מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

מאפייני דירה המיועדת לשמש למגורים

מאת: רו"ח דורית גבאי
מבוא

במקרה קמהולץ (1) העוררת בענייננו, נדונה הסוגיה מהם מאפייני הדירה המיועדת למגורים ובהתאם האם ניתן להעניק בגינה פטור ממס השבח המקרה הזה נדון בגין מכירה משנת 1996 לפני תיקון מספר 34, מה שמצמצם את בחינת הגדרת דירת מגורים – להגדרתה בסעיף 1 לחוק, בטרם נכללה הגדרת "דירת מגורים מזכה".

עובדות
 
  1. העהעוררת רכשה נכס מקרקעין ביוני 1994. הנכס בעת מכירתו למוכרת לא שימש בפועל למגורים. זהו נכס חד קומתי בשטח של 95 מ"ר על מגרש בשטח 205 מ"ר. הנכס לא שימש למגורים לפני מכירתו למוכרת. בחורף 1994 ערכה המוכרת שיפוצים ובין השאר ערכה התאמות למשרד מפואר יותר כולל ארבעה חדרי עבודה, תקרה דקורטיבית, חדר  המתנה ומזכירות ונורות פלורסנט והוסיפה פריט חשוב – ידית למקלחת.
     
  2. בחודש פברואר 1996 מכרה אותו לצד ג'.
     
  3. העוררת דיווחה על העסקה למנהל מס שבח מקרקעין בתל-אביב ובד בבד עם הדיווח הגישה הצהרה לצורך פטור ממס שבח מקרקעין.
     
  4. הבקשה נדחתה וכך גם ההשגה על הבקשה ובשל כך הוגש הערר על ידי העוררת לבית המשפט המחוזי בתל-אביב.
     
  5. יודגש, כי העוררת השכירה את הנכס לצד ג' ובחוזה השכירות צוינה העובדה כי הנכס מיועד למגורים בלבד, זאת ביודעה כי הנכס למעשה ישמש את צד ג' כמשרד לעסק של ארגון טיולים והסעות ובהמשך אף שימש צדדים נוספים שעשו שימוש במשרד כסוכנים עצמאיים.

גדר המחלוקת
 
  1. האם הדירה הנמכרת עונה להגדרת "דירת מגורים" לפי סעיף 1 לחוק ביום המכירה? כלומר, האם היא כוללת את המתקנים הפיסיים של דירת מגורים – היינו - מטבח, חדר שירותים וחדר אמבטיה ואם כן האם די בכך?

טענות הצדדים
 
  1. העוררת טוענת כי הבית שימש עד ליום המכירה על פי טיבו למגורים ואף העידה מטעמה שוכרת לה השכירה את הבית לתקופה של שנתיים ימים מיום 1.9.94. ועד ליום 1.9.96. בהתאם לכך מבקשת העוררת לפטור אותה מתשלום מס שבח על פי הגדרת סעיף 1 לחוק (2).
     
  2. מנגד, מנהל מס שבח דחה את טענותיה לאור ממצאי חוות הדעת שני השמאים הן מטעם העוררת והן מטעמו לפיהן אין מדובר בדירת מגורים – המיועדת או המשמשת בפועל למגורים.
 
פסק הדין
פסק דין קבע  כי יעוד הבית, גם אם שימש אי פעם בעבר הרחוק למגורים, שונה על ידי העוררת ועל כן אין הוא משמש כדירה למגורים על פי "טיבה".
מסקנתו של בית המשפט נסמכה על המרכיבים הבאים: ראשית, האם על פי לשון סעיף 1 לחוק ניתן לראות בנכס המדובר כדירת מגורים על פי טיבה. ואז אם התשובה היא חיובית, האם זכאית העוררת לפטור מתשלום מס שבח?
לצורך קביעתו, הפעיל בית המשפט את מבחן הפסיקה האובייקטיבי, דהיינו בדיקת דירת המגורים כמות שהיא, לרבות בדיקה באם המתקנים המצויים בה משמשים דרך קבע שימוש רגיל וסביר של הדיירים.  כמו כן בחן בית המשפט את הגדרת הנכס המשמש למגורים על פי "טיבו" בהתאם למועד מכירת הבית דה פקטו על ידי העוררת.
 
סיכומו של דבר, מכל המקובץ לעיל עולה כי בית המשפט בבואו לבחון את לשון סעיף 1 לחוק יבדוק מה נעשה בדירה בפועל – האם שימשה למגורים או אם לא שמישה למגורים האם היו בה המתקנים הפיסיים של דירת מגורים. אם התשובה לאחת השאלות היא חיובית – הדירה עומדת בתנאי הסעיף. העובדה שאי פעם הדירה שימשה למגורים אינו מעידה על היותה "דירת מגורים".
הערעור נדחה, העוררת תשלם הוצאות למשיב ושכ"ט בסך של 20,000 ש"ח כחוק.
ניתן ביום 15.4.1997

דעת המחברת
המקרה הזה הינו מקרה שנבחן בתפר שבין תיקון 34 למצב החוקי שקדם לו. שכן המקרה נבחן לפי הכללים שקדמו לתיקון 34 ונפסק לאורו של התיקון החדש הזה.
כיום כמובן הבחינה הינה הן של השימוש והן של המתקנים הפיסיים שחייבים להיות חלק מהדירה הנמכרת.

הערות שוליים
(1) עמ"ש 1862/96 פנינה קמהולץ נ' מנהל מס שבח תל אביב
(2) סעיף 1לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963
(3) סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963
 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2015
המאמר נכתב ביום 31.3.2015