מיסוי מקרקעין - משרד ליעוץ מס
משרד יעוץ מס והדרכה בראשותה של דורית גבאי

 
03-6128358
חפש
מיסוי מקרקעין דורית גבאי

מהו יום הרכישה של נכס שהועבר לבעלי מניות, באיגוד מקרקעין מתפרק?

 התשובה משתנה אם מתייחסים לחיוב במס שבח או לחיוב במס רכישה

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, דוד יוספיאן ואחרים נגד מס שבח נתניה (1), נקבע כי יום הרכישה של זכות במקרקעין, שנמכרה לאיגוד מקרקעין מידי אחד מבעלי המניות באיגוד, ושהועברה לידי בעלי המניות אגב פירוק האיגוד, ייקבע על פי סעיף 31 לחוק מיסוי מקרקעין. אולם ועדת הערר לא שמה לב שמדובר על יום רכישה לצורך קביעת מס רכישה, ולא על יום רכישה לצורך קביעת מס שבח!

העובדות

  1. בחודש נובמבר 1990 רכש דוד נכס מקרקעין, במחיר 11 דולר + מע"מ למ"ר.
     
  2. ביום 4.4.1991, מכר דוד את המקרקעין לאיגוד מקרקעין, שהוא ושאר העוררים הם בעלי המניות בו.
     
  3. איגוד המקרקעין פורק ביום 10.7.2001. על כן, קבע מנהל מס שבח את יום המכירה לתאריך זה, ולאחר השגה – פטר את בעלי המניות באיגוד המתפרק, מתשלום מס שבח, על פי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו העברת מקרקעין לבעלי מניות באיגוד, אגב פירוקו, פטורה ממס שבח. המנהל השאיר את שיעור מס הרכישה, לפי שווי המקרקעין ביום פירוק האיגוד.
     
  4. הצדדים הגיעו להסדר דיוני, לפיו עניין שווי הרכישה לא יידון בערר.
גדר המחלוקת
  1. בית המשפט מתמקד בשאלה המשפטית: האם במקרה זה חל סעיף 31 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו יום הרכישה הוא יום הרכישה על ידי דוד, או שיש לקבוע את יום הרכישה לפי יום פירוק האיגוד?
העוררים טוענים
  1. בהתאם לסעיף 31 לחוק, שווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה הוא שווי הרכישה של המקרקעין על ידי איגוד המקרקעין, ביום 4.4.1991. הוראות סעיף זה חלות גם לעניין קביעת מס רכישה.
מנגד, טענות המשיב
  1. סעיף 31 לחוק אינו חל על פירוק באיגוד מקרקעין. לצורך חישוב מס הרכישה, יש לראות את יום הפירוק כיום המכירה. סעיף 31 לחוק חל רק בהקשר למס שבח, ואין לו כל רלוונטיות לעניין מס רכישה.
ההכרעה
  1. חוק מיסוי מקרקעין מבדיל, מבחינת נוסחו, בין מס שבח לבין מס רכישה. כאשר מדובר במס שבח, מסתפק חוק המיסוי במונח "מס", אולם כאשר החוק מדבר על מס רכישה, הוא מציין את סוג המס בשמו המלא והמפורש: "מס רכישה".
     
  2. סעיף 31 לחוק דן בשווי הרכישה של מקרקעין, בהקשר לפטור הניתן על פי סעיף 71 לחוק, וכאשר מדובר באיגוד מקרקעין שמתפרק, השווי הוא כפי שהיה ביום שהמוכר רכש את זכותו באיגוד המקרקעין, או כפי שהיה בעת שהאיגוד רכש את הזכות במקרקעין, לפי התאריך המאוחר מבין השניים.
     
  3. סעיף 37(1)(ב) לחוק דן ב"יום הרכישה", לגבי זכות במקרקעין שנרכשה לאחר כניסתו של חוק מיסוי מקרקעין לתוקף, כבענייננו, והוא קובע, לגבי זכות במקרקעין שנרכשה מאיגוד בעת פירוקו וששווי רכישתה נקבע לפי סעיף 31 לחוק, כי אם היה האיגוד ערב פירוקו איגוד מקרקעין – יום הרכישה הוא "היום שבו נרכשה הזכות באיגוד, שמכוחה נתקבלה הזכות במקרקעין על ידי המוכר, או היום בו נרכשה הזכות במקרקעין על ידי האיגוד, לפי התאריך המאוחר יותר".
  4. הוועדה מקבלת את טענתו של המנהל, כי סעיף 31 לחוק המיסוי עשוי שלא לחול בשלב של פירוקו של איגוד מקרקעין, אולם על פי נוסח הסעיף, עולה ברורות שיש לקבוע את שווי הרכישה על פי הנאמר בסעיף זה, והסעיף מדבר הן על פטור שניתן לפי סעיף 71 לחוק המיסוי והן על איגוד מקרקעין שנמצא ערב פירוקו. במקרה כזה, שווי הרכישה נקבע לפי המאוחר משתי האפשרויות הנקובות.
     
  5. בענייננו, "התאריך המאוחר יותר", מבין האפשרויות הנקובות בסעיף 31 לחוק, הוא המועד שבו נרכשה הזכות במקרקעין מידי דוד על ידי איגוד המקרקעין - ביום 4.4.1991. על כן, יש לקבוע את שווי הרכישה לפי יום הרכישה, שהוא 4.4.1991.
הערר התקבל. ניתן ביום 29.3.2005.

לאור העובדה שבעלי הדין הגיעו לידי הסדר דיוני, כל צד נשא בהוצאותיו.

עניין זה הגיע לבית המשפט העליון (2), שקבע כי בהחלטת ועדת הערר נפלה טעות. סעיפים 31 ו-37 לחוק אינם לעניין. לאחר שהדבר הוסבר לבעלי המניות, הם הסכימו לקבל את הערעור. פסק הדין של ועדת הערר בוטל. שווי הרכישה, לצורך חישוב מס רכישה, ייקבע לפי יום רכישה -10.7.2001.
 ניתן ביום 18.1.2006.
 
דעת המחברת

זהו מקרה מעניין, המדגים כיצד גם ועדת ערר עלולה להתבלבל לאור ניסוחו של חוק מיסוי מקרקעין, כטלאי על טלאי. סעיף 31 לחוק אמנם קובע מפורשות, מבחינה מילולית, את יום הרכישה, אולם הוא עוסק בשווי רכישה ויום רכישה לצורך חישוב מס שבח, ולא בשווי רכישה ויום רכישה לצורך חישוב מס רכישה.
 
הערות שוליים:
  1. ו"ע 1292/03 יוספיאן דוד ואח' נ' מס שבח נתניה
  2. ע"א 4608/05 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' דוד יוספיאן ואח'

 

המאמר נכתב ביום 22.5.2018.
© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי 2018