מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:
מגרש ועליו בית ישן ימוסה כקרקע, אם כוונת הרוכש
להרוס את הבית

זאת גם אם הריסת הבית התמהמהה, ובתנאי שהבית אכן ייהרס
 
מאת: דורית גבאי, רו"ח
 
מבוא

בפסק דין של ועדת הערר, פריאנטה נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (1), נקבע כי המבחן למיסוי נכס שנרכש כ"דירת מגורים" או כ"קרקע", אינו קיומו של בית במגרש, ואף לא הצהרתו הראשונית של הרוכש, אלא כוונתו המקורית של הרוכש. לכן, אם הוא התכוון להרוס את הבית, אף אם הוא לא מימש את כוונתו תוך זמן "סביר", יחול על הנכס מס רכישה כ"קרקע".
 
העובדות
  1. ביום 29.7.2013, רכש העורר בנאמנות מגרש שעליו בנוי בית מגורים, תמורת 13,500,000 ש"ח.
     
  2. בדיווחו למנהל מיסוי מקרקעין, ביקש לחשב את מס הרכישה כדירה יחידה, שכן יש בבעלות הנהנה דירה אחרת, אך הוא מתחייב למכרה תוך 24 חודשים.
     
  3. בבדיקה שערך המשיב, התברר כי בבעלות הנהנה שתי דירות מגורים נוספות, ולכן הוא הוציא שומת מס רכישה המחושבת לפי מדרגות מס רכישה גבוהות יותר. הנהנה נדרש לשלם תוספת מעבר לסכום מס הרכישה ששולם על ידו.
     
  4. ביום 13.1.2014, הגיש הנאמן בקשה לתיקון שומה והצהרה מעודכנת לגבי רכישת הנכס, לפיה אין מדובר ברכישת "דירת מגורים", אלא ברכישת "קרקע", החייבת במס רכישה בשיעור 5%.
     
  5. המנהל החליט לדחות את הבקשה בעטיה של ההצהרה המקורית. הנאמן הגיש השגה על החלטה זו, וטען כי ההצהרה המקורית הוגשה בשגגה. ההשגה נדחתה.
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם חישוב מס הרכישה על רכישת הנכס ייעשה לפי רכישת בית מגורים או לפי רכישת קרקע?
העוררים טוענים
  1. הוראות הדין מתירות תיקון שומה.
     
  2. ההצהרה הראשונה הוגשה בשגגה. ההכרעה בשומה צריכה להינתן לפי אופי וסוג הנכס ובהתייחסות לשימוש בו בפועל, ולא לפי אמירה או הצהרה שנעשו בשוגג.
     
  3. בית המגורים אכן מיועד להריסה, וכבר הוגשה בקשה להיתר הריסה מהעירייה.
מנגד, טענות המשיב
  1. העורר הוא שהצהיר כי הנכס הוא "דירת מגורים", והצהרה זו מעידה על כוונתו הסובייקטיבית. רק לאחר שנתברר שאין זכאות למדרגות מס רכישה נמוכות, שכן לא מדובר בדירה יחידה, בחר העורר לשנות את גרסתו.
     
  2. הבקשה להיתר הריסה הוגשה למעלה משנה מיום רכישת הנכס (ולאחר הגשת הבקשה לתיקון השומה). ההסברים לגבי העיכוב בהגשת הבקשה היו סתמיים ונעדרי ראיות.
     
  3. נכון למועד שמיעת ההוכחות, הבית לא נהרס, ולא הוצגו תכניות קונקרטיות להריסתו או עדויות בדבר השימוש בנכס.
     
  4. נטל השכנוע והראיה מוטל על העורר, שלא עמד בנטלים אלו.
     
  5. בבקשה לתיקון דיווח עצמי, חייב הנישום להצביע על טעמים חריגים ומשכנעים במיוחד.
ההכרעה
  1. ההלכה שקבע בית המשפט העליון בעניין פרידמן (2), היא שיש לקבוע את סכום מס הרכישה בשל "דירת מגורים", בהתחשב (גם) במבחן הסובייקטיבי, כלומר: מה הייתה כוונתו של הרוכש, בזמן הרכישה, לגבי השימוש בנכס הנרכש.
     
  2. העובדה שהנהנה לא פעל בשקידה ובמרץ להריסת הבית הקיים, איננה מעידה שכוונתו הסובייקטיבית הייתה להשתמש בו למגורים. הבניין אמנם לא נהרס, אך כדי שיחול על הרוכש המבחן הסובייקטיבי, אין הרוכש אמור להרוס את הבניין תוך פרק זמן "סביר".
     
  3. מהעדויות מתקבלת תמונה סובייקטיבית, לפיה תכלית הרכישה היא הריסת הבית הישן ולא שימוש בבית למגורים, ולכן יש לקבל את בקשת העורר לתיקון ההצהרה המקורית ולחשב את המס המגיע כרכישת קרקע.
     
  4. הוועדה מוסיפה תנאי לקבלת הערר: שהבית אכן ייהרס בפועל תוך 6 חודשים מיום מתן פסק דין זה.
הערר התקבל תחת תנאי. ניתן ביום 28.2.2016.
לא נפסקו הוצאות משפט.
 
דעת המחברת

הוועדה עשתה חסד עם הרוכש. יותר נכון היה לקבל את עמדת המנהל, משום שיש פה תכנון מס בדיעבד.

הערות שוליים:
  1. ו"ע 58675-09-14 פריאנטה נ' מנהל  מיסוי מקרקעין תל אביב
  2. ע"א 278/84; דליה פרידמן נגד מנהל מס שבח מקרקעין
המאמר נכתב ביום 3.5.2017
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017