בשני מורישים שהם בני זוג או הורה וילדו. והשני,  טרם הסתיימה חלוקת העזבונות.
 
הסעיף מאפשר מתן מענה לחלוקת שני עזבונות בני יורשים זהים ללא חיוב במס כפי שהיה עד  לתיקון.
פרק 1-עמ' 24-25  
סעיף 7א החלת הוראות חלק ה וחלק ה2 לפקודה על פעולה באיגוד מקרקעין קביעת יום ושווי הרכישה בפעולה באיגוד בהתאם להוראות חלק ה וחלק ה2 לפקודה.
 
נקבע במסגרת התיקון, כי רק לעניין שיעור המס והפטור ממס ימשיכו לחול הוראות חוק מיסוי מקרקעין.
פרק 8 תחולה מיום 07/11/01
סעיף 9

מס רכישה

הגדרת אזרח ישראלי- השוואת ההגדרה לצורכי מס רכישה לזו הקבועה בסעיף 16א לחוק ובסעיף 3א לפקודה.
 
מסלול דירה יחידה-קביעת שני מנגנונים לקבלת הטבת מס רכישה.
האחד,  רכישת דירה יחידה.
 
השני,  יחיד אשר לאחר תאריך 01/01/04
 רכש דירה ותוך שנתיים מכר דירה אחרת שהייתה לו (כלומר הדירה הנרכשת היא דירה חלופית), תחשב רכישת הדירה כדירה יחידה.
 אם רכישת הדירה הייתה מקבלן יש למנות שנים עשר חודשים מהמועד שבו הייתה אמורה הדירה להימסר לפי ההסכם ואם חל עיכוב שאינו בשליטת הרוכש, תמנה תקופת 12 החודשים ממועד מסירת החזקה בפועל.
פרק 2-עמ' 120-124 תחולה מיום 01/01/04
 
במסגרת תיקון 148 לפקודה נעשה תיקון עקיף לחוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 56),  במסגרתו נקבע כי יחיד אשר רכש דירת מגורים יחידה שיום רכישתה בין 01/07/04 ל- 31/12/06 עד סכום של  550,000 ש"ח תהא מדרגת המס הראשונה בשיעור של 0%.
סעיף16א הטלת מס שבח ומס מכירה באזור התאמת הגדרת המונח 'אזרח ישראלי' להגדרה הקבועה בסעיף 3א לפקודת מס הכנסה
 
הרחבת תחולת הוראות סעיף 16א גם על הרשאה במקרקעין המצויים באזור אשר ניתנה על ידי הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באזור וכן על הרשאה אשר ניתנה מכוח הרשאה כאמור .
 
הוראות חוק מיסוי מקרקעין יחולו על חבר בני אדם שאינו תושב ישראל אם אזרח ישראלי בעל שליטה בו במישרין או בעקיפין,  יראו את האזרח הישראלי רוכש או מוכר חלק יחסי מהזכות במקרקעין כיחס אחזקותיו לכלל הזכויות באיגוד.
יום הרכישה ייקבע כיום רכישת המניות באיגוד על-ידי האזרח הישראלי או יום רכישת המקרקעין על-ידי האיגוד לפי המאוחר.
פרק 1 עמ' 9  
סעיף 29א שווי רכישה של זכות במקרקעין לאחר איחוד וחלוקה ביטול הסעיף אשר הוסף במסגרת תיקון 50 לחוק קביעת שווי רכישה באיחוד וחלוקה אשר בעד סכום ההפרש שולם מס בעת הליך האיחוד והחלוקה .
כתחליף לסעיף יעשה שימוש במנגנון הקבוע בסעיף 32 לחוק.
 
בהתאם אף בוטל המנגנון אשר קבע את יום הרכישה באיחוד וחלוקה בסעיף 37(ח) לחוק.
 פרק 14-עמ' 594-600  
סעיף 29ב שווי רכישה בחילוף זכויות במקרקעין תיקון מבהיר אשר קובע כי הוראות הסעיף יחולו גם באשר לקרקע חקלאית נמכרת,  דירת מגורים נמכרת וזכות במקרקעין אשר נמכרה כאמור בסעיף 49יגלחוק לצורך רכישת זכות מגורים בבית אבות.
 
בהתאם תוקן סעיף 37(ט) לעניין קביעת יום הרכישה בחילוף.
פרק 14-עמ' 601-608 תחילה מיום 07/11/01
סעיף 31 שווי רכישה של מקרקעין שנתקבלו אגב פירוק קביעת שווי הרכישה  בעת מכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד שנתקבלה בידי הרוכש במסגרת פירוק איגוד שהוראות סעיף 71 לחוק חלות עליו, לשווי הרכישה שהיה נקבע אילו נמכרה בידי האיגוד.
שווי הרכישה יהיה השווי בו רכש המוכר את הזכות באיגוד או שווי רכישת הזכות על-ידי האיגוד לפי המאוחר בהתקיים שני תנאים מצטברים: האחד ערב פירוקו היה האיגוד איגוד מקרקעין והשני,  יום הרכישה של הזכות באיגוד היהלפני 12/04/05.

פרק 8

תחולת הסעיף : זכות במקרקעין אשר הוקנתה לבעל זכות באיגוד  בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק לאחר יום 12/04/05
סעיף 37

יום רכישה

ביטול ההתייחסות לפעולה באיגוד ולזכות באיגוד שכן על אלו חלות הוראות סעיף 7א לחוק במסגרתן יום הרכישה נקבע לפי הוראות הפקודה פרק 8 תחולה מיום 07/11/01
סעיף 39 הניכויים המותרים סעיף 39 בנוסחו ערב תיקון 55 היווה רשימה סגורה של הוצאות אשר מותרות בניכוי בעת חישוב השבח בעסקת מקרקעין.
 
בעקבות התיקון הופך סעיף 39 להיות רשימה פתוחה של הוצאות המותרות בניכוי,  בדומה לסעיף 17 לפקודת מס הכנסה,  בכפוף לרישת הסעיף לפיה ההוצאות יצאו ברכישת הזכות,  במכירתה ולא הותרו בניכוי מכוח הפקודה.
 
במסגרת רשימת ההוצאות הוספו הוצאות אשר יהיו מעת כניסתו של תיקון 55 לתוקף מותרות בניכוי מהשבח כדוגמת: שכ"ט שמאי ומודד מוסמך,  הוצאות ניהול הליכי השגה ערר וערעור והוצאות לפינוי פולש במקרקעין.
 
הוצאות מימון-תוקנו הוראות סעיף 39א לחוק בעקבות פסה"ד בעניין מ.ל השקעות כך שהוצאות הריבית הריאלית יותרו גם באשר לזכות במקרקעין שיום רכישתה לפני 07/11/01( היום הקובע לפי תיקון 50 לחוק).
 
ייחוס הוצאות:
מכר ללא תמורה והעברות אגב גירושין-ההוצאות שהוציא מי שממנו התקבלה הזכות.
 
חליפין - אם הזכות התקבלה בחליפין פטורים ממס אשר סעיפים 32 או 34 חלים עליהם,  יותרו ההוצאות שהוציא המוכר בקשר לזכות שהוחלפה ואם ניתנה תמורה יותרו ההוצאות כיחס שבין ששווי המקרקעין שקיבל בתמורה לבין התמורה כולה.
 
זכות חלופית-התרת הוצאות  בגין הזכות שנמכרה בעבר לפי כללי הניכוי הקבועים בסעיף 40 לחוק בשתי חלופות:
 
אם שווי הזכות החלופית המתואמת כשווי המכירה של הזכות הנמכרת ההוצאות יותרו כנגד השבח במכירת הזכות החלופית.
 
אם שווי הזכות החלופית המתואמת עלה על שווי המכירה של הזכות הנמכרת ההוצאות יותרו כנגד השבח במכירת חלק הזכות החלופית.
 
הניכויים המותרים שהם הוצאות בשל הזכות החלופית יותרו כנגד השבח במכירת חלק הזכות החלופית וכנגד השבח במכירת הזכות החלופית הנוספת,  כיחס שבין חלק הזכות החלופית והזכות החלופית הנוספת לכלל הזכות החלופית הנוספת.
פרק 1- עמ' 58 ישנם הסוברים שלא היה צורך בתיקון סעיף ההוצאות בחוק שכן לאור הלכת מ.ל השקעות( ע"א 4271/00),  לעניין הוצאות מימון, נפתחה הרשימה בסעיף39 לחוק. (ומשכך אין גם רלבנטיות לעניין סעיף התחולה של התיקון)
 
עמדת רשות המסים:
רשימת ההוצאות נפתחה רק במסגרת תיקון 55 והוראותיה יחולו בהתאם לסעיף התחולה מיום 12/04/05
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
תחולה לסעיף ייחוס ההוצאות ( סעיף 39  (12) לחוק) מיום
07/11/01
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
סעיף 47 סכום המס- הגדרות הגדרת יתרת שווי רכישה- לעניין זכות חלופית גם לאחר ניכוי הפחת בשל הזכות הנמכרת הפטורה ובשל יתרת הזכות הנמכרת כהגדרתן בסעיף 49יא לחוק. פרק 14 עמ' 501  
סעיף 48א

המס על השבח

תיקון 50 לחוק קבע, כי השבח הריאלי במכירת זכות במקרקעין שנרכשה לאחר היום הקובע יחויב במס בשיעור של 25%.
באשר לזכות במקרקעין שנרכשה לפני היום הקובע שיעור המס על השבח הריאלי יהא 50%.
 
במסגרת תיקון 55 לחוק נקבע באשר לזכות במקרקעין שנרכשה לפני 07/11/01 יחול שיעור המס השולי הקבוע בסעיף 121 לפקודה (בהתאם לחלוקה הלינארית של השבח) ובאשר לחבר בני אדם שיעור המס הקבוע בסעיף 126(א) לפקודה).
 
שיעורי מס היסטוריים-במסגרת תיקון 50 נקבע כי שיעורי המס המועדפים במכירת זכות במקרקעין אשר יום רכישתה לפני שנת 1961 יבוטלו בהדרגה.
יחד עם זאת לא יעלה שיעור המס על אלו שנקבעו בסעיף 48א לחוק.
 
פריסה- סעיף 48א(ה) לחוק מאפשר למוכר,  על פי בקשתו,  לפרוס את השבח לתקופה של עד ארבע שנות מס או לתקופת הבעלות בנכס,  לפי הקצרה ביניהן,  ולהתמסות עליו כאילו נבע השבח באותן שנים.
במסגרת תיקון 50 נקבעה הוראה בסעיף 48א(ב1) לחוק לפיה במכירת זכות שיום רכישתה לפני 07/11/01 יחויב השבח הריאלי עד יום התחילה בשיעור של 50%  ויתרת השבח הריאלי בשיעור מס של 25%.
במסגרת תיקון 55 נקבע תיקון מבהיר לפיו הפריסה תבוצע לאחר שהשבח פוצל לינארית לשבח ריאלי עד יום התחילה וליתרת שבח ריאלי.
באשר לנכס אשר נרכש לאחר יום 07/11/01 הפריסה תיעשה בהתחשב בשיעור המס על השבח,  בשיעור המס על ההכנסה החייבת לפי הוראות הפקודה ויתרת נקודות הזיכוי של הנישום.
פרק 1 עמ'51
עמ' 94-110
תיקונים 132-147 לפקודת מס הכנסה הפחיתו את שיעור המס  המוטל על חבר בני אדם. החל משנת המס 2010 שיעור מס השבח שיחול על חברה הוא 25% על כל השבח הריאלי .  כך יצא שמכירת נכס מקרקעין לאחר שנת 2010 אשר נרכש לפני היום הקובע על-ידי חבר בני אדם תחויב במס על השבח הריאלי בשיעור של 25% ללא פיצול לינארי.
על שבח ריאלי אשר נצמח בחברה לפני 07/11/01 יחולו שיעורי המס הבאים:
שנת 2007-29%
שנת 2008-27%
שנת 2009-26%.
 
באשר ליחיד, שיעור המס אשר יחולו באשר לשבח הריאלי אשר נצמח לאחר 07/11/01 יהא 20%
ובאשר לשבח הריאלי אשר נצמח לפני 07/11/01 יחולו מדרגות המס הקבועות בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
הסבר: יש לבצע תחילה פיצול לנארי של השבח הריאלי לשבח שנצמח עד ליום 07/11/01 ולשבח שנצמח לאחר מועד זה ורק לאחר מכן לבצע פריסה.
 
תחולת הסעיף מיום 07/11/01
 
סעיף49ב(1) פטור לדירת מגורים מזכה תיקון 55 לחוק קובע,  כי גם מכירה הפטורה לפי סעיף 49ז1 לחוק,  שענינו תשלומי איזון המשולמים במכירת רכוש משותף לאחד מהבעלים המשותפים,  לא תבוא במניין הפטורים אשר קיבל המוכר בארבע השנים שקדמו למכירה. פרק 12 עמ' 513-517  
סעיף 49ג חזקת דירת מגורים יחידה הארכת המועד בו יראו את הדירה הנרכשת כדירתו היחידה של המוכר,  לשם הזכאות לפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק,  ל-18 חודש. פרק 12 עמ' 517-520 המועד בסעיף הותאם למועד הקבוע בסעיף 9 לחוק לעניין הגדרת דירה יחידה לצורכי מס רכישה.
סעיף 49ו סייג לדירה שנתקבלה במתנה סעיף 49ו לחוק קובע תקופת צינון לדירה אשר נתקבלה במתנה,  עת מתבקש הפטור לפי פרק חמישי אחד.
 
תקופת הצינון למוכר אשר הוא הורה חד הורי במכירת דירה אשר נתקבלה במתנה מהוריו תהא שנה אחת.
פרק 12 עמ' 532-547  
 
 
 
 
 
 
 
הגדרת משפחה חד הורית- ( סעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות,  תשנ"ב-1992).
סעיף 49ז(א1) מכירת דירת מגורים כשהמחיר מושפע מהאפשרות לתוספת בניה סעיף49ז לחוק קובע תקרת פטור אשר תוענק במכירת דירת מגורים מזכה העומדת הדרישות פרק חמישי אחד לחוק,   אולם התמורה בגין המכירה הושפעה מקיומן של זכויות בניה נוספות.
 
עד לתיקון 55 הפרשנות לסעיף הייתה, כי שעה שמתבקש פטור לפי סעיף 49ב(1) לחוק[מסלול הארבע שנים] תינתן תקרת הפטור לכל אחד מהמוכרים,  להבדיל מבקשת פטור לפי סעיף 49ב(5) לחוק [דירת ירושה] במסגרתו תינתן תקרת הפטור פעם אחת בהתאם לכלל כי רואים את המוריש כמי שמוכר את הדירה.
 
תיקון 55 לחוק מחמיר את עמדת רשות המסים וקובע,  כי במכירת נכס על-ידי מספר בעלים יינתן חלק יחסי מתקרת הפטור כחלקו של המוכר בנכס.
פרק 12 עמ'  556-557  
לעמדת רשות המסים הסעיף הנו תיקון מבהיר והוא יחול רטרואקטיבית.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
סעיף49י אופציה במקרקעין תיקון הגדרת אופציה בסעיף ההגדרות,  כך שיראו אופציה פטורה בתנאי שתהא ניתנת להעברה( סחירה) ולמימוש.
 
הארכת התקופההקובעת עד לתאריך 31/12/06.
 

מס מכירה-

מאחר שמסלול הפטור  לאופציה העומדת בתנאי הסעיף,  לעניין חישוב מס מכירה,  מטיל על בעל הזכות במקרקעין מס על תמורה שלא התקבלה בידו,  נקבע בתיקון שמס מכירה יוטל רק על סך התמורות שקיבל,  בשל מכירת האופציה ובשל מימושה.
פרק 6 עמ' 286-288 תחולה מיום 07/11/01.
סעיף49יא פטור ממס בחילוף זכויות במקרקעין הגדרת מבנה עסקי:
יראו כמבנה עסקי גם מבנה שהושכר למדינה או לגוף שחלות עליו הוראות סעיף 9(2) לפקודה,  כדוגמת מוסד ציבורי,  ובלבד שהמבנה משמש אותם במישרין.
 
הארכת התקופה הקובעת עד ליום 31/12/06.
 
חילוף מבנה עסקי:
סעיף 49יא(ב) לחוק קובע פטור ממס על מכירת זכויות במקרקעין שהן מבנה עסקי,  בהתקיים התנאים הקבועים בו.
התיקון קובע,  כי זכות חלופית שהיא קרקע לבניית מבנה עסקי יחול הפטור ובלבד שנבנה עליה,  בתוך חמש שנים,  מבנה עסקי שעלויות הבניה שלו לא פחתו מ-70% משווי המכירה של המבנה העסקי הנמכר.
 
כמו כן,  הפטור יישלל כאשר הזכות החלופית נרכשה מקרוב כהגדרתו בסעיף 19(4) לחוק או שהיא שינוי ייעוד.
 
שלילת פטורים:
סעיף 49טז לחוק קבע ערב התיקון,  כי בעת מכירת הזכות החלופית לא יהא זכאי המוכר לקבל פטור כלשהו.
תיקון 55 קבע,  כי המוכר יהא רשאי לקבל פטור ממס אם המכירה היא מכירה למדינה,  מכירה לרשויות מקומיות,  מכירה למוסדות לאומיים,  מכירה למוסד ציבורי,  חלוקת מקרקעין בין בעלים משותפים,  העברה מנאמן לנהנה, הפקעה או חלוקה בשל צו רשות מוסמכת.
 
באשר לדירת מגורים,  נקבע בסעיף 49טז1,  כי שיחלוף של דירת מגורים בדירת מגורים או בשחלוף זכות במקרקעין בזכות בבית אבות אינה מהווה מכירה בארבע שנים לצורך קבלת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה לפי סעיף 49ב(1) לחוק.
 
פטור חלקי ממס רכישה:
מס רכישה בשיעור של 50% ממס הרכישה החל על המכירה גם באשר לקרקע חקלאית וזכות למגורים בבית אבות.
 
תחולת הפרק:
תיקון 55 לחוק קובע,  כי די שמכירת הזכות במקרקעין,  באחת מחלופות הפרק,  נעשתה בתקופה הקובעת ואין זה משנה אם הזכות החלופית נרכשה בתקופה הקובעת.
 
פרק 6 עמ' 601-608 תחולה מיום
07/11/01
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
יש לשים לב,  כי במכירת דירת המגורים שנתקבלה במסגרת החילוף לא יוכל המוכר לבקש פטור ממס  לפי פרק חמישי אחד.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
סעיף49יט פינוי בינוי הוראת שעה הארכת התקופה הקובעת:
עד ליום 31/12/06.
 
הגדרת  'יחידת מגורים':
במסגרת תיקון 55 קבע המחוקק תקופה של שנתיים רצופות לפחות בהן על הדירה לשמש את המחזיק בה למגורים.
התיקון נעשה על מנת למנוע שימוש לרעה בהטבות המס הקבועות בפרק חמישי 4 , על-ידי פולשים שיפלשו למתחם בסמוך להכרזת המתחם כמתחם פינוי בינוי.
 
הגדרת 'יחידה אחרת':
הוספת התקופה המינימאלית של שנתיים החזקה בנכס בדומה ליחידת מגורים.
 
הגדרת תא משפחתי:
הוספת הגדרת תא משפחתי בדומה לזו הקבועה בפרק חמישי 1, לעניין הפטור במכירת דירת מגורים מזכה.
 
דיירות מוגנת:
יראו מכירה ליזם של זכות ביחידת מגורים מוגנת, שחוק הגנת הדייר חל עליה, כמכירת זכות במקרקעין והוראות החוק יחולו עליה.
המטרה הינה להחיל את המגבלות בפרק חמישי 4 גם על זכות שכירות מוגנת.
 
יום המכירה:
הטבות המס של דחיית יום המכירה ושל מתן הפטור ממס יינתנו רק אם נמכרו כל הזכויות שיש למוכר במתחם.
 
פטור ממסים:
הפטור ממס יינתן באם המוכר מכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת שתמורתה קיבל זכות ביחידת מגורים חלופית ותמורה כספית אחרת.
 
תקרת השווי לפטור לא תכלול בשווי יחידת המגורים הנמכרת או שווי יחידת המגורים החלופית  את שוויין של זכויות הבניה הנוספות.
 
אם עלה שוויה של הזכות ביחידת המגורים החלופית על תקרת השווי יראו את הפרש השווי זכות נמכרת נוספת חייבת.
זכות הנמכרת בגובה תקרת השווי תהא פטורה ממס והזכות בגובה הפרש השווי תהא חייבת במס.
 
יום ושווי רכישה של יחידת המגורים החלופית והזכות הנוספת:
תיקון 55 לחוק מבהיר את עקרון רציפות המס גם בסוגית פינוי בינוי.
 
יחידת מגורים חלופית שהתקבלה בידי המוכר בפטור במס לפי סעיף 49כב(א)(1) לחוק, ייקבעו לה כיום ושווי רכישה את היום והשווי של יחידת המגורים הנמכרת.
 
שווי הרכישה של הזכות הנמכרת החייבת (הסכום העולה על תקרת השווי) יהא חלק יחסי שבין הפרש השווי לבין שווי יחידת המגורים החלופית
יום הרכישה של הזכות הנמכרת החייבת הוא יום הרכישה שהיה נקבע במכירת יחידת המגורים הנמכרת.
 
ייקבעו שני ימי רכישה ושני ושווי רכישה של יחידת מגורים חלופית שהתקבלה על-ידי המוכר במכירה כאמור בסעיף 49כב(א)(2) לחוק (הפרש שווי),האחד שווי הרכישה של הזכות החלופית הבסיסית שהוא שווי במכירת יחידת המגורים הנמכרת בניכוי שווי הזכות הנמכרת החייבת ובהתאם לכך יום הרכישה של הזכות החלופית הבסיסית. השני, שווי הזכות החלופית הנוספת הוא השווי שנקבע לה לפי הוראות החוק ובהתאם גם יום הרכישה.
 
שווי הרכישה של יחידת המגורים החלופית שהתקבלה על ידי מוכר של זכות ביחידת המגורים הנמכרת, שאינה זכות במקרקעין אשר לא שולם בעד רכישתה יהא אפס. ויום הרכישה יהא יום המכירה.
 
מתחם פינוי בינוי:
תיקון 55 לחוק קבע כי די ב- 24 יחידות לשם הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי על-ידי הועדה.
 
פרק 9 עמ' 426-431 תחולה מיום
07/11/01
סעיף 67 פטור באיחוד וחלוקה תיקון 55 לחוק מבטל את התנאי הקבוע בסעיף לפיו על החלוקה להיעשות בהתאם לחלקיהם של הבעלים המשותפים בזכות,  שכן אם לא נעשתה כך הרי יש לראות בכך כתשלום של 'סכום הפרש'.
 
במסגרת התיקון אף תוקנה הגדרת המונח 'איחוד מקרקעין',  כך שתתאפשר קבלת פטור מכוח הסעיף גם אם לא הושלמו כל ההליכים לפי חוק התכנון והבניה.
פרק 14 עמ' 594-599  
סעיף 70 פטור מותנה למכירות מסוימות לאיגודים סעיף 70 לחוק עוסק בהעברת זכויות במקרקעין ללא תמורה לאיגוד, על ידי בעלי הזכויות בו.
 
במסגרת תיקון 50 לחוק הושווה דינן של מכירת מניות באיגוד מקרקעין למניות של חברה רגילה.
 
תיקון 55 לחוק קובע מנגנון דומה לזה הקבוע בסעיף 104א לפקודת מס הכנסה,  לפיו העברת הזכויות תהא פטורה באם העברת הזכויות במקרקעין לאיגוד נעשתה כנגד הקצאת מניות בלבד באותו איגוד.
על שווי המניות המוקצות ביחס לכלל הזכויות באיגוד להיות שוות ערך לשווים של המקרקעין ביחס לכלל נכסי האיגוד.
 
בנוסף,  התיקון ביטל את הדרישה כי על הזכויות במקרקעין להירשם על- שם האיגוד תוך שישה חודשים או אם הייתה מניעה לרישום כזה תוך שישה חודשים מיום שהוסרה המניעה.
פרק 15 עמ' 610-616 תחולת הסעיף:
זכות במקרקעין שהוקנתה לאיגוד בפטור ממס לפי סעיף 70 לחוק, לאחר יום 12/04/05.
סעיף 71 העברת זכות במקרקעין אגב פירוק סעיף71(א) לחוק קובע,  כי מכירת זכות במקרקעין של איגוד מתפרק והקניית זכות באיגוד מתפרק תהיה פטורה ממס,  בהתקיים התנאים הקבועים בו.
 
תיקון 55 לחוק ביטל את הדרישה לפיה על הזכויות במקרקעין שנמכרו על-ידי האיגוד המתפרק לבעלי הזכויות בו,  להירשם על שם בעליהן תוך שישה חודשים מיום המכירה או אם הייתה מניעה לרישום כזה תוך שישה חודשים מיום שהוסרה המניעה.
 
לרשימת התנאים המפורטת הוספו שני תנאים חדשים:
 
האחד: הוראות הסעיף לא יחולו אם בתקופה של ארבע שנים שקדמה לפירוק האיגוד,  הייתה בו הקצאת מניות לבעלי הזכויות באיגוד או הקצאת מניות לבעלי זכויות חדשים,  באופן ששינה בשיעור של 10% או יותר את חלקם של בעלי הזכויות הקיימים (הקצאה מטיבה),  וזאת במטרה למנוע תכנון מס,  שכן הקצאה מועטה מהגדרת פעולה באיגוד בסעיף 1 לחוק.
 
השני: הסעיף לא יחול אם הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד נרכשו בתקופה של עד ארבע שנים שסיומה ביום שבו הוחל בפירוק האיגוד.
המטרה בתנאי זה הייתה למנוע תכנון מס לפיו חברה שיש בה מזומנים רוכשת בהם קרקע במקום לחלק דיבידנד ואז בעלי הזכויות באיגוד מפרקים אותו בהתאם להוראות הסעיף בפטור ממס.
 
 
פרק 15 עמ' 616-618   תחולת הסעיף:
מקרקעין שהועברו בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק לאחר יום 12/04/05
 
ובאשר להקצאה מטיבה שנעשתה לאחר 12/04/05 
סעיף 71א רווח נוסף בפירוק תיקון 55 לחוק  הוסיף את הוראות סעיף 71א שעניינן חיוב במס של הרווחים הקיימים באיגוד מקרקעין מתפרק.
 
הסעיף קובע,  כי בהעברה בפטור לפי סעיף 71 לחוק של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין יחויב מקבל הזכות במס על הרווח הנוסף.
 
הרווח הנוסףמוגדר כהפרש שבין שווי רכישה מתואמת של הזכות במקרקעין או הזכות האיגוד מקרקעין,  כפי שהייתה במועד שבו הוחל בפירוקו של האיגוד,  כשהיא מתואמת ליום המכירה,  לבין המחיר המקורי של המניות כשהוא מתואם ליום המכירה.
 
מועד החיוב במס:
אחת משתי חלופות:
הודעה למנהל במועד הפירוק על רצונו של מקבל הזכות להתחייב במס.

או

במועד מכירת הזכות אשר נתקבלה לידיו אגב הפירוק נוסף על מס השבח שיחול בגין מכירת הזכות עצמה.
 
 
שיעור המס:
יראו את הרווח הנוסף כדיבידנד או כרווחים ראויים לחלוקה כהגדרתם בסעיף 94ב לפקודת מס הכנסה.
 
קיזוז הפסדים:
אם למוכר נוצר הפסד במכירת הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד יהא רשאי לקזז הפסדים לפי הוראות הפקודה גם מול הרווח הנוסף.
 
אם הרווח הנוסף הוא סכום שלילי יהא רשאי המוכר לתבוע אותו כהוצאה מהשבח בו התחייב או כהפסד במסגרת פקודת מס הכנסה.
 
שלילת פטורים:
לא יחולו באשר לרווח הנוסף פטורים או דחיית מס למעט לפי סעיפים:
60, 61, 64, 65, 67, 69, 70ו-71 לחוק.
 
באם יהא זכאי המוכר לפטור לפי אחד הסעיפים המנויים יחויב על הרווח הנוסף מי שקיבל את הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד מהמוכר בעת שימכור אותה.
פרק 15עמ' 616-618 תחולת הסעיף:
זכות במקרקעין שהוקנתה לבעל הזכות באיגוד לפי סעיף 71 לחוק לאחר יום 12/04/05.
 
ואולם הוראות הסעיף לא יחולו אם האיגוד המתפרק רכש את הזכויות במקרקעין או הזכויות באיגוד מקרקעין שהיו לו לפני 01/01/1998.
 
יש לשים לב, כי תיקונים 132 ו- 147 לפקודה  השוו את שיעורי המס בין רווחים ראויים לחלוקה  ודיבידנד.
סעיף 72א שלילת פטור לדירה בבנין להשכרה סעיף 72א לחוק שולל פטור ממס או דחיית מס לדירה בבניין להשכרה.
 
תיקון 55 לחוק קובע,  כי שלילת הפטור או דחיית המס לא יחולו בחילוף זכויות מקרקעין בבניין להשכרה לפי הוראות 53ג1 לחוק לעידוד השקעות הון.
 
סעיף 53ג1 לחוק עידוד השקעות הון קובע, כי מכירת בניין להשכרה או בניין חדש להשכרה תהא פטורה ממס שבח וממס מכירה בהתקיים כל התנאים הבאים:
  • המוכר מכר את כל זכויותיו בבנין הנמכר.
  • המוכר רכש בתוך שנים עשר חודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים לאחר המכירה לחילוף הבניין הנמכר (הבניין החלופי) מקרקעין מבין החלופות המנויות בסעיף.
  • השווי המתואם של הבניין החלופי לא פחת משווי המכירה של הבניין הנמכר.
  • כל הדירות להשכרה בבנין החלופי ששוויין עד גובה המכירה של הדירות להשכרה בבנין הנמכר הושכרו לתקופה של חמש שנים לפחות.
  • מכירת הבניין נעשתה לאחר תום תקופת ההשכרה.
  • מכירת הבניין המכר אינה לקרוב ורכישת הבניין החלופי אינה מקרוב והן אינן שינוי ייעוד.
 
מטרתו של התיקון בחוק עידוד השקעות הון הינו עידוד השכרת דירות.
 
מנגנון הפטור ממס הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין חל, בשינויים המחויבים, גם באשר לחילוף בבניין להשכרה.
 
במסגרת התיקון נקבע, כי במכירת הבניין החלופי, כולו או חלקו, יחולו חלופות המיסוי ושיעורי המס מכוח הוראות חוק עידוד השקעות הון( ראה סעיף 53ג1 לחוק עידוד השקעות הון).
 
פרק 14 עמ' 601-608 סעיף 53ג1 לחוק לעידוד השקעות הון בתוקף מיום 01/01/04
סעיף 72ג-72ה

מס מכירה

הגדרת מכירת מקרקעין:
מכירת מקרקעין או מכירת זכות באיגוד מקרקעין שיש לו זכויות במקרקעין שיום רכישתם לפני 07/11/01
 
הגדרת שווי המכירה:
כיוון שבתיקון 50 לחוק בוטל סעיף 14 אשר קבע חיוב במס בגין החלק היחסי תבוצע הפניה לסעיף 9(ב) לחוק לשם קביעת החלק היחסי.
באיגוד מקרקעין שיש בו זכויות במקרקעין שיום רכישתם לפני 07/11/01 וזכויות במקרקעין שיום רכישתם לאחר 07/11/01,    שווי המכירה לצורכי מס מכירה יהא רק שווי הנכסים שנרכשו לפני 07/11/01.
 
הטלת מס מכירה:
סעיף 72ד(א) לחוק בשילוב עם הגדרת 'מכירת מקרקעין' דורש לשם חיוב במס מכירה,  כי יום רכישת המניות ויום רכישת המקרקעין יהא לפני 07/11/01.
 
פטור במכירת דירת מגורים מזכה:
אם מצא המנהל שהתמורה המשתלמת בעד דירת המגורים הושפעה מזכויות לבניה נוספת,  יהא פטור ממס מכירה הסכום שהיה פטור ממס שבח בשל הזכויות לבניה נוספת.
 
 
פרק 1 עמ' 108-110
וגם פרק 8 עמ' 323-383
 
סעיף 75 הצהרות על-ידי האיגוד או על-ידי בעלי הזכויות בו הוספת חובת דיווח על הקצאה באיגוד מקרקעין תוך 30 יום מיום ההקצאה,  גם אם עסקינן בהקצאה פטורה. פרק 8 עמ' 323-383 תחולת הסעיף הנה רטרואקטיבית,  באשר להקצאות שנעשו לאחר 07/11/01.
חובת הדיווח באשר להקצאות שנעשו בין 07/11/01 עד 12/04/05 תוך 60 יום מיום 12/04/05.
סעיף 81 הודעה על חיוב במס באיגוד הסעיף קובע את סמכות המנהל לדרוש הצהרה על פעולה באיגוד.
 
תיקון 55 לחוק מאפשר למנהל לדרוש הצהרה גם לגבי הקצאת מניות אם מצא שיש לראות בהקצאה פעולה באיגוד,  למשל בהקצאה שבה ניתנה תמורה לבעלי המניות,  במישרין או בעקיפין.
פרק 8 עמ' 323-383
 
וגם פרק 5 עמ' 229-234
 
סעיף 85א תיקון שומה בשינוי מבנה הוראות פרק ה2 לפקודת מס הכנסה שעניינן שינויי מבנה מאפשרות החלתן גם על נכסי מקרקעין (כדוגמת העברת נכסים כנגד מניות- סעיף 104א לפקודה).
 
במטרה לאפשר את מתן הפטור הקבוע בחלק ה2 לפקודה,  שהתנאים לא מתקיימים לאחר שחלף מועד ההתיישנות,  הוסף לחוק סעיף 85א אשר מאפשר פתיחת שומה גם לאחר ארבע שנים אם נתקיימו הנסיבות לפטור ממס לפי חלק ה2 לפקודה.
 
 
 
 
 
 
 
 
פרק 5 עמ' 241-245
 
וגם פרק 15
תחולת הסעיף 07/11/01.
 
 
כפרקטיקה נוהגים משרדי מיסוי מקרקעין להוציא שומה חייבת ולהקפיאה עד התקיים התנאים לפטור ורק לאחר מכן לתקן השומה בהתקיים תנאי הפטור.
באם לא נוצר שבח לחיוב וכל מהות ההקפאה הנה חוב מס רכישה הרי שניתן להוציא שומה בהתאם לתנאי חלק ה2 לפקודה ובמידת הצורך לתקנה,  באם לא מתקיימים תנאי הפטור,  מכוח תקנה 28 לתקנות מס רכישה,  ללא מגבלת זמן.
סעיף 94ד(א)

זקיפת תשלומים

זקיפת תשלומים כנגד חוב מס של הנישום גם כנגד הפרשי הצמדה וחוב מס מכירה. פרק 5 עמ' 249-253  
סעיף 109א ייצוג נישום בידי רואה חשבון הוספת סמכות ייצוג לרואה חשבון ויועץ מס מול מנהל מיסוי מקרקעין בהליכי השגה בהם: המכירה אינה פטורה ממס והנישום חייב בהגשת דו"ח שנתי לפקיד השומה.
 
הטיפול הוגבל לעניין חישוב המס בלבד.
פרק 5 עמ' 254-255 הסעיפים הוספו במסגרת תיקונים 53 ו- 54  לחוק.
סעיף 115(א) ביצוע ותקנות- קביעת אגרות תיקון 55 לחוק הרחיב את סמכות שר האוצר באשר לחקיקת משנה וקובע,  כי שר האוצר רשאי באישור ועדת הכספים לקבוע אגרות ותשלומים אחרים שיש לשלמם בעד פעולות ושירותים שנותן המנהל לצורך ביצוע החוק.
 
המדובר בשירותים כדוגמת קבלת מידע בר גילוי,  צילום מסמכים,  בקשות להחלטות מקדמיות (רולינג)
פרק 5 עמ' 248