מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

מהו "יום המכירה" במכירת נכס מקרקעין במסגרת הוצאה לפועל?
 

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, יצחק אמר נגד מנהל מס שבח (1), נדונה מכירה של חלקת מקרקעין במסגרת הליכי הוצאה לפועל. ראש ההוצאה לפועל אישר את המכירה, אך הסכם המכר הסופי נכרת שלושה חודשים לאחר מכן, בעת שחלה הוראת שעה המעניקה הנחה במס שבח. האם תחול ההנחה על מכירה זו?

העובדות

  1. יצחק אמר היה בעל הזכויות בחלקה בכפר אתא. לימים התמנה כונס נכסים, אשר פעל למכירת הנכס.
     
  2. ביום 16.10.2001, אישר ראש ההוצאה לפועל, לבקשת הכונס, למכור את הנכס לרוכש במחיר של 100,000 דולרים בתוספת מע"מ.
     
  3. ביום 24.1.2002, נכרת הסכם מכר בין יצחק, באמצעות הכונס, לבין הרוכש, לפיו התחייב יצחק להקנות לרוכש את הזכויות בחלקה תמורת סך של 100,000 דולרים.
     
  4. הצדדים לעסקה הצהירו כי הזכויות בחלקה נמכרו ביום 24.1.2002 – יום כריתת ההסכם. מנהל מס שבח דחה את ההצהרה, וקבע כי יום המכירה הוא מועד אישור המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל, ביום 16.10.2001.
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם יום המכירה הוא יום אישור המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל, או יום כריתת הסכם המכר?
העורר טוען
  1. אין לראות ביום אישור המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל, כיום המכירה, שכן הכונס פנה לראש ההוצאה לפועל בבקשה לאשר את המכירה באופן עקרוני. בהסתמך על האישור, נערך משא ומתן שנמשך חודשיים, בנוגע לפרטים כמו: סילוק פולשים שפלשו לחלקה, מועדי תשלום, ושער הדולר לפיו יחושב המחיר בשקלים.
מנגד, טענות המשיב
  1. אישור המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל, כלל התייחסות למחיר ולזהות הרוכש. במועד זה, שילם הרוכש מקדמה על חשבון רכישת החלקה, בסך של 40,000 ש"ח. על כן, יש לראות את יום אישור המכירה, כיום המכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין.
ההכרעה
  1. בתיקון מספר 50 לחוק מיסוי מקרקעין, נחקקה הוראת שעה, המעניקה הנחה, בשיעור של 20%, ממס השבח החל על מכירת זכות במקרקעין, החל מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2002. אם ייקבע כי יום המכירה הוא יום כריתת הסכם המכר, יהיה זכאי יצחק להנחה לפי הוראת השעה, אך אם ייקבע כי יום המכירה הוא יום אישור המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל, לא יהיה יצחק זכאי להנחה.
     
  2. סעיף 19(1) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר את יום המכירה, כאשר המכירה מתבצעת במסגרת הליכי הוצאה לפועל: "היום שבו הושלמה המכירה או הפעולה על ידי הרשות המוסמכת לכך".
     
  3. אישור המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל, מקנה ודאות למימושה של העסקה, בהיותו מכיל את זיהוי החלקה, את מחירה ואת זכות הרוכש. החלטת ראש ההוצאה לפועל מחייבת, ובמתן האישור, הושלמה המכירה. נוסף על כך, אישור העסקה על ידי ראש ההוצאה לפועל העניק לרוכש, זכות לקבל את הזכות בחלקה. קבלת הזכות נכללת בהגדרת "מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין, כפי שנפסק בעניין אל זיו פרויקטים (2).
     
  4. לפיכך, נקבע כי יום המכירה הוא יום אישור המכירה על ידי ראש ההוצאה לפועל, ביום 16.10.2001, וההנחה על פי הוראת השעה, לא תחול על מכירה זו.
הערר נדחה. ניתן ביום 23.12.2004.

הושתו על העורר הוצאות משפט בסך 5,000 ₪.
בתיקון 50 נקבעו הוראות מיוחדות למי שיום המכירה שלו חל בין 7.011.2001 ל- 31.12.2002, תקופה קובעת ראשונה, ותקופה קובעת שנייה – 1.1.2003-31.12.2003. ההנחות במס בדרך של זיכוי מהמס החל, ניתנו בהתאם ליום המכירה.
הוראת ביצוע 25/96 קובעת מהו יום המכירה בעסקאות הטעונות אישור בית משפט.

הערות שוליים:
  1. ו"ע 3033/04 יצחק אמר נ' מנהל מס שבח
  2. ע"א 6382/99 אל זיו פרויקטים (1993) בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין

המאמר נכתב ביום .18.7.2017
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2017