מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

למה צריך תכנון מס - לצרכי חוק מיסוי מקרקעין?

 
כבוד השופט שמגר:

"…חובתם של מומחים בענייני מס לתכנן עסקאות משפטיות…"

תכנון המס זו זכות לנישום.
תכנון המס נועד לחסוך במס, להקל בסכום, לעזור בפרוצדורה וכל זאת תחת אמת אשר ניכרת בעשייה ובהתנהלות הממשית מצד אחד, ובכתובים (לא חובה) – במערכת החוזים, מצד שני.
השופט שמגר בפסק דין חזון המפורסם רשם"עצם העובדה כי צדדים בחרו במבנה משפטי דל מיסים אינה מצביעה כי המבנה "מלאכותי" או "בדוי". זכותם ואף חובתם של מומחים בענייני מיסים לתכנן עסקאות משפטיות כך שלא תהיינה עתירות מס

אדם רשאי לנצל לטובתו כל הוראה שבדין, הפוטרת ממס או מקילה בו, שהרי לשם כך היא נוצרה; והוא, כמובן, כל עוד אינו מנסה לעוות במעשיו את כוונת המחוקק או לעשות מעשה כלשהו שלא כדין כדי להיכנס לתחומי פטור או הקלה, שלא נועדו לו."
איך אני עושה את זה?
התפקיד של מומחה מס הוא ראשית לאסוף את הנתונים ולהבין מהי השאיפה של האדם. האדם יכול להיות בעל עסק או חברה, בעל נכס מקרקעין שרכש אותו, ירש וכן הלאה.

הנתונים וחקירתם היסודית והקפדנית צריכה להיעשות בעין בוחנת ובהבנה של הממשקים של הנתונים, ואיך הם יחד משתלבים, אינם מתאימים ואולי חסרים.
אדם מגיע עם אוסף ניירות ומחשבות, כאלה ואחרות, משולבות ברעיונות מגובשים לבצע עסקה. החוכמה היא: לקחת את הכל יחד ולגבש תוכנית. התוכנית צריכה להיות כלכלית, אמיתית ומתאימה לאדם.

רעיון ותוכנית שהתאימה למשפחה פלונית, אינו בהכרח מתאים למשפחה אלמונית – גם אם מדובר באותה אדמה, אותה שכונה, יש להם אותו כיוון רוח ואויר פרדסים.

לכן, כל תכנון מס למשפחה הוא יצירת מופת בפני עצמה.
היצירה הזו כה מיוחדת, שכאשר היא מאושרת ויוצאים לדרך, כל השותפים ליצירתה קורנים מאושר ומשתפים פעולה להצלחתה.

בסופו של דבר, גם מכירה של מגרש שירשה משפחה בשווי של חמישה מליון ש"ח, עסקה פשוטה ככל שתהיה, עבורה היא אירוע חריג ותשומת הלב צריכה להיות בהתאם. עבור היועצים זו עוד עסקה מיני רבים. עבור המשפחה – זו העסקה של חייה.
ההבדל בין תכנון מס אחד למשנהו נוצר לאור מרכיבים רבים המשפיעים על תכנון המס. אציין כמה מהם:

למשל, תכנון מס במימוש קרקע לבניית 16 יחידות דיור. אנו נמצאים בתום תקופה של מתן הנחות מס למי שמוכר קרקע שניתן לבנות עליה 8 יחידות ומעלה. הפיתוי הוא גדול משום שהטבות המס הגלומות בה מניבות תזרים גדול יותר של כסף שנשאר בתום התהליך אצל בעלי הקרקע. משיעור מס של 48% על חלק מהרווח שנוצר במימוש מהקרקע, המס יורד ל- 20-25%, טרם הוכרע סופית שיעור המס, אבל לצורך הדין זה לא הנושא.
חובת הזהירות הנדרשת ממתכנן המס היא עצומה.
למה?

יש כאן נתונים בסיסיים של הקרקע: נתוני רכישה, חוזים, הסכמים מהעבר, שטרי מכר, פטירות של המורישים, צוואות – קיימות או לא, השבחות ותשלומים אשר הוצאו על הקרקע הזו מאז נרכשה, תשלומי מס רכוש לפי חוק מס רכוש, פיצול החלקה, החלפות שלה עם המינהל, הסדרים, תשלומי היטל השבחה צפויים, קיומה של שומת מס עיזבון או היעדרותה, הערכת שווי הקרקע ליום פטירה וכן הלאה. מספר היורשים, אחד או יותר, טענות להלכת שתוף ובדיקה שלהם לעניין המס החל ועוד.

האירוע מיוחד תמיד עבור האדם הקשור אליו.

גודל האחריות והרצון להישאר עם כמה שיותר, וזה נכון, עוד יותר, כאשר קיימת נחיצות גדולה לעזור לילדים, או סגירת חוב בסדר גודל מיוחד.
תכנון העסקה ייקח בחשבון עד כמה זקוק האדם לכסף מיידי או שמא יכול לחכות למימוש שיעשו בתוך מעל 30 חודש, אם ניקח מקדמי ביטחון ומועדי הוצאת היתרים וכן הלאה.

אופי העסקה וניתוחה לצורכי מס תלוי גם במה שעשה האדם עד כה בנושא עסקאות במקרקעין והתנהלותו עד כה, גם ביחס לנכס הנמכר – סיווגו כהשקעה פרטית או עסקית ומה בדיוק עשה בקשר לקרקע מאז הפך לבעליה.

בעצם תוכנית הבדיקה היא יצירה הקשורה קשר הדוק לקשת הידיעות של המומחה – מתכנן המס, יכולתו לנתח בדייקנות את הנתונים ולקבל תמיכה שלהם במסמכים וכן הלאה.

תכנון המס אינו בהכרח פרי הוראת חוק קיימת או פרי היעדרותה של הוראה שמכאן ניתן להבין שניתן לבצע עסקה לפלונית.
עבודת עורך הדין – בהקשר זה היא עבודה משפטית. עבודתו המשפטית חיונית בכל עסקה ואין לבצע עסקת מקרקעין בלא להיעזר בשרותיו של עורך דין. עורך הדין הוא אחד מצוות בן שניים לשלושה אנשים בדרך כלל. הצוות מורכב מעו"ד, מומחה מס ושמאי – כאשר זה נחוץ. אגב, מומחה מס יכול להיות עו"ד, רואה חשבון, יועץ מס או אדם – בוגר מערכת המס בעל ידע עצום.

קיומו של התואר – אינו מעיד על מומחיותו של אדם.
כל אחד בצוות עורך את הבדיקות שלו, ואחד מרכז אותם.

ניתוח מקצועי יכלול הוראות חוק, פסיקה והנחיות של רשות המסים – המון יצירה ושיקול דעת כולל למקרה הזה.
הבדיקות הופכות לנייר עמדה אשר מכיל את כל הרכיבים – המשפטיים, השמאיים, התכנוניים והכלכליים, והיצירה הינה תכנון מס.

התוכנית כוללת את החלקים הבאים:

השאיפה
העובדות
שאלות המס המצריכות דיון מקצועי
סוגיות משפטיות – מפנות לנייר נפרד מטעם עורך הדין
פתרונות מוצעים לקשיים שעולים בניתוח הסוגיות
המלצה לחלופות וניתוחן המספרי – מוצגות בטבלת השוואה
ניתוח סיכונים וסיכויים והמלצות מעשיות

לאחר ישיבה ראשונה, האדם ומשפחתו חוזרים עם תיקונים, שאלות נוספות, חששות שלרוב הן פרי שמועות או ניסיון קודם שלא צלח ועוד כהנה.
מנסחים חלופות משופרות שמתוכן נבחרת המועדפת.

החלופה המועדפת – עוברת לעורך הדין המומחה לנושא מקרקעין במקרה הזה, לניסוח חוזה אחד או יותר.

לעיתים צריך לבצע פעולות מקדימות לעסקה הראשית, כי אז עורך הדין מנסח ויוצאים לדרך.
חשוב לזכור, שכל תכנון מס חייב להיות מבוסס על אמת וכוונה טהורה לעשות את מה שתוכנן ולא רק למראית עין. המצגים וההתנהגות בפועל הם – הם שעושים את ההבדל במקומות שיש מחלוקת לגבי סיווג העסקה לצרכי מס, שזו אחת השאלות המרכזיות בתכנון המס.

התוכנית צריכה להיות מובנת ומנוסחת גם בעין של פקידי המס, מתוקף תפקידם לשמור על האינטרס הציבורי ולא לאפשר תכנוני מס שמטרתם העלמת הכנסות והימנעות מתשלום מס.

יותר מכך, אפשרי שהתוכנית תעבור חלק במשרדי מיסוי מקרקעין וסמכות סיווג העסקה לצרכי מס תנוצל על ידי פקיד השומה – המטפל מכוח פקודת מס הכנסה בהכנסות האדם, וכי אפשרי שהסיווג ישונה למשל מעסקה פטורה ממס לעסקה חייבת, מעסקה הונית לעסקה פירותית שמשמעויות ההחלטה הזו קריטיות לתכנון המס.
לפיכך, בכל עסקה בה נחוץ ראש שיחשוב וייצור בשבילך פתרון מיוחד לך, מיוחד לעת הזו, שאינו בהכרח אותו דבר כמו בפעם הקודמת, מעורבות מומחה מס לצד עורך דין ושמאי היא קריטית.
עצתי היא שיש להרכיב את הצוות הזה ולתת למי מביניהם לנהל אותו ולקדם עבורך פתרון כלכלי, חוקי ובר ביצוע בתכנון מס מיטבי ובניהול יעיל של הליכי השומה מול מנהל מיסוי מקרקעין.
ואם נחזור לדברי השופט שמגר:

"…אדם רשאי לנצל לטובתו כל הוראה שבדין, הפוטרת ממס או מקילה בו…"
הזכות הזו קיימת, כדאי לנצלה בדרך בטוחה כאשר צועדים עם אנשים שניתן לסמוך עליהם. אנשים שבסוף הדרך נפרדים מהם לשלום ולא נדרשים לתבוע אותם על רשלנותם, אנשים שעימם הגדרתם שאיפה והשגתם אותה.

נכתב ביום 29.11.2012

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי