מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי
ליצירת קשר:

מהו יום המכירה בחוזה המותנה באישור בית המשפט?

מהו יום המכירה של דירת מגורים בעסקה, שבה חוזה המכר הותנה באישור בית המשפט לעסקה, או בביטול המינוי של מנהלי עיזבון?

 
בית המשפט אישר קביעה קודמת בשרון אלדר

מאת: דורית גבאי, רו"ח

בפסק הדין ינאי צוקרמן ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים הצדדים חתמו על חוזה מכר בסוף יולי 2007 כאשר תוקפו הותנה באישור בית המשפט לעסקה, או בביטול מינויים של מנהלי עיזבון. יומיים לאחר כריתת החוזה חל שינוי השיעור במס באופן שאם העסקה הייתה מתבצעת כך, שיעור המס שבו תחויב העסקה קטן יותר.

גדר המחלוקת

 שומת המשיב התבססה על כך שיום המכירה הוא יום כריתת החוזה לביטול ולא יום קבלת אישור אחר, כך שנקבע כי שיעור המס שהעוררים נדרשים לשלם גבוה יותר.

העוררים השיגו על השומה כאשר עיקר טענותיהם מתבססות על כך כי בשל מורכבות העסקה השלמת החתימות על כלל ההסכם נעשתה רק לאחר יומיים, בנוסף להסכם לא היה תוקף כל עוד לא התקיים התנאי המתלה – אם אישור העסקה על ידי בית המשפט, ואם ביטול המינוי של מנהלי העיזבון. לעניינו, המוכרים בחרו בחלופה של ביטול מינויים של מנהלי העיזבון, הרי שההסכם נכנס לתוקפו רק ביום מתן הצו על ידי בית הדין הרבני האזורי.

פסק הדין
 
נראה כי יש לציין שסוגיה זו קשורה בדיני מקרקעין, דיני חוזים ומיסוי מקרקעין. בהסתמך על חוק החוזים, חוזה אשר מכיל תנאי מתלה לקיומו, יכנס לתוקפו מיום החתימה שכן יש לראות במועד החתימה כיום בו נכנס החוזה לתוקף. עם זאת, ועדת העררים הכירה כי ישנן עסקאות מכר אשר תוקפם מותנה באישור בית המשפט, "יום המכירה" ייחשב כיום תקפות התנאי המתלה.

בית המשפט מעלה את סעיף 27 לחוק החוזים ומסביר כי חוזה על תנאי הינו חוזה שהתקיימו בו כל היסודות הדרושים להעמדתו של חוזה תקף, אלא שתוכנו הוא כזה שקיומו מותנה בתנאי. לעניין הערר, התנאי המתלה היה אישור בית המשפט לעסקה אלא שהצדדים להסכם, ראו להוסיף חלופה אשר לפיה ביטול מינויים של מנהלי העיזבון על ידי בית המשפט המוסמך, לרבות בית הדין הרבני, מבטל את התנאי במתלה. ביטול המינוי מאיין את התנאי המתלה, והיה כלא היה. המסקנה העולה מכך, כי תנאי מתלה לא היה קיים והחוזה מתחילתו, ובהמשכו היה חוזה שלם ובר תוקף.

ההלכה בעניין חוזה על תנאי
 
בפסק הדין ע"א 489/09 (בעניין שרון) בית המשפט קובע באופן חד-משמעי, כי מכירה לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין היא, בין השאר, הענקתה של זכות במקרקעין, העברתו או ויתור עליה וכי ועדת הערר אימצה את העקרונות, שלפיהם חוזה שהתנאי המתלה בו נתקיים הינו חוזה שלם מרגע כריתתו, נוכח עקרונות דיני החוזים. שמגר אף מוסיף ואומר: "חוזה עם תנאי מתלה הינו חוזה שלם מרגע כריתתו, אין השלכה רטרואקטיבית לעניין תוקפו בעת כריתתו לעובדה אם התנאי המתלה נתקיים ואם לאו".

המסקנה המתבקשת הינה כי יש לשאוף להרמוניה בין החוקים השונים. אין רצוי כי חוזה ייחשב כשלם מההיבט החוזי ואילו לצורך חוק מס שבח נראה בו חוזה בלתי שלם ובלתי מחייב.

לכן הוחלט כי יום המכירה, אף בחוזה על תנאי, לעניין החיוב במס הוא יום כריתת החוזה. יש לציין כי החוזה נכנס לתוקפו ביום כריתתו נוכח גמירות הדעת והמסוימות של החוזה בעת כריתתו.

©כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2013