מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

מאפייני דירת מגורים  מזכה לצורך מכירתה בפטור ממס שבח

 
מאת: רו"ח דורית גבאי


מבוא
 

במקרה ביטון (1) העורר בענייננו, נדונה הסוגיה מהם מאפייני דירת מגורים מזכה לצורך קבלת פטור ממס שבח בהתאם לעילות הפטור המוגדרות בסעיף 49ב' לחוק מיסוי מקרקעין?



עובדות
  1. אביו של העורר, רכש נכס מקרקעין בשנת 1968 לצורך הקמת בית כנסת בנכס.
     
  2. מוכר הנכס היה דייר מוגן בנכס והנכס היה רשום בבעלות חברת עמידר. בחוזה המכר נרשם כי הנכס שימש כבית מלאכה של המוכר וכי הקונה מתכוון ליעד את הנכס לבית כנסת על פני היותו בית מלאכה.
     
  3. ואכן זמן מה לאחר הרכישה הוקם במקום בית כנסת בשם "בית יוסף".
     
  4. בשנת 1998 נרכשה הבעלות בנכס על ידי אימו של העורר מעמידר.  לאור העובדה כי בעת הרכישה היה בנכס בית כנסת חייב מנהל מיסוי מקרקעין את אמו של העורר במס רכישה בשיעור המס המושת על הקונה ברכישת זכות שאינה דירת מגורים (מדרגה אחת) על פי לשון תיקון  45 לחוק מס שבח (2) שנכנס ביום ה 1.1.2000 לתוקף. אמו של העורר טענה כי בכוונתה לגור בנכס ולכן תיקן מנהל מיסוי מקרקעין את שומת הרכישה בהתאם להגדרת הנכס כ"דירת מגורים" – לעניין מס רכישה.
     
  5. יצוין, לשון הוראות הביצוע לעניין תיקון שיעורי מס הרכישה התייחסו באותה עת (שנת 2000) לרכיבים הבאים: א. על רכישת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין למעט דירת מגורים יחול מס רכישה בשיעור של 5%, ב. על רכישת דירת מגורים נוספת יחול מס רכישה בשיעורים של 3.5% ו 5% כמפורט בסעיף 9(ג1א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין. ג. על רכישת דירת מגורים יחידה יחול מס רכישה בשיעורים של 0.5%, 3.5% - ו 5% כמפורט בסעיף 9(ג1א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.
     
  6. בחודש יולי 2000 העבירה אמו של העורר בלא תמורה את הנכס לעורר. לאור העברה זו נערך ביקור במקום על ידי מנהל מיסוי מקרקעין וממצאי הביקור העלו כי הנכס אינו משמש כדירת מגורים כי אם כבית כנסת. על כן חויב העורר במס רכישה לפי "בניין" ולא לפי "דירת מגורים".
     
  7. ביולי 2005 מכר העורר את הנכס לצד ג' וביקש פטור ממס שבח.
     
  8. כחודשיים לאחר מועד עריכת ההסכם, בעקבות ביקור נוסף של עובד מטעם מנהל מיסוי מקרקעין, נמצא כי הנכס עודנו משמש כבית כנסת ולא כדירת מגורים.
 
גדר המחלוקת

האם הדירה הנמכרת עונה להגדרת "דירת מגורים מזכה" ביום המכירה?
מסתבר כי העורר נסמך בטיעוניו על עדותה של אמו שטענה כי היא גרה בנכס ועל כן יש לקבוע כי הנכס הוא "דירת מגורים מזכה" ובהתאם לכך יש לקבל את הפטורים המיוחסים לגבי נכס זה לאחר העברתו לצד ג' על פי הסכם המכר.
לעומת זה, מנהל מיסוי מקרקעין טען בעקבות הממצאים העובדתיים שעלו מהביקורים בנכס, כי המקום אינו יכול היה לשמש כמגורים על פי תנאי השטח של הנכס ועל כן אין להכיר בו כדירת מגורים מזכה.
כידוע, "דירת מגורים מזכה"  צריכה להיות "דירת מגורים" לפי סעיף 1 לחוק וכן להיות "מזכה". להיות מזכה משמעותו – לשמש בלפחות 50% משטחה למגורים באחת משתי תקופות א. ארבע חמישיות שבשלה מחושב השבח – כלומר מיום רכישת הנכס ועד למכירתו או מיום 1.1.1999 ועד למכירתו אם נרכש קודם לכןב. ארבע שנים ברציפות לפני המכירה
 

פסק הדין

פסק הדין  קבע, כי יש לדחות את הטיעונים של העורר ולקבל את טיעוני מנהל מיסוי מקרקעין שאין הנכס משמש כדירת מגורים מזכה.

מאחר ועדות אמו של העורר לא נמצאה מהימנה על ידי בית המשפט ולאור העובדה כי ממצאי המבקרים בנכס מטעמו של מנהל מיסוי מקרקעין העלו כי הנכס אינו יכול לעמוד בקטגוריה של "דירת מגורים", מכך שאינו יכול לעמוד בתנאים של "דירת מגורים מזכה".

המסקנה העולה מפסק הדין היא  כי בית המשפט בבואו לבחון את לשון סעיף 49 לחוק יבדוק תחילה האם מדובר בדירת מגורים ורק משנמצא שהתשובה לכך חיובית יבחן את התנאים להיות דירה זו דירה מזכה לצורך מבחן הענקת הפטורים המוענקים לדירות אלו.

הערעור נדחה, העורר ישלם הוצאות משפט כוללות למשיב בסך של 7,500 ש"ח כחוק.

ניתן ביום 7.10.2007.
 
 
דעת המחברת

חשוב לציין כי תיקון מספר 34 לחוק מיסוי מקרקעין כוון לעבר זה שדירות מגורים יהיו זמינות מגורים ולא יירכשו – ויועמדו למשרדים ולשימושיים עסקיים ואז יימכרו וייהנו מפטור ממס. באופן הדרוש כיום, רק דירה המשמשת בפועל (או ריקה) בתקופות הקובעות בחוק תימכר בפטור מס – והבחינה הזו נעשית לכל מוכר בפני עצמו. כלומר אפשרי שיהיו שני מוכרים ולאחד "הדירה תהא דירת מגורים מזכה" ולשני – לא, לאור השימושים בפועל של הדירה לפני מכירתה ומיום הרכישה שלה.
 

הערות שוליים
  1. ו"ע 1205/06 דניאל ביטון נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב
  2.  חוק מס שבח - חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג 1963
 
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2015
 
המאמר נכתב ביום 2.4.2015