מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

לבן הזוג יש דירה נוספת?
כיצד יחושב מס הרכישה?

מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
מבוא
בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה ברייר ואח' נ' מיסוי מקרקעין חדרה (1), נקבע כי, חישוב מס הרכישה לגבי זוג, שיש בבעלות אחד מהם, דירת מגורים יהיה שווי הרכישה לפי השווי הכולל של הדירה וחישוב המס יעשה בהתאם לסיווג הדירה כ"דירת מגורים יחידה" או כדירה נוספת. התוצאה תוכפל בחלק היחסי של כל רוכש לפי מספר הדירות שברשותו.
 
העובדות
  1. ביום 8.5.12 רכשו העוררים, בני זוג, דירת מגורים בסך של שלושה מיליון ₪. 
  2. קודם לנשואים רכש הבעל במימון הוריו, דירת מגורים שנרשמה על שמו.
  3. בשומתם העצמית הניחו העוררים כי כל אחד מבני הזוג רכש מחצית מהדירה בגובה של מיליון וחצי ₪ בלבד.
  4. בהתאם חושב מס הרכישה של הבעל לפי שיעורי מס ברכישת דירה שנייה כך שגובה המס הנו 79,468 ₪.
  5. עבור האישה הניחו העוררים כי הנה זכאית להטבות המס הניתנות לרוכש "דירה יחידה" ואז גובה המס הנו 2,738 ₪. סך הכל מס רכישה לתשלום בגין הדירה הנרכשת הוא 82,206 ש"ח.
  6. שומת המנהל לפי מיטב השפיטה קבעה כי על העוררים לשלם מס רכישה בגובה של  122,205 ₪, לפי החישוב שלהלן:
שלב א: חושב מס הרכישה על מלוא סכום התמורה כאשר מדובר על "דירה יחידה" של הרוכש והועמד על סך של 79,942 ₪, והואיל ורק האישה יכולה ליהנות מההטבות הניתנות לרכישת דירה יחידה ומאחר ולכל אחד מבני הזוג מחצית מהזכויות בדירה חולק סכום המס לשניים והאישה חויבה במס בסך של 37,471 ₪.
 
שלב ב: חישוב מס רכישה בהנחה שהדירה הנה "דירה נוספת" של הרוכש ואינה נהנית מההטבות לרכישת דירה יחידה, כאשר על פי חישוב זה המס על רכישת דירה הנו 169,468 ₪, והואיל ושוב חולק הסכום לשניים גובה המס של הבעל ברכישה הנו 84,734 ₪.
הערר הנו על החלטת המנהל לדחות את ההשגה שהגישו העוררים.

גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשלוש שאלות משפטיות:
  2. כיצד יש לחשב את מס הרכישה לזוג שיש בבעלות אחד מהם דירת מגורים נוספת?
  3. האם ראוי בנסיבות המתוארות לסטות מההלכות הקודמות של בית המשפט העליון?
  4. כיצד תינתן הטבת המס ברכישת דירת מגורים לבן זוג שאינו בעל דירת מגורים,  אולם בן זוגו רכש דירת מגורים קודם לנישואין? 
העוררים טוענים
  1. דרך החישוב בה נקט המשיב נוגדת לתכלית סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (2), לפיו המס יוטל על שווי הרכישה המעשי ששילם הרוכש, אשר הנו מיליון וחצי ₪.
מנגד טענות המשיב
  1. יש לפרש מקרה דנן על פי פרשנות התואמת את פסיקת בתי המשפט עד כה ואת תוכן הכלכלי האמתי של העסקה. העסקה הנה לרכישת נכס אחד בשווי של שלושה מיליון ₪ ולא רכישת נכסים נפרדים.
  2. חישוב על פי דרכם של העוררים יביא לכך שבני זוג בעלי נכס נוסף שנרכש לפני הנישואין על ידי אחד מהם יישאו בנטל מס נמוך מאשר בני זוג ללא כל נכס נוסף והדבר למעשה מנוגד לתכלית החוק.
ההכרעה
  1. בהקשר של השאלה הראשונה נקודת המוצא של חוק מיסוי מקרקעין הנה כי מס הרכישה ישולם על רכישתה של כל זכות תוך קביעת השיעור שישולם מסכום התמורה, וככל שסכום הרכישה גדול כך עולה שיעור המס המוטל על הרוכש.
תכליתה של ההוראה המאפשרת מס מופחת למי שרוכש דירה יחידה הנה תכלית סוציאלית – להקל על מי שמבקש לרכוש דירה למגוריו שלו ושל בני משפחתו.
לעומת זאת, בהלכת פלם (3) הבהיר בית המשפט, בדעת רוב, כי מקום שבו אחד מבני הזוג רכש דירת מגורים קודם לנישואין, אין בכך כדי לפגוע בזכותו של בן הזוג האחר ליהנות ממס רכישה מופחת לרוכש דירה יחידה.
ההטבה הנ"ל יצרה מצב חדש ולפיה למרות שרואים את בני הזוג כרוכש אחד, יחול על כל אחד מהם משטר מס אחר.
 
  1. בהקשר של השאלה השנייה תקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה קובעת הוראה מיוחדת לגבי דרך חישוב המס במכירת חלק מדירה.
תקנה זו עמדה במוקד הדיון בעניין לויט (4), הערעור דן על החלטת המשיב לחשב את המס על רכישת הדירה המלאה ולאחר מכן לחלק את המס לשניים.

המערערת התנגדה לגישה זו אולם טענותיה נדחו.

תוקפה של תקנה 2(2)(ב) נבחנה בפסיקה מספר פעמים ונקבע כי התקנה תקפה. משקבע כך בית המשפט העליון לא ניתן לסטות מהלכה זו.
 
  1. בהקשר של השאלה השלישית שווי העסקה כלשון סעיף 9 לחוק – הנו שווי הדירה כולה, וברכישה על ידי בני זוג, שהרי שווי המכירה אינו שווי מחצית הדירה אלא שווי הדירה כולה אותה רכשו בני הזוג כרוכש אחד.
חישובי המשיב למס החל על העורר תואמים את נקודת המוצא האמורה.
הדרך הנכונה ביותר שתעניק הטבה לעוררת שאינה בעלת דירה נוספת הנה הדרך המוצעת על ידי המשיב, חישוב המס על כל הדירה כאילו הייתה דירה יחידה וחלוקת המס לשניים
 

לסיכום,

לדעתי, יש להגדיר את "התא המשפחתי החדש" ולבחון אותו מיום נישואיו, ומה שיש למי מבני הזוג קודם ליום הנישואין אינו נספר.
בית המשפט אישור את השומה הנכונה שערך המשיב.
לא היה צורך להגיע עם מקרה שכזה לוועדת ערר.
 


הערות שוליים:
  1. ו"ע 21390-08-12 ברייר ואח' נ' מיסוי מקרקעין חדרה.
  2. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963.
  3. ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' פלם.
  4. ע"א 420/77 לויט נ' מנהל מס שבח מקרקעין.                                                                                                                               
  
המאמר נכתב ביום 8.10.2013
©
כל הזכויות שמורות לדורית גבאי, רו"ח